TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e RAYNAUD

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e JOULIE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/14602 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYMVG

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet WALCH, administrateur de biens, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Lauriane RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0657

DÉFENDERESSE

Société SCI LES OPTIMISTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0518

Décision du 20 Janvier 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14602 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMVG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société civile immobilière Les Optimists est propriétaire du lot n°1 décrit comme suit dans le règlement de copropriété : « Le premier lot comprendra : une boutique en façade sur rue, sis au rez de chaussée à droit de l’entrée de l’immeuble comprenant : la boutique proprement dite, arrière boutique à la suite et un grand local également à la suite s’élevant en aile droite dans la cour. »

La société Les Optimists a loué les locaux à la société People and Baby y exploitant une crèche et a fait installer un garde-corps sur la couverture du bâtiment en aile droite dans la cour au cours du mois de novembre 2020.

Lui reprochant cette installation sans autorisation du syndicat des copropriétaires, ainsi que l’occupation et la transformation en terrasse de la couverture qu’il estime être une partie commune, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Les Optimists devant ce tribunal par acte du 25 novembre 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

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« Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet WALCH en son action, le déclaré recevable et bien fondé.

En conséquence,

— Condamner la société LES OPTIMISTS à démolir toute construction illicite et à remettre les lieux dans leur état initial sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner la société LES OPTIMISTS à déposer le garde-corps sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé la signification du jugement à intervenir sous le contrôle de l’architecte de la copropriété;

— Interdire sous astreinte l’accès et l’occupation de la terrasse sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée passé la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner la société LES OPTIMISTS à cesser ou faire cesser tout encombrement des parties communes de l’immeuble et en particulier de la cour et sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

— Condamner la société LES OPTIMISTS à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du CPC ;

— Juger que le bénéfice des condamnations prononcées sera réparti entre tous les copropriétaires à l’exclusion de la société LES OPTIMISTS ;

— Condamner la société LES OPTIMISTS aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société Les Optimists demande de :

« A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

RAMENER à de plus justes proportions l’astreinte sollicitée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à verser à la société LES OPTIMISTS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux dépens,

EXCLURE la quote-part de la société LES OPTIMISTS des condamnations prononcées. »

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Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 26 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de dépose du garde-corps sur la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour

Le syndicat des copropriétaires expose sur le fondement des articles 3 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 que la couverture du lot n°1 est une partie commune que la société Les Optimists s’est appropriée et qu’elle en a modifié l’affectation en la transformant en une terrasse par la pose du garde-corps. Elle fait valoir que ces travaux sur une partie commune modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient que l’occupation de la terrasse en violation de la loi et du règlement de copropriété occasionne des nuisances sonores du fait de la présence humaine et des nuisances olfactives à cause des fumées de cigarette des occupants.

La société Les Optimists réplique que le toit-terrasse est une partie privative selon le règlement de copropriété. Elle fait valoir que le garde-corps est nécessaire pour assurer la sécurité des occupants de la toiture-terrasse et ne porte pas atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble en raison de sa discrétion et de son positionnement et alors que la cour de l’immeuble ne présente aucune particularité esthétique, en sorte qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était requise pour son installation.

Sur la qualification de la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

En l’espèce, pour rappel, le lot n°1 dont est propriétaire la société Les Optimists est décrit comme suit dans le règlement de copropriété : « Le premier lot comprendra : une boutique en façade sur rue, sis au rez de chaussée à droit de l’entrée de l’immeuble comprenant : la boutique proprement dite, arrière boutique à la suite et un grand local également à la suite s’élevant en aile droite dans la cour. »

Le règlement de copropriété prévoit également que « Les parties communes mises sous le régime de l’indivision forcée, comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un seul propriétaire et notamment (…) la toiture et sa charpente ».

Décision du 20 Janvier 2026

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Les toitures sont donc expressément désignées comme parties communes par le règlement de copropriété.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, il est couramment admis en l’absence de disposition spéciale du règlement de copropriété que la toiture recouvrant un bâtiment constituant un lot unique est une partie commune dès lors que les toitures de l’immeubles sont qualifiées de parties communes par le règlement de copropriété.

A la fin de l’énumération des parties privatives, un paragraphe du règlement de copropriété prévoit que « le propriétaire du lot Numéro « un » aura la propriété exclusive et particulière de la construction en aile dans la cour comprise dans son lot et devra en assurer seul l’entretien (couverture et gros murs compris). »

Si cette description confirme que la société Les Optimists est propriétaire de la construction en aile dans la cour, la mention relative à la couverture de ce bâtiment porte uniquement sur son entretien mais non sur son caractère privatif. De plus, la toiture n’est pas expressément mentionnée dans la description du lot n°1 rappelée ci-dessus. Elle ne l’est pas davantage dans l’acte de vente communiqué par la société Les Optimists qui mentionne le local en aile à droite dans la cour, avec au premier étage de ce local deux pièces dont une comportant « trois fenêtres donnant sur la couverture de l’aile en retour d’un niveau auxquelles on accède par un escalier intérieur ».

Cette seule mention relative à l’entretien de la couverture du bâtiment litigieux est ainsi insuffisante pour établir le caractère privatif de la toiture du bâtiment à défaut d’une autre mention spécifique dans le règlement de copropriété.

La société Les Optimists n’est ainsi pas propriétaire de la toiture du bâtiment en aile dans la cour qui constitue une partie commune de l’immeuble.

Sur la dépose du garde-corps

Il résulte de l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux réalisés par des copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale.

L’autorisation de l’assemblée générale, donnée dans les conditions de l’article 25, ne peut porter que sur des travaux qui se limitent à affecter les parties communes.

S’ils entraînent une véritable appropriation de celles-ci, ils nécessitent une autorisation de l’assemblée à la double majorité de l’article 26 de la même loi.

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit en principe être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est techniquement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier en application de l’article 1221 du code civil, et ce même en l’absence de préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

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Le chapitre II 2/ du règlement de copropriété prévoit notamment que «Les parties communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée des copropriétaires étant fixée comme il va être dit au paragraphe « cinq » du chapitre « troisième ». »

Il est constant en l’espèce que la société Les Optimists a fait installer un garde-corps sur la couverture du bâtiment en aile dans la cour sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, travaux affectant à la fois les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors que le garde-corps est visible dans la cour de l’immeuble.

Dès lors que la toiture est une partie commune, cette installation sans autorisation de l’assemblée générale est irrégulière.

Il ressort des éléments produits aux débats que la dépose du garde-corps apparaît réalisable et proportionnée à son intérêt pour le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de dépose du garde-corps installé sur la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour.

Le syndicat des copropriétaires ne motive pas spécifiquement sa demande d’astreinte, qui n’apparaît pas nécessaire pour garantir l’exécution de la décision au vu des circonstances de l’espèce.

II. Sur la demande tendant à cesser ou faire cesser tout encombrement des parties communes de l’immeuble et en particulier de la cour

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que le preneur de la société Les Optimists occupe la cour commune en violation du chapitre 2 § 2 du règlement de copropriété en y entreposant des tabourets et des cendriers et en utilisant le syphon de la cour pour évacuer les eaux de ménage du local.

Il fait également valoir en substance que la société Les Optimistes s’est appropriée la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour et en fait une occupation abusive par l’installation de tables et de chaises.

La société Les Optimists conteste tout encombrement de la cour et fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’en rapporte pas la preuve.

S’agissant de la toiture, la défenderesse ne conteste pas son occupation par les employés de sa locataire puisqu’elle invoque des impératifs de sécurité des personnes ayant motivé la pose du garde-corps.

Le chapitre II 2/ du règlement de copropriété prévoit que « Les parties communes déterminées comme il est dit plus haut ne pourront être modifiées sans le consentement de la majorité des membres de l’assemblée des copropriétaires étant fixée comme il va être dit au paragraphe « cinq » du chapitre « troisième ».

Aucun des copropriétaires ne pourra encombrer les entrées principales, vestibules, paliers, escaliers, couloirs, cour et jardin, ni y laisser séjourner des objets quelconques. »

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Au soutien de sa demande concernant la cour, le syndicat des copropriétaires ne produit qu’un plan et une photographie non datée montrant deux tabourets et deux pots devant l’angle d’un bâtiment dans une cour. Ces éléments ne suffisent pas à démontrer l’encombrement de la cour, ni a fortiori à l’imputer spécifiquement à la société Les Optimists.

S’agissant de la toiture du bâtiment s’élevant en aile dans la cour, les photographies produites par le syndicat des copropriétaires montrant un groupe de personnes sur la toiture autour d’une table ne sont pas davantage datées mais la société Les Optimists ne conteste pas que les employés de la crèche locataire du local commercial s’y rendent.

Il a été retenu ci-dessus que cette toiture constituait une partie commune de l’immeuble.

S’il ressort de la configuration des lieux visibles sur les photographies versées aux débats qu’en pratique seul le propriétaire du lot n°1 a accès à cette couverture, celle-ci n’est jamais désignée comme une toiture-terrasse dans le règlement de copropriété, ni dans l’acte de vente. En outre, aucune mention du règlement de copropriété ne confère la jouissance exclusive de la couverture du bâtiment au propriétaire du lot n°1.

Il apparaît ainsi que la société Les Optimists s’est appropriée cette partie commune par la pose du garde-corps et par l’installation de mobilier au bénéfice exclusif de sa locataire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’encombrement de cette seule toiture et de condamner la société Les Optimists à cesser ou faire cesser tout encombrement mobilier de la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour. Le reste de la demande concernant l’encombrement de la cour sera en revanche rejeté.

La demande d’astreinte n’apparaît pas davantage justifiée pour garantir l’exécution de la décision en l’absence de motifs avancés par le syndicat des copropriétaires et au vu des circonstances de l’espèce.

III. Sur la demande de démolition de toute construction illicite

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aucune autre construction illicite que le garde-corps n’est évoquée par le demandeur.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

IV. Sur la demande d’interdiction de l’accès et l’occupation de la terrasse

Il a déjà été statué ci-dessus sur l’occupation matérielle de la toiture par le mobilier entreposé.

S’agissant de l’occupation de la terrasse par les employés de la crèche, le syndicat des copropriétaires ne précise pas sur quel fondement il entend interdire l’accès d’un copropriétaire à la couverture du bâtiment qui constitue une partie commune de l’immeuble.

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En particulier, si le syndicat des copropriétaires invoque des nuisances, il ne fonde pas sa prétention sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Sa demande sera donc rejetée.

V. Sur les autres demandes

La société Les Optimists, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Lauriane Raynaud, avocate au barreau de Paris.

La société Les Optimists, tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement de sa demande d’exclusion de la société Les Optimists du bénéfice des condamnations prononcées. En conséquence, cette demande sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à déposer le garde-corps installé sur la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à cesser ou faire cesser tout encombrement mobilier de la couverture du bâtiment s’élevant en aile droite dans la cour de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

REJETTE les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet WALCH ;

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS aux dépens avec recouvrement direct au profit de Maître Lauriane Raynaud, avocate au barreau de Paris ;

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet WALCH, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI LES OPTIMISTS présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 20 Janvier 2026.

La Greffière La Présidente