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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01491 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ76 Page sur

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 18 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01491 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ76

Minute : 2026/109

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Madame [B] [M], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITIONS : Monsieur [O] [N], Madame [U] [Q]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 12 septembre 2002 à effet 13 septembre suivant, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné en location à Madame [Q] [U], qui indiquera par la suite, et qui en justifiera, avoir épousé Monsieur [N] [O] le 25 juin 2002, le bail lui étant étendu à compter du 1 novembre 2003, un logement [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 207,84 euros, payable à terme échu, et un dépôt de garantie du même montant.

Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 15 novembre 2024 à ses locataires portant sur une somme en principal de 2045,44 euros, qui a été signalé le 29 novembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, aux fins suivantes :

— A titre principal :

Déclarer la demande de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondée, et en conséquence :

* Constater la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire au titre de l’impayé des loyers et charges de la location dont s’agit ;

* Déclarer Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] occupants sans droit ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] et de tous occupants de leur chef ;

* Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] à payer la somme de 998,45 en principal, arrêtée à la date du 15 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

* Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit en l’espèce le 16 janvier 2025, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— À titre subsidiaire :

* Prononcer la résiliation du bail pour faute :

* Ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non-respect des clauses contractuelles ;

* Déclarer Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] occupants sans droit, ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] et de tous occupants de leur chef ;

* Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] à payer la somme de 998,45euros en principal, arrêtée à la date du 15 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— En tout état de cause :

* Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] aux entiers dépens ;

* Condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Madame [M] [B], chargée de mission contentieux – a indiqué que par décision du 17 juillet 2025, la commission de la Banque de France a déclaré recevable le dossier de surendettement des époux [N], l’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, l’effacement de la dette ayant, faute de contestation, été prononcé par décision du 18 septembre 2025.

Le bailleur sollicite en conséquence l’application des dispositions de l’article 24-VIII- de la loi du 6 juillet 1989, que soit constatée la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire antérieurement à la recevabilité du dossier de surendettement mais que soient suspendus ses effets pendant un délai de deux ans.

Cités à étude, Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] n’étaient ni présents ni représentés.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 novembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mai 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 12 septembre 2002 à effet au 13 septembre suivant contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VI ).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 15 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT à Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 2045,44 euros au titre des loyers et charges échus, soit plus de deux fois le montant du loyer en principal comme prévu à ladite clause.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] avaient donc, sans égard pour le délai de six semaines visé au commandement, jusqu’au 15 janvier 2025 inclus pour régler les causes du commandement de payer qu’ils n’ont pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 16 janvier 2025.

— Sur l’effacement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Dans sa séance du 17 juillet 2025 la Commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher a constaté la recevabilité du dossier de surendettement et la situation de surendettement de Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N].

Dans sa séance du 18 septembre suivant, la Commission a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En l’absence de contestation de cette décision, l’effacement de leur dette s’est imposé.

Selon l’article 24-VIII- de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

……/…..

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet. »

La clause résolutoire était acquise le 16 janvier 2025, soit antérieurement à la décision de recevabilité du dossier de surendettement, il convient donc, comme prévu à l’article 24-VIII- ci-dessus visé, d’en suspendre les effets pendant un délai de deux à compter de la date de la décision imposant l’effacement de la dette, soit jusqu’au 18 septembre 2027 inclus.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants. Si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet après une mise en demeure restée vaine, l’expulsion de Monsieur [N] [O] et de Madame [Q] [U] épouse [N] étant ordonnée si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, les époux [N] étant également solidairement condamnés à régler une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyer et charges contractuellement dus de la date de la reprise d’effet de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète des lieux.

Ainsi l’indemnité d’occupation sera révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’effacement de la dette locative ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 12 septembre 2002 à effet au 13 septembre 2002, entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N], portant sur un logement à usage d’habitation [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux à compter du 18 septembre 2025 soit jusqu’au 18 septembre 2027 inclus.

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si dans le délai précité les locataires s’acquittent du paiement des loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans.

DANS LE CAS CONTRAIRE :

— DIT que toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— DIT que Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] à payer une indemnité mensuelle d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [Q] [U] épouse [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 février 2026, la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,