TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [H] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05227 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76PO

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 22 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T], [P], [R] [O], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [S] [I] épouse [O], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDERESSE

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0441(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025018066 du 01/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05227 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76PO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2016, les époux [O] [T] et [D] ont consenti un bail d’habitation à Mme [H] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 427,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1239,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [E] le 10 février 2025.

Par assignation du 19 mai 2025, les époux [O] [T] et [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail et être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 650 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1081,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé dont les conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire, appelée à l’audience du 11 juillet 2025, a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2025, Mme [H] [E] ayant sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 13 novembre 2025, les époux [O] [T] et [D] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que Mme [H] [E] n’a toujours pas justifié de l’assurance du logement et la dette locative, actualisée au 12 novembre 2025, s’élève désormais à 2137,47 euros. Ils exposent que la reprise du paiement du loyer courant est partielle.

Mme [H] [E], représentée par son conseil, sollicite un délai de dix mois pour quitter les lieux et un échéancier sur 10 mois pour solder sa dette. Elle fait valoir qu’elle occupe le logement depuis 2016 et qu’elle a connu des difficultés et une aggravation de sa situation à partir de 2018. Elle souhaite trouver un autre logement mais indique avoir besoin de temps pour faire les démarches pour lesquelles elle est accompagnée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [O] [T] et [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Ils justifient en outre avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sur la résiliation du bail

Il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le preneur est également tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré sans effet selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement, délivré par commissaire, doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1239,86 euros n’a pas été réglée entièrement par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement même si 772 euros ont été réglés.

Il sera relevé en outre que malgré le commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative du 6 février 2025, Mme [H] [N] n’a pas fourni le justificatif d’assurance de l’appartement, ni au moment de la délivrance du commandement ni au moment de la délivrance de l’assignation, de sorte qu’il apparaît que le logement n’est pas assuré.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mars 2025, à minuit du fait de l’absence d’assurance locative.

Dès lors, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [O] [T] et [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de Mme [H] [E] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [O] [T] et [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2025, Mme [H] [E] leur devait la somme de 2137,47 euros, soustraction faite des frais de procédure, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation.

Mme [H] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient d’autoriser Mme [H] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 462,29 euros, la demande des bailleurs étant excessives.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [H] [E] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance pour son habitation dans le mois suivant le commandement qui lui a été fait le 6 février 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2016 entre les époux [O] [T] et [D], d’une part, et Mme [H] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5] est résilié depuis le 6 mars 2025, à minuit.

CONDAMNE Mme [H] [E] à payer aux demandeurs la somme de 2137,47 euros (deux mille cent trente-sept euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêté au 12 novembre 2025,

AUTORISE Mme [H] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, une somme minimale de 142 euros (cent quarante-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE Mme [H] [E] à payer aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

ORDONNE à Mme [H] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de cinq mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les époux [O] [T] et [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2025 et celui de l’assignation du 19 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge