TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SCI, [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FALGAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05491 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFES

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2],

représenté par son syndic, la SARL Cabinet de CLGI -, [Adresse 3]

représenté par Maître FALGAS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G521

DÉFENDERESSE

S.C.I., [Adresse 4],

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05491 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFES

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. 48 JONQUIERE 2 est propriétaire du lot n°6 situé au sein d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à Paris (75017), représenté par son syndic en exercice Le Cabinet de CLGI SARL, a fait assigner la S.C.I., [Adresse 4] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  5003,49 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés selon décompte arrêté au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2025 ;

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2026 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la copropriétaire ne règle plus ses charges depuis 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée selon les formalités prescrites par l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I., [Adresse 4] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un relevé de propriété dont il résulte que la S.C.I., [Adresse 4] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°6 ;

— un décompte individuel des sommes dues à la date du 8 août 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus et un décompte actualisé arrêté à la date du 8 août 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus ;

— les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;

— les comptes des exercices 2023 à 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 27 septembre 2022, 27 juin 2023, 25 juin 2024 et 23 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux pour les exercices concernés ;

— le contrat de syndic ;

une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juin 2025 de payer la somme de 5245,82 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 8 août 2025, le compte de copropriétaire de la S.C.I., [Adresse 4] était débiteur de la somme de 4783,49 euros, pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, hors frais de mise en demeure.

La S.C.I., [Adresse 4], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2], la somme de 4783,49 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 40 euros au titre du coût de la mise en demeure facturée le 27 février 2025, le coût d’un acte annuel étant seul retenu.

Il convient donc de condamner la S.C.I., [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2], la somme de 180 euros au titre du coût de la mise en demeure du 4 juin 2025.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la S.C.I., [Adresse 4] a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I., [Adresse 4], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la S.C.I., [Adresse 4] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I., [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2], la somme de 4783,49 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-trois euros et quarante-neuf centimes) au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I., [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2], la somme de 180 euros (cent quatre-vingt euros) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I., [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6] à, [Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la S.C.I., [Adresse 4] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 26 mars 2026,

La greffière La juge