RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/03024 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H24P

NAC : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [G],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Bénédicte GUY, avocat au barreau de l’EURE

Madame [L] [G],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Bénédicte GUY, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

S.A.S. LCF GRAND OUEST sous l’enseigne LA CENTRALE DE FINANCEMENT

Immarticulée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 804 785 251

demeurant [Adresse 2]

Prise en son établissment secondaire située [Adresse 3]

Représentée par M^e Marie LEPRETRE, avocat au barreau de l’EURE

Société IFC CONSEILS IMMOBILIER

Immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 523 571 024

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en son établissement secondaire [Adresse 5]

Représentée par M^e Sébastien FERIAL, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Valérie DUFOUR

DÉBATS :

En audience publique du 03 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 10 Avril 2026

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Valérie DUFOUR greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2023, M. [D] [G] et Mme [L] [G] (ci-après dénommés ensemble les consorts [G]) ont, par l’intermédiaire de l’agence IFC Conseils Immobilier, conclu avec Mme [E] [T] un compromis de vente sous conditions suspensives portant sur une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 3], pour un prix de 195 000 euros, les consorts [G] ayant versé un acompte d’un montant de 12 000 euros séquestré auprès de l’agence.

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2023, les consorts [G] ont, toujours par l’intermédiaire de l’agence IFC Conseils Immobilier, conclu avec Mme [T] un compromis de vente sous conditions suspensives portant cette fois-ci sur une parcelle de terrain non constructible située à la même adresse, moyennant la somme de 50 000 euros et au titre duquel les consorts [G] ont versé un acompte de 2 000 euros séquestré auprès de l’agence.

Les deux compromis de vente comprenaient chacun une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 16 octobre 2023, les consorts [G] ont signé un mandat de recherche de financement avec la société LCF Grand-Ouest, exerçant sous l’enseigne La Centrale du Financement, en la personne de Mme [I] [R].

Par courrier du 30 novembre 2023, la société LCF Grand-Ouest a informé les consorts [G] ne pas pouvoir réserver une suite favorable à leur recherche.

Par lettre du 21 février 2024, Mme [T] s’est désistée des deux transactions en raison de l’absence de financement des acquéreurs.

Par courriers des 26 février et 28 mai 2024, la SAS IFC Conseils Immobilier a mis en demeure les consorts [G] de payer les sommes de 12 000 euros et 8 000 euros en paiement de ses honoraires au titre respectivement du compromis du 14 octobre 2023 et de celui du 28 octobre 2023.

Par courrier du 29 avril 2024, les consorts [G] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SAS IFC Conseils de leur restituer les acomptes séquestrés.

Par acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 12 septembre 2024, les consorts [G] ont fait assigner devant ce tribunal la société LCF Grand Ouest et la SAS IFC Conseils Immobilier aux fins notamment de restitution des acomptes et réparation de leurs préjudices.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2025, les consorts [G] demandent au tribunal de :

RECEVOIR les demandeurs en leurs actions et prétentions et les déclarer fondées ;A titre principal :

JUGER que les promesses de vente sont caduques ;JUGER que la CENTRALE DU FINANCEMENT a commis des fautes dans l’exécution du mandat de recherche en financement ;JUGER que la société IFC CONSEILS IMMOBILIER s’est rendu coupable d’une résistance abusive ;En conséquence :

ORDONNER à la société IFC CONSEILS IMMOBILIER de restituer à Madame et Monsieur [G] la somme de 14.000 euros consignée entre leurs mains avec intérêts au taux légal majoré à compter de la mise en demeure des 14 et 28 janvier 2024 ;CONDAMNER la société IFC CONSEILS IMMOBILIER à payer à Madame et Monsieur [G] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;ORDONNER à la société LCF GRAND OUEST sous dénomination LA CENTRALE DU FINANCEMENT de verser aux consorts [G] une somme de 10.000 euros en réparation de leurs préjudices ;CONDAMNER la société IFC CONSEILS IMMOBILIER et la société CENTRALE DU FINANCEMENT à payer, chacune, à Madame et Monsieur [G] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens.Au soutien de sa demande de caducité des promesses, les consorts [G] se fondent sur l’article L. 313-41 du code de la consommation et font valoir que les compromis de vente ne prévoyaient nullement une obligation pour eux de transmettre deux lettres de refus de financement mais seulement qu’ils devaient déposer une demande de financement dans deux établissements différents, ce qu’ils ont fait. Ils ajoutent que Mme [T] s’est désistée des compromis de vente.

Au soutien de leur demande en restitution des indemnités d’immobilisation, les demandeurs se fondent sur l’article 1187 du code civil pour faire valoir que la caducité de la promesse emporte restitution des sommes versées par les acheteurs à titre d’acompte. Les consorts [G] invoquent en outre l’article L. 214-2 du code de la consommation pour solliciter que cette restitution soit assortie des intérêts au taux légal à compter des 14 et 28 janvier 2024. Ils citent l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 pour contester le droit de la SAS IFC Conseils Immobilier à prétendre à toute rémunération en l’absence de réalisation de l’opération. Ils citent enfin l’article 1240 du code civil pour réclamer des dommages et intérêts pour résistance abusive qu’ils justifient par le fait que la SAS IFC Conseils Immobilier se refuse à restituer les acomptes tout en sachant qu’elle ne peut prétendre les conserver, ce qui a généré pour eux un préjudice.

Au soutien de leur demande indemnitaire formée contre la société LCF Grand-Ouest, les consorts [G] se fondent sur les articles 1991, 1992, 1993 et 1240 du code civil et estiment que leur mandataire n’a pas été en mesure de justifier en temps utile de ses démarches auprès des établissements de financement, ce qui leur a causé un préjudice. En réponse aux moyens développés par la société LCF Grand-Ouest, les consorts [G] indiquent d’une part que celle-ci se contredit en invoquant des pièces prétendument truquées alors que les refus des banques sollicitées n’en font jamais mention et d’autre part qu’il est faux de prétendre comme le fait la société LCF Grand-Ouest qu’elle aurait été empêchée de fournir des attestations de refus en raison de ces prétendues falsifications.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2025, la SAS IFC Conseils Immobilier demande au tribunal de :

Débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER ;Condamner solidairement, Monsieur et Madame [G] au paiement d’une indemnité de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;Subsidiairement et en cas de faute avérée de la société LCF GRAND OUEST exerçant sous l’enseigne la Centrale de Financement, dire que cette dernière sera tenue de garantir les consorts [G] de toute éventuelle condamnation prononcée contre eux à l’égard de la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER ;Condamner par conséquent, la société LCF GRAND OUEST exerçant sous l’enseigne la Centrale de Financement à payer à la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER, une indemnité de 20.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle ;Condamner toute partie succombante à payer à la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenirCondamner toute partie succombante aux entiers dépens.Au soutien de sa demande en paiement, la SAS IFC Conseils Immobilier indique qu’il n’est pas contesté que les consorts [G] n’ont justifié d’aucune démarche auprès d’un organisme bancaire dans un délai de 15 jours et ont engagé leur responsabilité contractuelle. La SAS IFC Conseils Immobilier ajoute que le mandat de recherches en financement conclu entre les consorts [G] et la société LCF Grand Ouest ne précise nullement les caractéristiques du prêt et que l’attestation de refus de la BRED mentionne un montant supérieur à celui qui était visé au compromis du 14 octobre 2023. La SAS IFC Conseils Immobilier précise enfin que les deux compromis prévoient que les acquéreurs indemnisent le mandataire du préjudice causé si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives est imputable à l’acquéreur.

Au soutien de son appel en garantie, la SAS IFC Conseils Immobilier considère que la société LCF Grand Ouest a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de façon inexpliquée de transmettre aux consorts [G] les refus de prêt qui auraient pu leur permettre d’en justifier auprès de l’agence. La SAS IFC Conseils Immobilier souligne que l’allégation de la société LCF Grand Ouest selon laquelle les pièces communiquées par les consorts [G] étaient des faux ne ressort nullement des attestations de refus de prêt communiquées par les banques.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, la société LCF Grand Ouest demande au tribunal de :

CONSTATER que :la société LSF GRAND OUEST n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission ;les préjudices allégués par les consorts [G] ne sont pas démontrés ;ils sont au demeurant sans lien de cause à effet avec les fautes prêtées à LSF GRAND OUESTCONSTATER en conséquence que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle de la société LSF GRAND OUEST ne sont pas réunies ;DEBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société LSF GRAND OUEST ;CONDAMNER les consorts [G] à payer à la société ISF GRAND OUEST la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER les consorts [G] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître LEPRETRE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;ECARTER l’exécution provisoire de droit sur les demandes des consorts [Y] contester la mise en jeu de sa responsabilité, dont elle rappelle le caractère contractuel, la société LCF Grand Ouest se fonde sur les articles L. 519-1 du code monétaire et financier et R. 519-21 du code monétaire et financier et indique qu’en violation du mandat de recherche, les consorts [G] ont produit des pièces falsifiées. La société LCF Grand Ouest justifie qu’elle n’ait pas été en mesure de communiquer des refus de prêt de la part des banques par le fait qu’il ne s’agissait pas de refus mais d’irrecevabilité du dossier et qu’en tout état de cause, elle leur a remis tous les documents en sa possession. A titre surabondant, la société LCF Grand Ouest fait valoir que les refus de prêt sont établis discrétionnairement par les établissements bancaires et qu’elle ne saurait être tenue responsable des délais d’émission de ces attestations.

MOTIVATION

Sur la caducité des promesses de vente

En vertu de l’article L. 313-41 du code de la consommation : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. »

Il est de jurisprudence constante que lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Il appartient néanmoins au bénéficiaire d’une promesse de vente de justifier qu’il a fait le nécessaire pour obtenir les crédits en temps voulu et de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

Si, au contraire, il est établi que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, celle-ci doit être réputée accomplie, ce en vertu des articles 1178 et 1304-3 alinéa 1er du code civil.

Pour l’application de ces dispositions, il convient de rappeler que les courtiers et les établissements bancaires et de financement ne sont nullement tenus d’établir des attestations selon des modèles prescrits par la loi ou le règlement. Ainsi n’y a-t-il pas lieu, aux fins d’examiner les diligences du bénéficiaire de la promesse, de faire reposer sur ce dernier l’exigence d’un formalisme qui lui échappe, mais de s’attacher à déterminer s’il a accompli les démarches attendues pour obtenir un financement conformément aux dispositions contractuelles.

En l’espèce, le compromis de vente du 14 octobre 2023 comprend une condition suspensive d’obtention de prêt rédigée en ces termes :

« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur dans les conditions définies ci-après.

– A cet effet, l’acquéreur : Devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant de deux cent dix mille cinq cent euros (210 500 €) pour une durée de 25 ans au taux hors assurance de 5,29% la première année S’oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de tout organisme et dans au moins 2 établissements financiers ou banques, au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de ce jour S’oblige à justifier dans le délai de quarante-huit heures ouvrables à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui en informera à son tour le vendeur S’oblige à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers.

– La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.

La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans un délai de SOIXANTE jours (au minimum un mois conformément à l’article L. 313-41 du code de la consommation) […] »

« 3 – Non-réalisation des conditions suspensives

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourrait demander le bénéfice des dispositions de l’article L1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution des sommes versées au séquestre, celui-ci, comme il a été indiqué au paragraphe << Mission du séquestre>>, ne pourra se dessaisir desdites sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. »

Le compromis de vente du 28 octobre 2023 prévoit quant à lui :

« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur dans les conditions définies ci-après.

– A cet effet, l’acquéreur : Devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant de CINQUANTE CINQ MILLE QUATRE CENT EUROS (55 400 €) pour une durée de 25 ans au taux hors assurance de 5,80% la première année S’oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de sa banque, et tous autres organismes prêteurs, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de ce jour.S’oblige à justifier dans le délai de quarante-huit heures ouvrables à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui en informera à son tour le vendeur. S’oblige à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers.

– La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai de 12 MOIS (Au minimum un mois conformément à l’article L. 313-41 du code de la consommation) […] »

« 3 – Non-réalisation des conditions suspensives

Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourrait demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé. En tout état de cause, en cas de contestation relative à la restitution des sommes versées au séquestre, celui-ci, comme il a été indiqué au paragraphe << Mission du séquestre>>, ne pourra se dessaisir desdites sommes qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. »

Le moyen développé par les consorts [G] selon lequel il ne ressort pas de ces clauses suspensives une obligation implicite de transmettre les lettres de refus des établissements sollicités est inopérant, l’exécution d’une clause suspensive d’obtention de prêt induisant nécessairement l’obligation pour son bénéficiaire d’en justifier auprès de son cocontractant, sauf à ôter à la clause toute force obligatoire.

La SAS IFC Conseils Immobilier ne peut de son côté arguer du fait que les consorts [G] ont méconnu leurs obligations contractuelles en ne justifiant pas des démarches entreprises au plus tard dans un délai de 15 jours après la signature des compromis, étant rappelé du reste que ce délai est d’un mois s’agissant du compromis du 28 octobre 2023. En effet, l’obligation implicite de justifier des démarches aux fins de recherche de financement n’est enfermée dans aucun délai, le délai de 15 jours évoqué ne portant que sur l’obligation de déposer une demande de financement dans au moins deux établissements financiers. Ainsi, les consorts [G] sont fondés à justifier dans le cadre de la présente procédure des démarches effectuées par leurs soins dans ce délai de 15 jours aux fins de rechercher un financement.

Cela étant rappelé, il importe désormais de déterminer si les consorts [G] justifient avoir déposé, dans un délai de 15 jours pour le compromis du 14 octobre 2023 et d’un mois pour celui du 28 octobre 2023, une demande de prêt conformément aux dispositions contractuelles, ce afin de déterminer si la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli de leur fait ou non.

Il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [G] ont signé le 16 octobre 2023, soit deux jours après la signature du compromis, un mandat de recherche de financement avec la société LCF Grand Ouest précisant que la recherche portait sur un projet d’achat avec prêt bancaire sans apport, au taux fixe et pour une durée d’amortissement de 300 mois, soit 25 ans. Par courrier du 30 novembre 2023, la société LCF Grand Ouest leur a indiqué qu’elle n’était pas en mesure de réserver une suite favorable à leur demande de financement de l’opération décrite ainsi : « Ancien avec travaux (habitation principale) [Adresse 7] ».

Si, en effet, le mandat de recherche de financement ne précise ni le taux ni le montant du crédit souhaité, cela ne permet pas pour autant de caractériser un défaut de diligences fautif de la part des consorts [G]. Il s’agit en effet manifestement d’une trame de contrat dont les données ont été remplies informatiquement par la société LCF Grand Ouest, selon sa propre nomenclature.

En exécution de ce mandat, la société LCF Grand Ouest a prospecté auprès du Crédit Agricole Normandie-Seine et de la BRED. Le 8 novembre 2023, le Crédit Agricole Normandie-Seine a adressé à Mme [R] un mail l’informant d’un refus de prêt pour les raisons suivantes : « saut de charge important : échéance mensuelle de 1408 €, loyer actuel de 328 € (voir bail) » et « retard des paiements des loyers (voir dernière quittance de loyer) » et précisant « Dossier de clients déjà étudié en avril 2023, avec un autre courtier, avec un refus à l’époque ». Le même jour, la BRED a quant à elle adressé un courrier rédigé en les termes suivants : « Vous nous avez fait part d’un besoin de financement d’un montant total de 224 630 € lié à un bien immobilier avec travaux sis [Adresse 7]. Après étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande. »

Le grief selon lequel le montant du prêt sollicité serait supérieur au montant prescrit par la condition suspensive ne résiste pas à l’examen. En effet, le total des deux prêts que devaient solliciter les consorts [G] s’élève à la somme de 265 900 euros, de sorte que la demande de prêt est inférieure aux dispositions des contrats. Il ne peut raisonnablement être opposé le fait que ce refus de prêt ne concernerait que le prêt sollicité au titre du compromis de vente du 14 octobre 2023, les deux transactions portant sur des biens situés à la même adresse et formant un seul et même projet d’acquisition pour les consorts [G]. En tout état de cause, la différence entre les montants de 210 500 euros et de 224 630 euros n’est que de 6,30%. En l’absence de preuve expresse que le prêt a été refusé en raison d’un montant de capital trop élevé, cette différence minime ne saurait suffire à matérialiser un défaut de conformité de la demande de prêt.

La combinaison de ces éléments permet de considérer qu’en dépit du caractère parcellaire des informations que contiennent les documents de nature financière et bancaire versées aux débats, il est permis de considérer que les consorts [G] ont, dans les délais contractuels, effectué les diligences requises pour obtenir le crédit sollicité, de sorte que la défaillance de la condition ne peut leur être imputée à faute.

Sont ainsi constatées la caducité du compromis de vente du 14 octobre 2023 à la date du 14 novembre 2023, terme du délai contractuel de 60 jours et la caducité du compromis de vente du 28 octobre 2023 au 28 octobre 2024, terme du délai contractuel de 12 mois.

Sur les demandes dirigées contre la SAS IFC Conseils Immobilier

Sur la demande en restitution des acomptes séquestrésEn vertu de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

En l’espèce, les sommes dont les consorts [G] sollicitent la restitution correspondaient bien selon les compromis de vente des 14 et 28 octobre 2023 à un acompte sur le prix de vente séquestré par la SAS IFC Conseils Immobilier dans l’attente de la réitération de la vente.

Chacun des articles 2 des compromis de vente des 14 et 28 octobre 2023 stipulent tous deux, en leur deuxième alinéa : « Toutefois, en cas de contestation durable et avérée du vendeur sur [la restitution de l’acompte], contestation ayant pour fondement la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur et d’une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives puisse être imputable à l’acquéreur, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. De même, si l’une des parties venait à refuser de réitérer la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraient réalisées, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice. »

Il ressort des débats qu’aucune « contestation durable et avérée du vendeur sur [la restitution de l’acompte] » n’est constituée, Mme [T], venderesse, ayant seulement indiqué par lettre du 21 février 2024 qu’elle se désistait des deux ventes, sans nullement s’opposer à la restitution des acomptes versés aux consorts [G].

Rien ne justifie que la SAS IFC Conseils Immobilier refuse de se dessaisir des sommes séquestrées, de sorte qu’elle est condamnée à restituer aux consorts [G] les sommes de 12 000 euros au titre du compromis du 14 octobre 2023 et de 2 000 euros au titre du compromis du 28 octobre 2023.

S’agissant d’une obligation en paiement, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure des consorts [G], soit le 29 avril 2024.

Il est précisé que l’article L. 214-2 du code de la consommation n’est pas applicable en l’espèce, aucune livraison du bien n’étant intervenue.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusiveAux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus

En l’espèce, il est établi que Mme [T], venderesse, n’a pas émis de « contestation durable et avérée du vendeur sur [la restitution de l’acompte], contestation ayant pour fondement la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur et d’une façon générale tout comportement de nature à ce que la non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives puisse être imputable à l’acquéreur ». Or il s’agit du seul motif qui aurait pu justifier la rétention par la SAS IFC Conseils Immobilier des sommes séquestrées.

La rétention de ces sommes, qui ne pouvait être justifiée pour couvrir les demandes indemnitaires que la SAS IFC Conseils Immobilier formule dans le cadre de cette procédure, a contraint les consorts [G] à introduire la présente action et revêt un caractère abusif.

Ces derniers ont subi un préjudice du fait de cette résistance abusive qu’il convient de fixer à la somme de 1 000 euros, au paiement de laquelle la SAS IFC Conseils Immobilier est donc condamnée, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire dirigée contre la société LCF Grand Ouest

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du même code prévoit quant à lui que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 du code civil dispose enfin que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’à la suite du courrier du 30 novembre 2023 aux termes duquel la société LCF Grand Ouest a mis fin au mandat, Mme [G] a cherché à plusieurs reprises auprès de Mme [R] à obtenir la preuve des refus de prêt afin de pouvoir en justifier auprès de la SAS IFC Conseils Immobilier et que Mme [R] lui a répondu qu’elle n’était pas en mesure de le faire.

Les consorts [G] ne seront destinataires que le 15 mai 2024 d’un courrier de la société LCF Grand Ouest auquel sont joints d’une part le mail du Crédit Agricole et d’autre part le courrier de la BRED, tous deux datés du 8 novembre 2023, soit plus de 6 mois auparavant.

Force est de constater que si Mme [R] a évoqué « des anomalies sur les bulletins de salaire » des consorts [G] dans un SMS du 21 novembre 2023, aucun des écrits émanant des banques n’en fait mention, de sorte que la société LCF Grand Ouest est particulièrement mal fondée à opposer aux consorts [G] de prétendues falsifications qui, même à les considérer établies, n’ont manifestement pas été à l’origine de la décision de refus de la BRED et du Crédit Agricole. Et à considérer encore pour les seuls besoins du raisonnement, que ces refus aient été motivés par les falsifications alléguées, cela n’autorisait en rien la société LCF Grand Ouest à s’abstenir de justifier de ses diligences et des réponses fournies par les établissements bancaires, en contravention manifeste avec son obligation, en tant que mandataire rémunérée, de rendre compte de ses diligences à ses clients.

En outre, à le supposer pertinent, le moyen développé par la société LCF Grand Ouest selon lequel les deux courriers en cause ne constitueraient pas des courriers de refus mais des courriers de « non-recevabilité », ne résiste pas à l’examen. En effet, le Crédit Agricole justifie sa décision de ne « pas pouvoir suivre cette demande » pour des raisons de solvabilité, de sorte qu’il ne s’agit nullement d’un problème de recevabilité mais bien d’un refus consécutif à l’étude des capacités financières et de remboursement des candidats acquéreurs. Quant à la lettre de la BRED, outre qu’il n’est jamais indiqué que le dossier serait irrecevable, la décision de la banque intervient « après étude [du] dossier ».

Aucun des motifs allégués par la société LCF Grand Ouest n’est donc susceptible de justifier son refus réitéré pendant plus de 6 mois d’adresser aux consorts [G] des documents qu’elle avait en réalité en sa possession depuis le 8 novembre 2023.

Ce manque de diligences est caractéristique d’une faute de la société LCF Grand Ouest dans l’exécution de ses obligations de mandataire, susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard des consorts [G].

La rétention injustifiée de ces documents n’a pas permis aux consorts [G] de justifier dans les délais contractuels les diligences accomplies en exécution de la condition suspensive d’obtention de prêt. Si, en raison de la caducité des deux compromis de vente, cette rétention n’a finalement aucune conséquence financière pour les époux [G], elle a placé ces derniers dans une situation d’attente et de stress inutiles, illustrée notamment par les SMS inquiets adressés par Mme [G] à Mme [R] de novembre 2023 à mars 2024, génératrice d’un préjudice moral qu’il convient de fixer à la somme de 1 000 euros.

La société LCF Grand Ouest est donc condamnée à payer aux consorts [G] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande indemnitaire contre les époux [S]'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce n’empêche nullement l’agent immobilier de se prévaloir d’un préjudice causé par un manquement de son cocontractant, dont le montant est souverainement apprécié par le juge du fond.

En l’espèce, en raison de la caducité des deux compromis de vente consécutive à la défaillance des conditions suspensives d’obtention de prêt, la SAS IFC Conseils Immobilier ne peut prétendre à aucune indemnisation de son préjudice.

Sur l’appel en garantie contre la société LCF Grand OuestIl est rappelé que la SAS IFC Conseils Immobilier est condamnée à payer aux époux [G] les sommes de 12 000 euros et de 2 000 euros au titre des restitutions consécutives à la caducité des compromis des 14 et 28 octobre 2023. Il ne s’agit pas d’une condamnation fondée sur la responsabilité contractuelle de la SAS IFC Conseils Immobilier.

La société LCF Grand Ouest ne saurait venir garantir une telle restitution alors qu’elle est tierce aux contrats dont la caducité a été prononcée.

Il y a donc lieu de débouter la SAS IFC Conseils Immobilier de son appel en garantie.

Sur la demande indemnitaire contre la société LCF Grand OuestIl convient de relever que la caducité des compromis serait intervenue même si la société LCF Grand Ouest n’avait commis aucun manquement dans ses obligations de mandataire, étant entendu qu’elle ne peut nullement être tenue pour responsable des refus de prêt.

Or, la caducité des deux compromis de vente n’est pas consécutive à l’impossibilité pour les époux [G] de justifier des refus de prêt auprès de la SAS IFC Conseils Immobilier, elle-même causée par les manquements de la société LCF Grand Ouest, mais seulement de « la non-obtention d’offres de prêt » dans les délais prévus. Ainsi, les manquements de cette dernière n’ont aucun lien de causalité avec l’absence de rémunération dont se plaint la SAS IFC Conseils Immobilier.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la SAS IFC Conseils Immobilier de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS IFC Conseils Immobilier et la société LCF Grand Ouest, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties condamnées aux dépens, la SAS IFC Conseils Immobilier et la société LCF Grand Ouest seront condamnées in solidum à verser aux consorts [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société LCF Grand Ouest n’est pas légitime à solliciter que soit écartée l’exécution provisoire en raison du caractère infondé des demandes des consorts [G]. En effet, l’exécution provisoire, dont le prononcé intervient en toute fin de jugement, est sans rapport avec le bienfondé des demandes des parties qui a d’ores et déjà été établi ou pas en amont.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE la caducité du compromis de vente du 14 octobre 2023 à la date du 14 novembre 2023 ;

CONSTATE la caducité du compromis de vente du 28 octobre 2023 à la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER à restituer à M. [D] [G] et Mme [L] [G] les sommes de :

12 000 euros correspondant à l’acompte versé au titre du compromis du 14 octobre 2023 ; 2 000 euros correspondant à l’acompte versé au titre du compromis du 28 octobre 2023 ;DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;

CONDAMNE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER à payer à M. [D] [G] et Mme [L] [G] la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société LCF GRAND OUEST à payer à M. [D] [G] et Mme [L] [G] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER de ses demandes reconventionnelles en indemnisation de son préjudice :

contre M. [D] [G] et Mme [L] [G] ;contre la société LCF GRAND OUEST ;DEBOUTE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER de son appel en garantie contre la société LCF GRAND OUEST ;

CONDAMNE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER et la société LCF GRAND OUEST in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER et la société LCF GRAND OUEST in solidum à payer à M. [D] [G] et Mme [L] [G] la somme de 3 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS IFC CONSEILS IMMOBILIER et la société LCF GRAND OUEST de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.