TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e JOFFROY et M. [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e IDIART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03723 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SLH

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1931

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane JOFFROY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C2073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Christine FOLTZER, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03723 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SLH

PRETENTIONS DES PARTIES

EN DEMANDE

Par acte d’assignation en date du 07/04/2025, Madame [U] [M] a assigné Monsieur [R] [V] et Madame [P] [L] aux fins de :

— Valider le congé de reprise signifié les 1er et 08/08/2024 à effet du 27/02/2025 pour Madame [P] ;

— Constater la résiliation du contrat de bail et dire que Madame [P] et Monsieur [R] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] et de Monsieur [R] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant de 1404,00 euros mensuel ;

Subsidiairement,

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant de 1277,00 euros mensuel ;

Dans tous les cas,

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer au bailleur une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] aux dépens.

A l’audience de plaidoirie, par conclusions, Madame [U] sollicite de la juridiction de :

— Valider le congé de reprise signifié les 1er et 08/08/2024 à effet du 27/02/2025 pour Madame [P] et Monsieur [R] ;

— Constater la résiliation du contrat de bail et dire que Madame [P] et Monsieur [R] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] et de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire

— Condamner Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant de 1404,00 euros mensuel ;

— Subsidiairement, condamner Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant de 1277,00 euros mensuel ;

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer au bailleur une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] aux dépens.

EN DEFENSE

Monsieur [R] [V], cité régulièrement devant la juridiction, est non comparant ni représenté devant la juridiction.

Madame [P] [L], citée régulièrement devant la juridiction, est représentée devant la juridiction.

Par conclusions, elle sollicite de la juridiction :

A titre principal,

— Juger Madame [U] irrecevable en ses demandes à défaut de justifier de sa qualité de propriétaire des locaux sis [Adresse 2] donné à bail à Madame [P] ;

Subsidiairement,

— Juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré à Madame [P] le 24/07/2024 ;

— Débouter par voie de conséquence Madame [U] de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [U] à payer à Madame [P] la somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] aux dépens.

SUR QUOI LE TRIBUNAL

Attendu que le demandeur sollicite de la juridiction de :

— Valider le congé de reprise signifié les 1er et 08/08/2024 à effet du 27/02/2025 pour Madame [P] et Monsieur [R] ;

— Constater la résiliation du contrat de bail et dire que Madame [P] et Monsieur [R] sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] et de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire

— Condamner Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant de 1404,00 euros mensuel ;

— Subsidiairement, condamner Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant de 1277,00 euros mensuel ;

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer au bailleur une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [R] aux dépens.

Sur la validité du congé émis par le bailleur

Attendu que l’article 19 de la loi du 01/09/1948 pris en son premier alinéa dispose :

« Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un état membre de la communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint ses ascendants ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui… »

Attendu que l’article 15 de la loi du 06/07/1989 dispose notamment que :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant à peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresses du bénéficiaire de la reprise… lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise… »

Attendu que le demandeur pour justifier de sa demande de validité de congé produit les documents utiles suivants :

Contrat de location du 02/01/2007,Congé délivré pour reprise, Acte de donation, Acte de décès de Madame [S] [T], Certificats de scolarité,Congé de Mademoiselle [U],Congé donné à Madame [P],Congé donné à Monsieur [R],Mail, Courrier recommandé, Acte de naissance,Attestation de propriété,Certificat de scolarité 2025 2026 de Mademoiselle [S].

Attendu en conséquence que les délais ont été respectés et que les obligations légales édictées par la loi du 06/07/1989 ont été suivies.

Mais attendu que Madame [P], représentée à l’audience de plaidoirie, présente plusieurs contestations : d’une part, elle soulève l’irrecevabilité de la demande en estimant que Madame [U] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, et d’autre part, elle conteste la réalité du motif du congé.

Sur l’irrecevabilité de la demande de Madame [U]

Attendu que Madame [P] soulève le fait que Madame [U] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire.

Attendu qu’en premier lieu Madame [U] explique qu’elle se trouve être propriétaire du bien par l’acte de donation du 22/03/1995.

La donatrice, sa mère, Madame [T] [S], s’est réservée l’usufruit.

Attendu qu’en vertu de l’article 617 du code civil : « L’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier. »

Cette cause dite normale d’extinction de l’usufruit entraine la reconstitution de la pleine propriété du bien démembré au profit du nu propriétaire.

Attendu que cette extinction n’est pas une transmission de l’usufruit au nu propriétaire mais une reconstitution de la pleine propriété dans le patrimoine du nu propriétaire qui n’a aucune formalité spécifique à accomplir.

Attendu qu’il n’est pas nécessaire d’accomplir une formalité spécifique de publicité foncière pour la réunion de la pleine propriété il suffit lors de la formalité suivante d’indiquer le décès de l’usufruitier.

Ainsi, au décès de sa mère, Madame [U] a reconstitué le droit de propriété sur sa tête avec tous ces attributs usus fructus abusus.

Attendu que la demanderesse communique l’attestation de Maître [O], notaire, qui indique qu’elle détient la pleine propriété du bien.

Attendu que la défenderesse invoque le fait que la donation a été faite en avance d’hoirie à charge de rapport.

Attendu que la donation faite en avance d’hoirie est une forme particulière de donation consentie par une personne à l’un des héritiers présomptifs généralement un enfant avant son décès cette libéralité est considérée comme une avance sur la part d’héritage que l’héritier recevra lors du décès du donateur.

La donation en avancement de part successorale est rapportable, cela signifie que lors du règlement de la succession la valeur du bien donnée est ajoutée à la masse des biens à partager l’héritier qui a reçu cette donation est considéré comme ayant déjà reçu une partie de son héritage.

Le rapport consiste donc à intégrer dans les comptes de la succession la valeur de la donation consentie du vivant du donataire mais elle n’a pas d’effet sur la donation elle même en cas de donation de la nue propriété le donataire devient propriétaire au décès du donateur et le rapport ne change rien à sa qualité de propriétaire.

Concernant le droit de retour, la partie adverse soulève que Madame [N] [S] ne justifie pas de l’exercice d’un droit de retour ; or le droit de retour est prévu au bénéfice du donateur et non pas du donataire.

Le droit de retour conventionnel est une clause que le donateur peut insérer dans l’acte de donation stipulant que le bien donné lui fera retour pour le cas de prédécès du donataire ou du prédécès du donataire et de ses descendants.

Aux termes de l’article 951 du Code Civil, le donateur peut insérer dans l’acte de donation une clause selon laquelle les biens donnés lui feront retour pour le cas de prédécès du donataire ou de prédécès du donataire et de ses descendants ce droit ne peut être stipulé qu’au profit du donateur seul.

En l’espèce le donataire n’est pas décédé avant le donateur et aucun droit de retour n’a donc été effectué par le donateur.

La donation de la nue propriété n’a donc pas été remise en cause et Madame [U] se trouve être pleine propriétaire de l’appartement objet du litige.

Attendu qu’il convient de dire que la demande de Madame [U] est recevable.

Sur la nullité du congé

Attendu que Madame [P] invoque le fait que le motif invoqué de reprise de l’appartement, à savoir loger sa fille sur [Localité 3] en raison de ses études à Panthéon Sorbonne, ne constitue pas un motif réel et sérieux.

Attendu que Madame [U] verse aux débats des justificatifs d’une part, qui démontre que Mademoiselle [U] poursuit ses études à Panthéon Sorbonne sur [Localité 3], et d’autre part qu’elle a donné congé de son logement loué à [Localité 4].

Attendu que le logement sur [Localité 3] de sa fille pour ses études est un motif réel et sérieux justifié par les pièces versées aux débats.

Attendu que le congé de reprise pour habiter délivré le 1er et 08 août 2024 à Madame [P] et Monsieur [R] pour la date du 27/02/2025 est régulier en la forme.

Attendu que le congé est valable au fond.

Attendu que si les effets de la décision de validité du congé ont des conséquences pour Madame [P] et Monsieur [R], la volonté du propriétaire doit être respectée.

Attendu que dans ces conditions il convient de prononcer la validité de ce congé.

Attendu que l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution pris en son premier alinéa dispose :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. »

Attendu que Madame [P] sollicite de la juridiction un délai pour quitter les lieux.

Attendu que Madame [P] aurait dû quitter les lieux le 27/02/2025 ; il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires.

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil énonce notamment :

« Le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de deux années le payement des sommes dues. »

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de payement en l’absence de dette.

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes non comprises dans les dépens.

Attendu qu’en raison de l’ancienneté du litige l’exécution provisoire de droit sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement en premier ressort et réputé contradictoire,

Vu la loi du 06/07/1989 en son article 15 et en son article 25-8 de la loi du 06/07/1989 ;

Vu le congé pour reprise délivré ;

Constate la validité du congé pour reprise adressé à Madame [P] et Monsieur [R] ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Madame [P] et Monsieur [R] et de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer ;

Condamne solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clefs ;

Rejette l’ensemble des demandes sollicitées par Madame [P] ;

Condamne solidairement Madame [P] et Monsieur [R] à payer à la demanderesse une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que l’exécution provisoire est de droit ;

Mets les dépens à la charge solidaire de Madame [P] et de Monsieur [R].

La Greffière, La Juge,