PREMIERE CHAMBRE

03 Février 2026

N° RG 24/04774 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5XA

Code NAC : 72A

S.D.C. LE VERGER

C/

[C] [P], [M] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 décembre 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet Pierre de Ville, immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 728 205 246, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Eric CATRY, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 6], défaillant

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 5], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [M] [X] et M. [C] [P] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte en date du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Verger situé [Adresse 2] à Franconville, représenté par son syndic la SARL Cabinet Pierre de Ville, a fait assigner devant ce tribunal M. [P] et Mme [X] et demande leur condamnation solidaire à payer les sommes de :

—  9 934,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020, au titre des charges de copropriété,

—  6 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que M. [P] et Mme [X] soient condamnés aux dépens et à la somme de euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [P] et Mme [X] ont réglé pour la dernière fois les charges en février 2023, et ont dû faire l’objet de mises en demeure multiples.

M. [P] et Mme [X] ont été assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice n’ayant pas trouvé le nom des propriétaires sur la boite aux lettres, le gardien lui ayant indiqué qu’ils étaient partis sans laisser d’adresse, et des messages ayant été envoyés aux défendeurs par mail et par téléphone. Le clerc a également adressé la lettre recommandée avec accusé de réception qui a été signée le 4 septembre 2024 par M. [P] et le 9 septembre par Mme [X].

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025 et mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [P] et Mme [X] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 141 et 142,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 novembre 2018, 15 juillet 2019, 15 janvier 2021, 21 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 28 décembre 2020, adressée uniquement à M. [P] et revenue avec la mention « pli avis et non réclamé » du 30 décembre 2020, pour la somme de 2 977,06 euros.

Il convient de déduire des charges alléguées par le syndicat des copropriétaires :

— la reprise de solde de 1 855,85 euros qui n’est pas justifiée par un décompte individuel, les procès-verbaux d’assemblée générale correspondants et les appels de fonds,

— les appels travaux « sécurisation portail » et « purges façades » qui ne sont pas justifiés par les procès-verbaux d’assemblée générale correspondants.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 310,82 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant la mise en demeure du 28 décembre 2020, et aucun frais antérieur à cette mise en demeure ne pourra être retenu.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun des frais déclarés, à l’exception de la seule mise en demeure effectuée par le syndic produite aux débats qui n’est pas accompagnée de l’accusé-réception permettant de vérifier qu’elle a été envoyée, et de la mise en demeure par avocat dont le coût n’est pas justifié par la production d’une facture.

Par conséquent, aucun frais de recouvrement ne sera retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, les intérêts commenceront à courir le lendemain de la date de la première présentation, soit le 31 décembre 2020.

Il convient en conséquence de condamner M. [P] et Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 310,82 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, dernier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 sur la somme de 2 977,06 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété comprend à son article 45 une clause de solidarité entre les coindivisaires.

Les sommes correspondant aux charges de copropriété et frais seront donc dues solidairement par les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

M. [P] et Mme [X], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [P] [C] et Mme [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 7] la somme de 7 310,82 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, dernier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 sur la somme de 2 977,06 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [X] [M] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [X] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 03 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS