TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 31 MARS 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/10184 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YH5W

N° de MINUTE : 25/00244

Madame [H] [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me [Z], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 150

DEMANDEUR

C/

S.C.P. [J] [A] – [U] [K] et [M] [T] – NOTAIRES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

Monsieur [N] [W] [R] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique instrumenté par Maître [T] du 17 mars 2016, Mme [B] a acquis, auprès de M. [I], un pavillon d’habitation doté d’une annexe contiguë à usage de garage, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] (Seine-[Localité 8]).

Mme [B] indique avoir découvert au cours de l’été 2022 que le garage avait été édifié illégalement et que le terrain devant le pavillon, en jouissance exclusive, figurait au cadastre comme une cour commune.

Par acte d’huissier en date du 24 octobre 2023, Mme [B] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [I] et la SCP [J] Lauby – [U] – Khalife et [M] [T] – Notaires aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2024, Mme [B] demande au tribunal de :

— débouter Maître [T] de ses demandes ;

— condamner in solidum M. [I] et Maître [T] à payer la somme de 30 000 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

— condamner in solidum M. [I] et Maître [T] à payer la somme de 8 085 au titre de son préjudice économique ;

— condamner in solidum M. [I] et Maître [T] à payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum M. [I] et Maître [T] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [I] et Maître [T] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, M. [I] demande au tribunal de :

— débouter Mme [B] de ses demandes ;

— condamner Mme [B] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [B] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2024, Maître [T] demande au tribunal de :

— débouter Mme [B] de ses demandes ;

— condamner Mme [B] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [B] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux

écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 27 janvier 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 31 mars 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de M. [I] au titre de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il a été inséré dans l’acte de vente une clause exclusive de garantie des vices cachés aux termes de laquelle « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés ».

Pour écarter l’application de cette clause, Mme [B], sur qui repose la charge de la preuve, affirme, sans en faire la démonstration et sans en apporter la preuve, que M. [I] avait nécessairement connaissance de l’illicéité de la construction et de la non-conformité de la division du terrain au cadastre.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu d’écarter la clause exclusive de garantie des vices cachés et la responsabilité de M. [I] ne peut donc pas être recherchée.

Sur la responsabilité de Maître [T]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En particulier, lorsqu’il prête son concours à une vente immobilière, il n’est tenu de vérifier que

les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession. Il n’a pas l’obligation de se rendre sur les lieux.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que le bien vendu a été désigné comme suit :

« Lot numéro un (1) :

La propriété exclusive et particulière de l’immeuble A […]

Annexes contiguës composées de : Garage.

Et la jouissance exclusive et particulière de la cour et du jardin situés devant le pavillon ».

Mme [B] reproche à Maître [T] de n’avoir pas identifié que le garage vendu constituait une construction illicite et de n’avoir pas remarqué que la cour devant le pavillon dont elle a, aux termes de l’acte de vente, la jouissance exclusive est en réalité une cour commune.

— S’agissant du garage

Il est acquis pour les parties qu’en réalité le garage mentionné aux termes du règlement de copropriété et de l’acte de vente, a servi, à une date inconnue, d’extension de la pièce à vivre, cependant qu’a été édifié, de façon illégale, sur le terrain bénéficiant au lot n°1, un autre garage.

Le règlement de copropriété, ainsi que les actes de vente précédents du 18 décembre 1986 et du 30 décembre 1996, font apparaître que le lot n°1 objet de la vente comporte un garage.

La demanderesse soutient que Maître [T] aurait dû s’apercevoir de l’illicéité du garage en examinant les diagnostics techniques annexés à un acte de vente de 2014, sans les produire, et alors même qu’aucun autre document n’établit qu’une vente a eu lieu en 2014, de telle sorte que cette affirmation n’est étayée par aucun élément objectif.

Dans ces circonstances, et au regard des documents précités – qui sont les seuls à être produits dans le cadre des débats –, il sera retenu que rien ne permettait à Maître [T], qui en disposait, de suspecter que le garage vendu constituait une construction illicite.

— S’agissant de la jouissance exclusive de la cour devant le pavillon

Il sera précisé que le cadastre constitue un document administratif à la fonction fiscale et le fait qu’il y apparaisse une cour commune ne vaut pas preuve de l’existence juridique de celle-ci. Au reste, l’existence d’une partie commune n’exclut pas qu’un copropriétaire puisse en avoir la jouissance exclusive.

Le tribunal observe également que l’acte de vente du 17 mars 2016 est conforme au règlement de copropriété, ainsi qu’aux précédents actes de vente du 18 décembre 1986 et du 30 décembre 1996, qui mentionnent tous les trois la jouissance exclusive du terrain devant le pavillon.

Dans ces circonstances, il est indifférent que le cadastre mentionne la présence d’une cour commune et aucune faute ne peut être reprochée à la notaire.

La responsabilité de Maître [T] n’est donc pas engagée.

Mme [B] sera ainsi déboutée de toutes ses demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Mme [B] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Chacune des parties sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute Mme [B] de ses demandes ;

Condamne Mme [B] aux dépens ;

Déboute toutes les parties de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,