Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 17 avril 2026, n° 25/00381

TJ Paris 17 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de Mme [Q] [P] au paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement, de la capitalisation des intérêts, de dommages et intérêts, ainsi qu'au remboursement des frais de procédure. Mme [Q] [P] demandait le rejet de ces demandes et le remboursement de ses propres frais.

La question juridique principale portait sur le montant exact des charges de copropriété dues et la justification des frais de recouvrement réclamés. Le tribunal a examiné les pièces produites par le syndicat pour établir la créance.

Le tribunal a condamné Mme [Q] [P] à payer 2 130,27 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et 45 euros pour les frais de recouvrement, avec intérêts légaux à compter du 12 septembre 2023. La capitalisation des intérêts a été ordonnée à compter du 6 janvier 2025. La demande de dommages et intérêts du syndicat a été rejetée, et chaque partie a conservé la charge de ses propres frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 17 avr. 2026, n° 25/00381
Numéro(s) :	25/00381
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Kenson COLLINMarion AUBE
Parties :	son syndic Le Cabinet MONTFORT & BON, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE “ [ Adresse 1 ] " SIS [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marion AUBE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00381 – N° Portalis 352J-W-B7J-C625G

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]" SIS [Adresse 2] représenté par son syndic Le Cabinet MONTFORT& BON

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [P]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marion AUBE, avocat au barreau de L’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00381 – N° Portalis 352J-W-B7J-C625G

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [P] est propriétaire du lot n°10 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] PARIS, représenté par son syndic le cabinet MONFORT & BON a, par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2025, fait assigner Mme [Q] [P] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des charges de copropriétés, aux frais de recouvrement, à la capitalisation des intérêts, à des dommages et intérêts, à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée le 18 février 2025 puis renvoyée à l’initiative des parties, au 18 juin 2025, 27 novembre 2025 et 26 février 2026 date à laquelle elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son conseil a, aux termes de ses observations orales et de ses conclusions déposées à l’audience, formé les demandes suivantes :

A titre principal :Condamner Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 3 821,87 euros pour la période du 17.11.2020 au 27.10.2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2023 et à compter de l’assignation sur le surplus,A titre subsidiaire :Condamner Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 2 130,27 euros du 17.11.2020 au 27.10.2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2023 et à compter de l’assignation sur le surplus,En tout état de cause :Condamner Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 499 euros au titre des frais de recouvrement,Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,Débouter Mme [Q] [P] de toute demande de délai de paiement Condamner Mme [Q] [P] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Mme [Q] [P], représentée par son conseil a, aux termes de ses observations orales et de ses conclusions déposées à l’audience, formé les demandes suivantes :

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

Les parties divergent sur le montant des charges de copropriétés impayées et particulièrement sur la reprise d’un solde de 4 150,33 euros figurant au décompte.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [Q] [P] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°10un extrait du grand livre du 17/11/2020 au 01/10/2022le décompte des sommes dues couvrant la période du 17/11/2020 au 27/10/2025les appels de provisions du 17/11/2020 au 01/10/2024 et du 09/12/2024 au 01/10/2025Décision du 17 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00381 – N° Portalis 352J-W-B7J-C625G

le contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales en date des 17/11/2020, 06/12/2022, 06/12/2023, 04/12/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées généralesla mise en demeure du 12/09/2023 et du 25/09/2023.

Il ressort des pièces produites que la créance du syndicat des copropriétaire au titre des charges de copropriétés, sur la période du 17/10/2020 au 27/10/2025 est justifiée à hauteur de 2 130,27 euros ; le syndicat des copropriétaires ne justifiant d’aucun document de nature à justifier le solde débiteur de 1 691,60 euros auquel démarre sa créance.

Mme [Q] [P] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet MONFORT & BON la somme de 2 130,27 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour « constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat », pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, s’agissant des frais relatifs aux mises en demeure, il y a lieu de retenir uniquement ceux relatifs à la mise en demeure du 12 septembre 2023 (la mise en demeure du 25 septembre 2023 a été adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires de sorte qu’elle relève de l’article 700 du code de procédure civile et les autres courriers de mise en demeure facturés n’ont pas été produits aux débats).

Par ailleurs, il y a lieu de rejeter les frais facturés au titre de « l’ouverture dossier contentieux » dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.

En conséquence, Mme [Q] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet MONFORT & BON, la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 06 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de cette preuve de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [P], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge des frais qu’il a exposés pour assurer la défense de ses intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Q] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet MONFORT & BON la somme de 2 130,27 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [Q] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet MONFORT & BON, la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 06 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet MONFORT & BON de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Q] [P] aux dépens ;

DIT que chaque partie chaque partie conservera la charge des frais qu’il a exposés pour assurer la défense de ses intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 17 avril 2026

La greffière La présidente