TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57315 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA5H

N° : 1

Assignation du :

27 Octobre 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [L] [R] [Y] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [O] [M] [Z] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentées par Maître Jacques RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS – #P0164

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. TI JOS [V], Société à Responsabilité Limitée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric MAURY, avocat au barreau de PARIS – #P0298

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La S.A.R.L. ABECA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicole TEBOUL GELBLAT, avocat au barreau de PARIS – #P0402

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, Madame [L] [N] et Madame [O] [N] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SARL TI JOS [V] afin d’ordonner l’expulsion de ladite société des locaux qu’elles lui donnent à bail et qui sont situés au [Adresse 2] à PARIS.

Après un renvoi octroyé à l’audience du 16 janvier 2026, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 février suivant.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, les parties demanderesses demandent au juge des référés de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 octobre 2025,

— ordonner l’expulsion de la société SARL TI JOS [V] des locaux pris à bail, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance,

— statuer sur le sort des meubles,

— condamner à titre provisionnel la société SARL TI JOS [V] au paiement d’une somme de 32.641,97 euros au titre des loyers et indemnités dus au 15 janvier 2026,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle à la somme de 10.295,12 euros et ce à compter du 10 octobre 2025,

— condamner à titre provisionnel la société TI JOS [V] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner à titre provisionnel la société TI JOS [V] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la levée des états de nantissement et celui de l’assignation.

Elles sollicitent également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

La société TI JOS [V] sollicite essentiellement des délais de paiement pour solder la dette locative réclamée, tout en précisant que les parties demanderesses s’opposent, sans motif légitime, à la cession du fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société ABECA.

La société ABECA sollicite d’être reçue en son intervention volontaire en sa qualité de futur acquéreur du fonds de commerce de la société TI JOS [V].

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur l’intervention volontaire

En application des dispositions de l’article 328 du code de procédure civile, il convient de recevoir en son intervention volontaire accessoire la société ABECA, laquelle justifie d’un intérêt à agir pour la conservation du droit au bail qu’elle entend à acquérir dans le cadre de la cession du fonds de commerce de la société TI JOS [V] initialement fixée au 2 février 2026.

Sur la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au titre du défaut d’assurance et du défaut d’exploitation des locaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 28 novembre 2025 visant la clause résolutoire du bail, Madame [L] [N] et Madame [O] [N] ont mis en demeure leur locataire d’avoir à justifier de l’exploitation des locaux commerciaux pris à bail ainsi que d’une attestation d’assurance.

Il apparaît au vu des pièces produites au cours des débats que la société TJ JOS [V] bénéficie d’une assurance au titre de l’exploitation de son fonds de commerce de restauration dans les locaux appartenant à Madame [L] [N] et Madame [O] [N] pour la période allant du 9 septembre 2025 au 9 septembre 2026. Cette assurance a été souscrite auprès de la société GENERALI IARD.

Dans ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire pour manquement à l’obligation d’assurance ne saurait prospérer et sera rejetée.

S’agissant du défaut d’exploitation, le seul procès-verbal du 7 janvier 2026 établi par Maître [Q], commissaire de justice, est insuffisant pour démontrer la persistance de l’arrêt de l’activité de restaurant sur une période persistante. La seule fermeture le 7 janvier 2026, alors qu’il apparaît au demeurant que les locaux commerciaux sont encore garnis de meubles, tables et bancs, ne permet pas, en référé et par suite au juge de l’évidence, d’établir que les locaux ne sont plus exploités.

Dans ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation ne saurait prospérer et sera rejetée.

Sur la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail en raison des impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 9 septembre 2025 à hauteur de la somme de 11.795,12 euros en principal.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse, lequel a été établi le 15 janvier 2026 par la société en charge de la gestion locative de ce bien, la société LIONCEAU IMMOBILIER, que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 9 octobre 2025.

Cependant, il est établi que la société TI JOS [V] doit prochainement signer l’acte de cession du fonds de commerce qu’elle exploite dans les locaux appartenant aux parties demanderesses, lesquelles ont été appelées à la signature de l’acte conformément aux dispositions prévues en ce sens par le bail commercial.

Il convient de relever que cet acte prévoit la cession du fonds de commerce, dont le droit au bail, pour un montant de 130.000 euros, lequel couvre les loyers et charges impayés dus par la société TI JOS [V].

Au vu de ces éléments, et en application des dispositions de l’article L. 145-16 du code de commerce qui prévoit que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel et en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’accorder un délai de 3 mois à la société TI JOS [V] pour solder l’arriéré locatif avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié. Toute demande de majoration formée en ce sens ne saurait prospérer.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats et précité mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et charges de 32.641,97 euros arrêtés au 15 janvier 2026. Or, ce décompte comprend un certain nombre de mentions relatives à des montants qui ne correspondent pas à des charges ou à des loyers, et par suite, ne peuvent être sollicités à ce titre. Il convient, en effet, de déduire des sommes dues au titre de l’arriéré locatif :

—  75,76 euros au titre des frais de « commandement du 6/12/24 »,

—  30 euros au titre des « frais de relance » imputés le 1/01/2025",

—  1.500 euros au titre « des frais d’article 700 » de la décision du « 24/07/2026 »,

—  226,61 euros au titre des « frais de délivrance » de la "SCP [Q]",

—  30 euros au titre des « frais de relance ».

Il s’ensuit que le montant incontestable dû par la société TI JOS [V] aux parties demanderesses s’établit à la somme de 30.739,60 euros, et ce, au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 15 janvier 2026.

Sur les frais et dépens

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société TI JOS [V] sera condamnée aux dépens dans les conditions de l’article 695 du code de procédure civile.

En effet, et contrairement à ce que sollicitent Madame [L] [N] et Madame [O] [N], il n’appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes dues au titre des dépens, lesquels sont limitativement énumérés aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

La demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société TI JOS [V] sera condamnée à payer à Madame [L] [N] et Madame [O] [N], prises ensemble, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Recevons la société ABECA en son intervention volontaire accessoire;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies au 9 octobre 2025 ;

Condamnons la société TI JOS [V] à payer à Madame [O] [N] et Madame [L] [N], prises ensemble, la somme de 30.739,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) ;

Autorisons la société TI JOS [V] à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités de 10.246 euros et une 3ème correspondant au solde restant dû, la première devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société TI JOS [V] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

1. la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2. la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3. faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société TI JOS [V] et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

4. le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5. la société TI JOS [V] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Madame [O] [N] et Madame [L] [N], prises ensemble, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société TI JOS [V] aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile ;

La condamnons à payer à Madame [O] [N] et Madame [L] [N], prises ensemble, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, exécutoire par provision ;

Fait à [Localité 1] le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI