TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/10800

N° Portalis 352J-W-B7I-C44ZI

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

27 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Morgane SIMSEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0424

DÉFENDERESSE

S.C.I. JANIEL

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0466

Décision du 18 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/10800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44ZI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Janiel était propriétaire d’un local commercial situé au rez de chaussé de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] donné à bail à la SARL Rest Open dont le gérant est M. [Z] [Q].

Un litige a opposé le bailleur et le preneur en raison de la délivrance d’un commandement de payer, puis les parties se sont rapprochées et sont parvenues à un accord concernant la vente du local.

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente du 27 août 2014, la SCI Janiel s’est engagée à vendre à la SCI [Q], le local commercial représentant le lot numéro 51 dans le bâtiment B au rez de chaussée de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].

En l’absence de réitération par acte authentique de la vente, la SCI [Q] a fait assigner la SCI Janiel devant le tribunal de grande instance de Paris lequel a, notamment, par jugement du 7 décembre 2016 :

« – Dit que la vente portant sur le local commercial était parfaite entre la SCI JANIEL et la SCI [Q] (…)

— Dit qu’à défaut pour la SCI JANIEL de se présenter au rendez-vous fixé par le notaire de la SCI [Q] à l’effet de signer l’acte authentique de vente dans les deux mois de la sommation qui lui en aura été faite à la diligence de la SCI [Q], le présent jugement vaudra acte authentique de vente et sera publié comme tel au service de la publicité foncière aux frais avancés de l’acquéreur, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte (….) ».

Le 19 janvier 2017, la SCI [Q] a fait signifier le jugement à la SCI Janiel, lequel est devenu définitif, aucune des parties n’ayant interjeté appel. Le prix de vente était fixé à 150 000 euros.

Le 10 avril 2017, Me [Y], notaire de la SCI [Q], a dressé un procès-verbal de difficultés, actant la comparution de la SCI Janiel et relevant les déclarations de la SCI [Q], indiquant ne pas souhaiter conclure la vente alors que le local commercial avait été donné à bail à la société Jononi Trads par la SCI Janiel en vertu d’un bail conclu le 14 juillet 2016, après la signature du compromis de vente.

Par acte d’huissier du 1er août 2018, la SCI [Q] a fait assigner la SCI Janiel devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de :

— dire que le bail conclu par la SCI Janiel lui est inopposable,

— condamner la SCI Janiel à lui reverser les sommes qu’elle a perçues de l’occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 1] [Localité 1],

— dire si nécessaire que la SCI Janiel devra se présenter au rendez-vous fixé par le notaire de la SCI [Q] à l’effet de signer l’acte authentique de vente du bien immobilier sis [Adresse 1] [Localité 1] libre de toute occupation et ce dans les deux mois de la sommation qui lui aura été faite à la diligence de la SCI [Q], et en cas de report du rendez-vous de signature en raison des manœuvres ou de refus de se présenter ou de communiquer les pièces nécessaires, la SCI Janiel devra verser pour chaque rendez-vous reporté 3.000 euros à la SCI [Q],

— condamner la SCI Janiel à lui verser la somme de 13.826,16 euros à titre de remboursement des mensualités du prêt immobilier réglé par la SCI [Q],

— condamner la SCI Janiel à lui verser la somme de 800.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’exécution du jugement du 7 décembre 2016,

— ordonner à la SCI Janiel de faire libérer les locaux sis [Adresse 1] [Localité 1] de tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— dire que la SCI Janiel devra assumer les conséquences notamment financières de l’expulsion des locaux de l’occupant installé de son chef dans les locaux,

— dire que la SCI Janiel devra assumer toute dégradation des lieux sis [Adresse 1] [Localité 1] résultant de son fait ou de tiers installé de son chef dans les locaux.

Par jugement du 20 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre section 1, a statué notamment comme suit :

« […] Rejette les demandes tendant à enjoindre à la SCI JANIEL de se présenter à un rendez-vous de signature de la vente chez le notaire instrumentaire et à communiquer les pièces jugées nécessaires à la vente ;

Constate que la SCI JANIEL est occupante sans droit ni titre du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (section AD n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 1] [Localité 1] lot numéro 51 dans le bâtiment B au rez de chaussée depuis le jugement du 7 décembre 2016 ;

Ordonne à la SCI JANIEL de libérer les locaux sis [Adresse 1] [Localité 1] de tout occupant de son chef dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Faute de libération volontaire des locaux situés [Adresse 1] – [Localité 1] sous quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne l’expulsion de la SCI JANIEL et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier au besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte étant prononcée pour un délai de 6 mois et le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles et objets meublant sera réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SCI JANIEL à rembourser à la SCI [Q] les sommes perçues au titre des loyer des locataire soit la somme de 57.970 euros correspondant aux loyers perçus HT/HC pour la période du 7 décembre 2016 au 14 avril 2021 ;

Condamne la SCI JANIEL à rembourser à la SCI [Q] la somme de 788 € réglée pour les taxes foncières des années 2019 et 2020 ;

Déboute la SCI [Q] de sa demande de remboursement de la somme de 69.600 euros perçue de l’occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 14 juillet 2016,

Déboute la SCI [Q] de sa demande de remboursement des mensualités du prêt immobilier ;

Déboute la SCI [Q] de sa demande de remboursement des frais d’enregistrement de 8.710 € réglés aux services des impôts afin d’enregistrement du jugement du 7 décembre 2016 ;

Condamne la SCI JANIEL à verser à la SCI [Q] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à l’exécution du jugement du 7 décembre 2016 ;

Condamne la SCI JANIEL à payer à la SCI [Q] la somme de 5.000 € à au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI JANIEL aux entiers dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

Le jugement a été signifié par la SCI [Q] le 23 août 2023. Il est devenu définitif, les parties n’ayant pas interjeté appel.

Le 5 décembre 2023, selon déclaration de main courante, le représentant de la SAS Parijoy Market, occupant des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], a remis les clés du local au commissariat du [Localité 1], déclarant avoir procédé à l’évacuation du mobilier et des marchandises.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par commissaire de justice le 8 décembre 2023.

Le 27 décembre 2023, alors que le prix de vente des locaux litigieux n’avait pas été versé à la SCI Janiel, la SCI [Q] a fait procéder à une saisie-attribution sur les comptes de la SCI Janiel auprès du Crédit Agricole [Localité 2] IDF pour un montant de total de 77.445,59 euros, laquelle s’est révélée fructueuse à hauteur de 11.757,32 euros. La saisie a été dénoncée selon procès-verbal de commissaire de justice du 2 janvier 2024.

Par jugement du 24 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI Janiel, a :

« – Dit recevable la contestation ;

— Constate la compensation entre les sommes dont les parties sont mutuellement créancières en exécution des jugements des 7 décembre 2016 et 2 juillet 2023 intervenue à la date du 20 juillet 2023 ;

— Dit recevable la demande d’injonction ;

— Annule la saisie-attribution du 27 décembre 2023 ;

— Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par la société [Q] ;

— Rejette la demande formulée au titre des frais de recouvrement ;

— Condamne la société [Q] à verser à la société Janiel la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne la société [Q] à verser à la société Janiel la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société [Q] aux dépens. »

Par courrier officiel de son conseil du 13 juin 2024, la SCI [Q] a informé la SCI Janiel du paiement par virement via la CARPA des sommes restant dues au titre de la vente du local du [Adresse 1], après déduction de diverses sommes qu’elle estimait lui être dues.

Le jugement du juge de l’exécution a été signifié à la SCI [Q] le 14 août 2024. Il n’a pas été interjeté appel.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la SCI [Q] a nouvellement assigné la SCI Janiel aux fins principales de liquidation d’une astreinte prononcée par le jugement du 20 juillet 2023, la condamner au remboursement des sommes perçues à titre de loyer de la société Parijoy de mai 2021 à décembre 2023, ainsi que la condamner au paiement de diverses sommes et frais.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, la SCI [Q] demande au tribunal de :

« – DÉCLARER la SCI [Q] recevable et bien fondée en ses demandes, dires, fins et conclusions. En conséquence,

— LIQUIDER l’astreinte et CONDAMNER la SCI JANIEL à payer à la SCI [Q] la somme de 9.300 euros correspondant à 93 jours d’astreinte à compter du 5 septembre 2023 jusqu’au 8 décembre 2023,

— CONDAMNER la SCI JANIEL à régler la somme 9.300 € en vertu du jugement du 20 juillet 2023 rendu par le Tribunal judicaire de Paris et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la décision à intervenir.

— JUGER que l’astreinte nouvellement ordonnée sera liquidée par la présente juridiction.

— CONDAMNER la SCI JANIEL à rembourser la somme 34.100 € qu’elle a perçu à titre de loyers versés par la société PARIJOY de mai 2021 à novembre 2023.

— CONDAMNER la SCI JANIEL à rembourser à la SCI [Q] la somme de 3.000 euros qu’elle a perçu au titre du pas de porte.

— DEBOUTER la SCI JANIEL de l’ensemble d ses demandes infondées et irrecevables

— CONDAMNER la SCI JANIEL à payer à la SCI [Q] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles du présent incident.

— CONDAMNER la SCI JANIEL à rembourser à la SCI [Q] la somme de 1332, 77€ correspondant aux frais engagés par la SCI [Q] pour procéder à ‘l’expulsion de l’occupant sans titre présent dans les locaux du fait de la SCI JANIEL

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SCI JANIEL aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 18 juin 2025, la SCI Janiel demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la SCI [Q], de toutes ses demandes, fins et conclusions

— DIRE n’y avoir lieu à liquidation de l’astreinte sollicitée et subsidiairement la réduire

— FIXER la créance de la SCI JANIEL à la somme de 141.550,11 € après compensation des causes des décisions rendues les 7 décembre 2016, 20 juillet 2023 et 24 avril 2024.

— RAPPELER que cette somme continue de porter intérêt au taux légal majoré depuis le 7 décembre 2016 avec capitalisation

— ORDONNER la compensation entre créances respectives dans le cadre de la décision à intervenir s’agissant de la liquidation de l’astreinte sollicitée et de la demande au titre des loyers dans l’hypothèse où il y serait fait, même partiellement, droit.

RECONVENTIONNELLEMENT

— CONDAMNER la SCI [Q], à payer à la SCI JANIEL la somme de 41.166.44€ euros au titre de la restitution des charges de copropriété payées du 1er trimestre 2020 au 01/04/2023 avec intérêt au taux légal à compter du 8 janvier 2025,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts

Subsidiairement,

— ORDONNER la compensation pour les condamnations qui seront prononcées par la décision à intervenir.

Dans tous les cas,

— CONDAMNER la SCI [Q], à la somme de 5000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI [Q], aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et DIRE que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître GUIDARA Avocat. »

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 octobre 2025, à la demande des parties, la SCI [Q] ayant indiqué par message RPVA du 8 octobre 2025, à propos des conclusions notifiées le même jour, « il s’agit de mes conclusions communiquées le 18 juin 2025 par RPVA ». Le juge de la mise en état ayant estimé que le renvoi n’était pas nécessaire dans ces conditions, l’instruction a été clôturée et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 16 mars 2026.

Par conclusions aux fins de rabat de la clôture notifiées par RPVA le 6 mars 2026, la SCI Janiel a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture et le rejet des conclusions de la SCI [Q] notifiées par RPVA le 8 octobre 2025 au motif que ces conclusions n’étaient pas identiques à celles du 18 juin 2025 en ce qu’elles comportaient des ajouts auxquels elle n’avait pas été en mesure de répondre du fait de la clôture prononcée.

A l’audience du 16 mars 2026, il a été constaté qu’en dépit de quelques ajouts dans la partie discussion des conclusions notifiées par la SCI [Q] le 8 octobre 2025, lesquels n’étaient signalés par aucune forme distincte, et, alors que ces conclusions portaient la même date du 18 juin 2025 et que le conseil de la SCI [Q] avait écrit par message du 8 octobre 2025 qu’il s’agissait des mêmes conclusions que celles du 18 juin 2025, le dispositif des conclusions du 8 octobre 2025, seul élément sur lequel le tribunal doit statuer en application de l’article 768 du code de procédure civile, était resté identique.

En conséquence, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la liquidation de l’astreinte

La SCI [Q] expose que par jugement du 20 juillet 2023, la 18ème chambre 1ère section du tribunal s’est réservée la compétence de liquider une astreinte ; que le jugement a ordonné l’expulsion de la SCI Janiel et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois ; que la SCI Janiel n’a engagé aucune procédure d’expulsion de l’occupant dans le délai de 15 jours imparti par le tribunal ; qu’elle a elle-même été contrainte d’engager des diligences afin d’expulsion de l’occupant du fait de la SCI Janiel ; que le dirigeant de la société Parijoy Market, occupant des locaux appartenant à la SCI [Q], a remis les clés du local au commissariat après l’engagement de la procédure d’expulsion ; que la restitution des locaux n’a pas eu lieu volontairement et que la SCI Janiel est restée inactive depuis le jugement du 20 juillet 2023 ; que c’est de mauvaise foi que la SCI Janiel a donné à bail les locaux litigieux à une seconde société, la société Parijoy Market, alors que la SCI Semal en revendiquait la propriété ; que cette seconde location atteste de son refus de restituer les locaux de sorte que la liquidation de l’astreinte est ainsi justifiée.

La SCI Janiel fait valoir une erreur de calcul dans le nombre de jour d’application de l’astreinte, laquelle a commencé à courir le 8 septembre 2023, soit 15 jours après la signification du jugement ; qu’outre cette erreur, la SCI [Q] ne relate pas la réalité des faits ; que la conclusion d’un nouveau bail avec un tiers alors que la SCI [Q] réclamait la propriété du local résulte d’un malentendu avec l’administrateur de biens de la SCI Janiel qui a conclu le bail de son côté ; que contrairement à ce que soutient la demanderesse, elle a fait toute diligence pour obtenir la libération des locaux et que les négociations avec la locataire ont été concrétisées dans une lettre officielle du conseil de la locataire du 28 novembre 2023 ; que le retard dans l’exécution du jugement est uniquement dû au fait qu’il a fallu trouver un accord avec l’occupante pour obtenir la libération des lieux, la présence d’un tiers constituant une cause étrangère à la partie à qui incombait l’exécution de l’obligation ordonnée ; qu’elle a obtenu la libération des locaux en 88 jours alors que l’astreinte avait été prévue pour une durée totale de 180 jours, ce qui démontre qu’elle a adopté un comportement proactif pour exécuter la décision ; qu’il est justifié de ne pas faire droit à la demande de liquidation de l’astreinte et à titre subsidiaire qu’elle soit réduite substantiellement.

L’article L. 131-3 du code des procédures civiles de l’exécution dispose que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Selon l’article L. 131-4 du même code, « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. »

En l’espèce, par jugement définitif du tribunal de grande instance de Paris 7 décembre 2016, la vente portant sur le local situé au [Adresse 1] à [Localité 1] entre la SCI Janiel et la SCI [Q] a été déclarée parfaite moyennant le prix de 150.000 euros, ledit jugement valant acte authentique de vente à défaut de réitération de l’acte devant notaire dans un délai de deux mois. Il est constant que la signature de l’acte authentique devant notaire n’est pas intervenu de sorte que le jugement du 7 décembre 2016 vaut acte authentique de vente.

Le 14 juillet 2016, alors que la procédure relative à la constatation de la vente était engagée, la SCI Janiel a donné les locaux à bail commercial à une société SARL Jononi Trads, pour une durée 9 ans à compter du 15 juillet 2016, puis à une société SAS Parijoy Market immatriculée au registre des sociétés le 9 février 2021 et ayant son siège social dans les locaux litigieux.

Par jugement du 20 juillet 2023, le tribunal judiciaire a constaté que la SCI Janiel était occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le jugement du 7 décembre 2016, et, faute de libération volontaire des locaux sous 15 jours à compter de la signification du jugement, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte étant prononcée pour un délai de 6 mois, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte.

Il est constant que le jugement du 20 juillet 2023 a été signifié le 23 août 2023, de sorte que les locaux auraient dû être libérés par la SCI Janiel et tous occupants de son chef le 8 septembre 2023.

La SCI [Q] justifie avoir mis en œuvre une procédure d’expulsion puisqu’il ressort du décompte de commissaires de justice du 15 décembre 2023 que plusieurs actes ont été réalisés par cette étude dans l’affaire opposant la SCI [Q] à la SCI Janiel, notamment la délivrance d’un commandement de quitter les lieux le 8 septembre 2023, un procès-verbal de tentative d’expulsion le 14 septembre 2023, une réquisition de la force publique pour une procédure d’expulsion le 14 septembre 2023, et finalement un procès-verbal de reprise des lieux le 8 décembre 2023.

Il ressort de la déclaration de main courante du 5 décembre 2023 que le dirigeant de la société Parajoy Market s’est présenté au commissariat pour remettre les clés du local litigieux et déclaré l’avoir évacué, « conformément à votre courrier me demandant, en application du jugement du TJ de Paris en date du 20/07/2023 (dossier d’expulsion n° 2023-2115 – Commissaire de Justice SCP Guerin-Bourgeac) de libérer le local commercial que j’occupais ».

Il ressort de ces éléments que la SCI [Q] a été contrainte de mettre en œuvre une procédure d’expulsion afin d’obtenir la jouissance du bien dont elle était propriétaire par effet du jugement du 7 décembre 2016.

La SCI Jenial produit un unique courrier officiel du conseil de la société Parajoy Market en date du 28 novembre 2023 indiquant l’accord de celle-ci pour une indemnité de 40.000 euros en solde de tout compte entre les sociétés, sans autre précision concernant la nature de l’accord. Ce document est insuffisant pour justifier que la SCI Janiel avait entrepris des démarches auprès de l’occupante qu’elle avait installée dans les locaux dès le jugement du 20 juillet 2023.

Ainsi, les pièces produites par les parties attestent que la restitution du local par la société Parajoy Market fait suite à la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion par la société [Q] et non à des négociations proactives menées par la SCI Janiel à la suite du jugement ordonnant son expulsion.

En l’absence de justificatif de ses diligences, la SCI Janiel ne démontre pas que le retard dans l’exécution du jugement provient en tout ou partie d’une cause étrangère.

En conséquence, il y a lieu de liquider l’astreinte qui a couru sur la période du 8 septembre 2023 au 5 décembre 2023, soit 88 jours, soit la somme de 8.800 euros (= 88 x 100 euros).

Le peu de diligence de la SCI Janiel dans la restitution du local pouvant s’expliquer également par le défaut de diligence de la SCI Semal dans le règlement du prix de la vente qui n’est intervenu que le 13 juin 2024, il n’y a pas lieu de prononcer une nouvelle astreinte au titre de la condamnation de la SCI Janiel.

Sur la demande de remboursement des sommes versées à titre de loyers

La SCI [Q] soutient que, en ayant mis dans les locaux lui appartenant des tiers, la SCI Janiel l’a empêchée de prendre possession de son bien et a perçu des loyers à compter de l’année 2016 jusqu’à décembre 2023, dont seule la période du 7 décembre 2016 au 14 avril 2021 lui a été remboursée ; que la défenderesse a perçu des loyers du 14 avril 2021 au 8 décembre 2023 ; qu’en vertu du bail conclu avec la société Janoni Trads, le loyer était fixé à la somme mensuelle de 1.100 euros, soit une somme de 34.100 euros pour la période du 1er mai 2021 au 5 décembre 2023 ; que la SCI Janiel a perçu un pas de porte de 3.000 euros en sus des loyers qu’elle devra rembourser.

La SCI Janiel expose que selon les calculs de la SCI [Q], le loyer mensuel est de 1.065,62 euros, soit un montant de 33.034,22 euros pour la période de mai 2021 à novembre 2023, les locaux ayant été restitués en décembre 2023 ; qu’elle ne conteste pas l’exigibilité de cette somme mais qu’il conviendra de lui restituer les charges versées au syndicat des copropriétaires pour la période où elle n’était plus propriétaire.

Aux termes de l’article 1303 du code civil, En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Janiel a été condamnée à verser à la SCI [Q] la somme de 57.970 euros par jugement du 20 juillet 2023, correspondant aux loyers hors charges et hors taxes perçus des occupants du local commercial du [Adresse 1] pour la période du 7 décembre 2016 au 14 avril 2021.

Elle reconnait devoir rembourser les loyers qu’elle a continué à percevoir des occupants pour la période de mai 2021 jusqu’à la restitution des locaux en décembre 2023.

Il ressort du bail du 14 juillet 2016 conclu avec la société Jononi Trads que le loyer en principal a été fixé à la somme annuelle de 13.200 euros, soit 1.100 euros par mois, aucun bail n’étant produit pour la société Parijoy Market.

Il en résulte que la SCI Janiel a indûment perçu des loyers pendant 31 mois de mai 2021 à début décembre 2023, soit la somme de 1.100 x 31 = 34.100 euros.

En conséquence, la société Janiel sera condamnée à payer la somme de 34.100 euros en remboursement des loyers indûment perçus au titre de l’occupation du local commercial de la SCI [Q].

S’agissant du pas de porte réclamé, il ressort du bail du 14 juillet 2016 conclu entre la société Jononi Trads et la SCI Janiel, que la locataire a versé à la bailleresse la somme de 3.000 euros à titre de pas de porte à la signature du bail.

La SCI [Q] qui n’était pas propriétaire du local à la date de conclusion de ce bail, ne justifie pas l’obligation pour la SCI Janiel de lui rembourser cette somme.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 3.000 euros au titre du pas de porte.

Sur la demande en remboursement des charges de copropriété

La SCI Janiel soutient que les charges de copropriété doivent être supportées par la SCI [Q] en ce qu’elles incombent au propriétaire du lot et qu’elle ne peut bénéficier des loyers sans avoir en contrepartie l’obligation de payer les charges du lot considéré ; que le non remboursement de ces charges constituerait un enrichissement sans cause ; qu’elle se contente de demander le remboursement des charges sur la période non prescrite à compter du 8 janvier 2020, cinq ans avant sa demande formée dans les conclusions du 8 janvier 2025, de sorte que la SCI [Q] aura bénéficié du paiement des charges par la défenderesse pour la période de décembre 2016 à janvier 2020 alors qu’elle était propriétaire du lot et qu’elle a bénéficié des loyers.

La SCI [Q] fait valoir que la défenderesse ne justifie pas des charges qu’elle sollicite ; qu’en tout état de cause, elle ne s’est jamais acquitté des charges puisque celles-ci ont été supportées par les deux locataires successifs conformément aux clauses du bail ; que la demande est infondée en l’absence de justificatifs des règlements, la créance n’étant ni certaine, ni liquide ni exigible.

Aux termes de l’article 1302-2 du code civil, celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance. La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.

Il est constant que les charges communes de l’immeuble sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Janiel produit les justificatifs de charges pour les années 2020 à 2023 dont il ressort les montants de charges de copropriété suivants :

— année 2020-2021 : 1658,57 euros,

— année 2021-2022 : 1817,32 euros + 193,41 euros = 2.010,73 euros,

— année 2022-2023 : 1715,61 euros.

Outre les charges communes générales, les relevés de charges font apparaitre des appels de charges relatifs à des travaux de ravalement de façade et de couverture de 2020 à 2022. A l’exception de trois montants relatifs à des appels de charges du premier semestre 2020 pour un montant total de 1.074,32 euros, les autres montants visés dans les conclusions de la SCI Janiel sont justifiés dans les relevés de charges communiqués, soit un montant total de 40.092,12 euros.

Contrairement à ce que soutient la SCI [Q], il ressort des relevés de charges communiqués que les charges ont été payées par la SCI Janiel, les paiements apparaissant dans les comptes.

Aux termes du contrat de bail du 14 juillet 2016 conclu entre la SCI Janiel et la société Jononi Trads, il est prévu que le preneur verse au bailleur en même temps que les loyers une provision sur charges, taxes et prestations à sa charge, d’un montant de 300 euros par trimestre, qui sera ajusté en fonction des dépenses effectuées l’année précédente (article « Loyer » p. 11).

Ainsi, il convient de déduire des charges payées sur la période de juillet 2020 à juillet 2023 le montant des provisions sur charges perçues des locataires en place, soit la somme de 3.600 euros (300 euros x 12 trimestres).

En conséquence, la SCI Semal sera condamnée à rembourser les charges payées par la SCI Janiel pour la période de juillet 2020 à juillet 2023 représentant un montant de 36.492,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les comptes entre les parties

Sur les intérêts relatifs au prix de la vente

La SCI Janiel expose que la SCI [Q] n’a payé le prix de la vente actée par jugement du 7 décembre 2016 qu’au mois de juin 2024 ; que la SCI [Q] a perçu des loyers pour la période de décembre 2016 à novembre 2023 aux termes des jugements intervenus, alors qu’elle n’a déboursé le prix de la vente qu’en juin 2024 ; qu’elle dispose déjà d’un titre pour ces intérêts pour lesquels elle ne sollicite pas la condamnation mais la compensation avec les sommes réclamées ; que la SCI [Q] ne saurait prétendre qu’elle n’a jamais sollicité le versement du prix de la vente alors qu’elle a elle-même fait signifier le jugement du 7 décembre 2016 constatant la vente et publié au fichier immobilier ; que le paiement du prix d’une vente ordonnée par jugement s’analyse en une somme que l’acquéreur a l’obligation de verser ; que le fait de ne pas avoir eu la disposition du bien ne fait pas obstacle au paiement du prix de la vente d’autant qu’elle a perçu les fruits du bien pour la période de décembre 2016 à novembre 2023 ; que le jugement du juge de l’exécution du 24 avril 2024 a rappelé que la créance de la société Janiel de 150.000 euros portait intérêts au taux légal du jour du jugement du 7 décembre 2016 ; qu’après calcul des intérêts et imputation des causes des trois jugements rendus entre les parties, et compensation avec les sommes dues, la SCI [Q] reste lui devoir la somme de 141.550,11 euros.

La SCI [Q] soutient que la SCI Janiel ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour solliciter des intérêts compte tenu de son refus persistant de régulariser l’acte de vente et de libérer le local ; qu’elle n’a jamais exigé le paiement du prix de vente ni les intérêts y afférents ; que la SCI Janiel a tout mis en œuvre pour faire obstacle à la restitution des locaux ; que la SCI Janiel a contesté la vente dont elle n’a pas demandé le règlement du prix pendant toute la procédure ayant conduit au jugement du 20 juillet 2023, procédure introduite en 2018 ; qu’elle ne dispose pas de titre exécutoire lui reconnaissant une créance au titre des intérêts sur le prix de vente de 150.000 euros.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-7 du même code dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le jugement du 7 décembre 2016 a déclaré parfaite la vente du local situé [Adresse 1] dans le [Localité 1] entre la SCI Janiel et la SCI Semal, et dit qu’à défaut pour la SCI Janiel de se présenter au rendez-vous de signature de l’acte authentique, le jugement vaudra acte authentique de vente.

Il ressort du jugement du 20 juillet 2023 que, selon procès-verbal de difficulté dressé par Me [Y] le 10 avril 2017, la SCI Janiel, conformément au dispositif du jugement du 7 décembre 2016, s’est présentée en l’étude du notaire de la SCI [Q] le 10 avril 2017 pour signer l’acte authentique de la vente et qu’à cette occasion, la SCI [Q] a déclaré vouloir acquérir les biens vides de tout meubles et occupants ou loués à la SARL Rest’open et n’a pas souhaité signer l’acte de vente.

Il en résulte que le jugement définitif du 7 décembre 2016 vaut acte authentique de vente et que la SCI Janiel a agi conformément au sens du dispositif en se présentant au rendez-vous de signature chez le notaire.

Par jugement définitif du 24 avril 2024, le juge de l’exécution a relevé que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 7 décembre 2016 impose de considérer que la vente a été parfaite le 7 décembre 2016, qu’il résulte des motifs du jugement du 20 juillet 2023 qu’elle a été publiée au fichier immobilier le 30 juillet 2018 par la SCI [Q], et qu'« en application du jugement du 7 décembre 2016, la société Janiel est la société Janiel est ainsi titulaire d’une créance de 150.000 € sur la société [Q] au titre du prix de vente, outre une somme de 225,90 € correspondant à des frais de sommation, une somme de 2.500 € au titre des frais non compris dans les dépens, toutes sommes portant intérêts au taux légal du jour du jugement, outre les dépens. »

Ainsi le prix de vente qui aurait dû être payé par la SCI [Q] a porté intérêts à compter du jugement du 7 décembre 2016, sans qu’une mise en demeure de payer ne soit nécessaire pour faire courir les intérêts moratoires.

Il est constant que le prix de vente a été réglé par la SCI [Q] le 13 juin 2024, selon courrier officiel de son conseil du même jour, bien que partiellement compte tenu de la compensation opérée par la SCI [Q] avec les sommes qu’elle estimait lui être dues.

La SCI Janiel produit un compte d’intérêts établi par commissaires de justice dont le calcul n’est pas contesté par la SCI [Q]. Il en résulte un montant total d’intérêts dus pour la période du 7 décembre 2016 au 11 août 2024 de 70.931,43 euros, dont il conviendra de déduire les intérêts calculés en excès pour la période du 13 juin au 12 août 2024, soit la somme de 2.452,03 euros (1534,21 + 917,82), soit un total d’intérêts de 68.479,40 euros dus à la SCI Janiel.

Sur la compensation

En application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les parties sont créancières l’une de l’autre pour les montants suivants :

La SCI Janiel est créancière de la SCI [Q] pour les montants suivants :

— prix de vente : 150.000 euros, déduction faite des sommes versées le 13 juin 2024, à savoir 70.790,41 euros,

— intérêts moratoires sur le prix de vente arrêtés au 13 juin 2024 : 68.479,40 euros,

— remboursement charges de copropriété 2020-2023 : 36.492,12 euros,

— condamnations jugement JEX du 24 avril 2024 : dommages et intérêts de 500 euros et 1.000 euros d’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Semal est créancière de la SCI Janiel pour les montants suivants :

— loyers de la période du 7 décembre 2016 au 14 avril 2021 : 57.970 euros,

— intérêts moratoires sur le remboursement des loyers : 5.451,59 euros,

— loyers de la période de mai 2021 à novembre 2023 : 34.100 euros,

— condamnations jugement TJ du 20 juillet 2023 : 788 euros au titre de la taxe foncière, 10.000 euros de dommages et intérêts, 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— liquidation de l’astreinte prononcée dans le jugement du 20 juillet 2023 : 8.800 euros,

— condamnations jugement du 7 décembre 2016 :255,90 euros de frais de sommation, 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de constater que la compensation jouera de plein droit entre les parties à hauteur de la plus petite des deux sommes.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Q] ayant été contrainte d’engager des frais pour assurer l’expulsion effective de la SCI Janiel et de tous occupants de son chef, soit la somme de 1.332,77 euros dont il convient de retirer le montant de l’intervention du serrurier à hauteur de 404 euros dont la nécessité n’est pas justifiée, il y a lieu de condamner la SCI Janiel aux dépens, en ce compris les frais d’expulsion à hauteur de 928,77 euros.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Liquide l’astreinte provisoire assortissant la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI Janiel par jugement du tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre section 1, du 20 juillet 2023 à la somme de 8.800 euros pour la période du 8 septembre 2023 au 5 décembre 2023,

Condamne la SCI Janiel à payer à la SCI [Q] la somme de 8.800 euros au titre de l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre 1ère section, par décision RG n°18/10175 du 20 juillet 2023,

Déboute la SCI Janiel de sa demande de condamnation avec astreinte,

Condamne la SCI Janiel à payer à la SCI [Q] la somme de 34.100 euros en remboursement des sommes perçues à titre de loyers pour la période de mai 2021 à novembre 2023,

Déboute la SCI [Q] de sa demande en remboursement de la somme de 3.000 euros au titre du pas de porte versé par la locataire à la SCI Janiel,

Condamne la SCI [Q] à payer à la SCI Janiel la somme de 36.492,12 euros au titre du remboursement des charges de copropriétés relatives au lot numéro 51 dans le bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Constate la créance d’intérêts légaux de la SCI Janiel sur le prix de la vente constatée par jugement du 7 décembre 2016 arrêtés au 13 juin 2024 à hauteur de 68.479,40 euros,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, aux termes des condamnations prononcées par la présente décision et par les jugements du 7 décembre 2016 (RG 15/08738), du 20 juillet 2023 (RG 18/10175), du 24 avril 2024 (RG 24/80219), à hauteur de la plus faible des sommes,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Janiel aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expulsion supportés par la SCI Semal à hauteur de 928,77 euros,

Fait et jugé à Paris le 18 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES