TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e ZIADE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e VALENTE D’ANDREA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/02729 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYB

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur, [Y], [Q],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Madame, [Z], [R] épouse, [Q],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentés par Maître Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U004

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET, [E], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par Maître Marie VALENTE D’ANDREA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638

Décision du 17 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/02729 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWHYB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

M., [M], [G], [Q] et Mme, [Z], [R] épouse, [Q] (ci-après « les époux, [Q] ») ont acquis, le 14 décembre 2018, les lots n°80, 113, 115, 117, 131 et 132 dans l’immeuble sis, [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic, la société, [E] en qualité de syndic.

Le 25 novembre 2020, ils ont acquis les lots n°78, 79 et 105 décrits à l’état descriptif de division comme suit :

n°78, bâtiment B, sans escalier, rez de chaussée, « avec accès sur la, [Adresse 5] :

— un local commercial

— droit à la jouissance exclusive de la courette 6, en partie couverte

Autre accès, porte gauche dans l’entrée B commune

Ce lot communique avec le lot 105 du sous-sol par un escalier particulier »,

n° 79, bâtiment B, sans escalier, rez de chaussée, « avec accès par le lot 78 du niveau : un WC »,

n°105, bâtiment B, escalier B, sous-sol, « Porte sans numéro. Un local comprenant : atelier, laboratoire et réserve. Ce lot communique avec le lot 78 par un escalier particulier »,

La courette n°6, partie commune à jouissance privative rattachée au lot n°78, sépare les lots 78 et 79.

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Les époux, [Q] ont sollicité l’autorisation d’agrandir la porte d’accès de leur lot n°79 dans un mur porteur afin d’aménager un corridor fermé dans la courette n°6, ce qui a été refusé par l’assemblée générale du 12 octobre 2021.

Suivant acte d’huissier du 25 février 2022, les époux, [Q] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d’être autorisés à exécuter les travaux d’amélioration consistant en l’agrandissement de la porte du lot 79.

Parallèlement, reprochant aux époux, [Q] d’avoir transformé sans autorisation, la courette n°6, partie commune en couloir fermé et couvert, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux, [Q] aux fins de remise en état de ladite courette. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/05544.

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse et récapitulatives n°5, notifiées par RPVA le 6 juin 2024, les époux, [Q] demandent au tribunal de :

« – Vu le Règlement de Copropriété de l’immeuble,

— Vu le Procès-Verbal d’Assemblée Générale du 12 octobre 2021

— Vu les articles 25 b) et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile,

Il est demandé au Tribunal de céans, de :

— RECEVOIR Monsieur et Madame, [Y], [Q] en leurs prétentions, et les DECLARER bien fondés,

— DEBOUTER Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6] à, [Localité 2] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, car mal fondés en fait et en droit,

— AUTORISER Monsieur et Madame, [Y], [Q] à faire procéder aux travaux d’agrandissement de la porte d’accès du lot N°79 selon le devis établi par la société LBC et sous la maîtrise d’œuvre de la société BI – PLANS,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6] à, [Localité 2] à payer à Monsieur et Madame, [Y], [Q] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— DISPENSER Monsieur et Madame, [N], [Y], [Q] de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6] à, [Localité 2] par application de l’article 10-1 de la loi du

10 Juillet 1965,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du, [Adresse 6] à, [Localité 2] aux entiers dépens de la présente instance, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

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Par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal:

«Vu les articles 25, 30 de la Loi du 10 juillet 1965,

DECLARER Monsieur et Madame, [Q] irrecevables en leur demande d’autorisation de travaux d’agrandissement de la porte d’accès du lot 79 dès lors que ces travaux ne relèvent pas de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En toutes hypothèses

DEBOUTER Monsieur et Madame, [Q] de leur demande d’autorisation de travaux d’agrandissement de la porte d’accès du lot 79;

LES DÉBOUTER de toutes leurs demandes fins et conclusions comme étant mal fondées.

CONDAMNER Monsieur et Madame, [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2], une somme de 10.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur et Madame, [Q] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.»

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 mars 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 prorogé au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b) de la loi précitée prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Toutefois, en cas de refus par l’assemblée générale, sur le fondement de l’article 30 al. 4 de la même loi, un copropriétaire peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux d’amélioration prévus à l’article 25b).

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Le juge doit vérifier si le refus opposé par l’assemblée générale repose sur des motifs légitimes ou s’il constitue un abus de droit ou de majorité justifiant une autorisation judiciaire.

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

Si le refus d’autorisation doit être formel, il n’est pas nécessaire pour exercer ce recours que le refus soit irrévocable. Dès lors, la recevabilité de l’action n’est subordonnée qu’à la seule existence d’un refus à la date à laquelle elle a été engagée. La survenance en cours d’action d’une annulation de cette résolution serait sans incidence sur la recevabilité.

*

Au soutien de leur demande fondée sur les articles 25b) et 30 al.4 de la loi du 10 juillet 1965, les époux, [Q] font valoir que :

— les travaux sollicités ont été validés par le bureau d’étude, la société Optimum Structures et par l’architecte de l’immeuble, l’atelier, [W] Architecte,

— ils ont produit à l’assemblée générale un contrat de maîtrise d’œuvre de la société Bi Plans, l’étude structures de la société Optimum Structures, le rapport de l’architecte de l’immeuble et le devis de la société LBC Bâtiment ;

— les travaux sollicités sont conformes à l’article 25b) précité en ce qu’ils constituent des travaux d’amélioration qui ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires ;

— l’agrandissement de l’ouverture constituera nécessairement une amélioration en ce qu’il est un préalable nécessaire à la création d’un corridor fermé entre leurs lots 79 et 78 et ne saurait être analysée comme une appropriation de partie commune tel que soutenu par le syndicat des copropriétaires ;

— le refus opposé sans motif par l’assemblée générale a été motivé par une intention de leur nuire et caractérise un abus de majorité ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut expliquer son refus par une prétendue fragilité des bâtiments de l’immeuble ;

— les calculs effectués par le bureau d’études ont pris en compte les étages supérieurs du bâtiment B ; sa préconisation tendant à poser des renforts métalliques dans les ouvertures à créer ne peut être interprétée comme une reconnaissance de la fragilité du bâtiment puisqu’il s’agit d’une pratique habituelle ;

— M., [I], architecte qui a produit un rapport sur les travaux proposés, à la demande du syndicat des copropriétaires n’a jamais visité la courette n°6 et produit des conclusions ne correspondant pas à la réalité des lieux ;

— les travaux sollicités n’ont pas été réalisés comme le démontre le constat d’huissier du 10 octobre 2022.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de la demande en opposant que :

— si la restitution de la courette n°6 était ordonnée dans la procédure RG 22/05544, l’agrandissement de la porte ne présentera aucun intérêt ; le corridor reliant les lots 78 et 79 est déjà construit ;

— les travaux ne relèvent pas de l’article 25b) puisqu’ils constituent une appropriation de partie commune et doivent être votés à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

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— les travaux contraires à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires doivent être votées à l’unanimité et ne peuvent être autorisés judiciairement ;

— le bâtiment B et le bâtiment A ont des structures identiques ; une expertise est en cours dans le bâtiment A pour des fissures ; le rapport de M., [I] expose des désordres apparus dans le bâtiment A suite à des travaux ; chaque travaux sont susceptibles de causer des désordres;

— le rapport du cabinet Optimum Structures n’aborde pas l’impact des travaux dans la structure fragilisée du bâtiment B comme le relève M,.[I] ;

— ces travaux portent atteinte au droit des autres copropriétaires en ce qu’ils présentent un risque pour les copropriétaires ;

— les époux, [Q] ne justifient pas en quoi cet agrandissement constitue une amélioration pour leur lot ; alors qu’ils soutiennent qu’il s’agit d’un préalable nécessairement à la création d’un corridor fermé reliant leurs deux lots, celui-ci est pourtant déjà réalisé comme le constate, M., [W], architecte de l’immeuble, et ce, sans autorisation.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que le mur dans lequel les époux, [Q] sollicitent de réaliser l’agrandissement d’une porte d’accès est porteur et constitue à ce titre, une partie commune spéciale au bâtiment B tel que stipulé au règlement de copropriété.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que ces travaux s’analysent en une appropriation de partie commune, ces derniers sont en réalité un agrandissement d’un accès déjà existant et non une création d’ouverture et ne sont donc pas soumis à la majorité de l’article 26.

Alors que le syndicat des copropriétaires conteste l’application de l’article 25b en invoquant une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires en se fondant sur les conclusions du nouvel architecte de l’immeuble, M., [I], il convient toutefois de relever que :

— le Cabinet Optimum qui a produit deux études de faisabilité sur le projet des demandeurs, le premier en date du 5 mars 2021 prenant en compte de manière erronée un bâtiment de cinq étages au lieu de six et un deuxième rapport, rendu le 15 janvier 2024 corrigeant cette erreur a conclu que « les travaux de gros œuvre pour la création d’ouverture dans le mur existant sont techniquement faisables. »

— M., [W], architecte de l’immeuble, aux termes de son compte-rendu du 1er avril 2021 a indiqué n’avoir aucune opposition aux travaux envisagés en particulier « à la mise en œuvre d’un portique en acier constitué de deux poteaux type UPE 140 mm, chevillés au mur existant, surmontés d’une poutre type HEA 180 mm, soudée aux deux poteaux » ; Son second compte-rendu du 23 septembre 2021 portant sur les travaux réalisés dans les lots des époux, [Q] constate que les murs porteurs n’ont pas été modifiés et qu’une cloison du lot 79 (un WC) a été démolie entrainant possiblement des mouvements dans l’immeuble mais qui n’ont pu engendrer les difficultés à ouvrir certaines portes.

Enfin, bien qu’il ne soit pas contesté que des désordres ont été relevés dans l’immeuble, les pièces produites sont relatives à un sinistre du bâtiment A. Les photographies exposant une porte palière déformée et des fissures dans le rapport de M., [I] du 29 avril 2022 ne précisent pas dans quel bâtiment se situent ces désordres.

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Si dans ce même rapport, M., [I] reproche au rapport du bureau d’étude structures de n’avoir pas pris en compte la résistance des existants et notamment celle du mur en mauvais état au niveau des caves se situant sous la zone de travaux, ce rapport du 15 janvier 2024 y répond en indiquant qu’un système d’étaiement provisoire est prévu pour garantir la stabilité, que la méthode employée permet une répartition optimale de la charge sur le mur en pierre des caves et que les photographies exposées par M., [I] est dans un autre bâtiment en dehors de la zone d’étude.

En outre, les réserves formulées par M., [I] dans ses courriers du 14 mars 2024 et du 29 août 2024 sur le projet relèvent davantage d’une démarche de prudence vis-à-vis des travaux des époux, [Q] que d’une contestation de la méthode et des calculs du bureau d’études structures. S’il fait grief à l’étude structures de n’avoir pas tenu compte de l’état de l’immeuble et de sa construction peu homogène, il conclut que les réponses apportées par le cabinet d’architecte Bi-Plans laissent un « flou sur ce projet simple mais du début mal présenté » et ne forme pas une opposition formelle au projet.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que le bâtiment B présente une fragilité interdisant les travaux sollicités, que ceux-ci, au vu de la méthodologie exposée, feraient peser un risque sur la structure de l’immeuble et porteraient atteinte à sa destination et aux droits des autres copropriétaires.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que cet agrandissement était un préalable à la création d’un corridor fermé et couvert édifié sans autorisation sur la courette n°6, partie commune à jouissance privative, elle n’en constitue pas moins, en toute hypothèse, des travaux d’amélioration en permettant un meilleur accès des lots des demandeurs à la courette partie commune.

Par conséquent, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, les époux, [Q] seront autorisés à faire procéder aux travaux d’agrandissement de la porte d’accès du lot n°79 selon le devis établi par la société LBC et sous la maîtrise d’œuvre de la société Bi-Plans. Néanmoins, au vu des craintes exprimées par le syndicat des copropriétaires, ces travaux seront réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble aux frais des demandeurs.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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Sur ce,

Partie succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL G2&H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc Hummel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux époux, [Q] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles

Les époux, [Q] seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

AUTORISE M., [M], [G], [Q] et Mme, [Z], [R] épouse, [Q] à faire procéder aux travaux d’agrandissement de la porte d’accès du lot n°79 selon le devis établi par la société LBC, sous la maîtrise d’œuvre de la société Bi-Plans et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble aux frais de M., [M], [G], [Q] et Mme, [Z], [R] épouse, [Q];

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL G2&H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc Hummel en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à payer à M., [M], [G], [Q] et Mme, [Z], [R] épouse, [Q] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M., [M], [G], [Q] et Mme, [Z], [R] épouse, [Q] de participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 17 Mars 2026.

La Greffière La Présidente