TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TOURNIER-[Localité 2]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e TOURNIER-[Localité 2], M^e ZOUAOUI

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10784 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXZJ

N° MINUTE :

Assignation du :

3 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CHAMORAND, Société par actions simplifiée (SAS),

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Fabrice TOURNIER-COURTES de la SAS LAWFIELDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0636

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [X]

Madame [K] [X]

[Adresse 3] 1)

[Localité 5]

Représenté par M^e Isabelle ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2000

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/10784 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXZJ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [C] [X] et Mme [K] [X] sont propriétaires du lot de copropriété n° 19 au sein de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par sommation de payer délivrée le 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [X] et Mme [K] [X] de payer la somme de 8.143,17 euros en principal, au titre des charges de copropriété, outre 166,22 € au titre du coût de la dite sommation.

Par exploit d’huissier signifié le 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 18ème a fait assigner M. [C] [X] et Mme [K] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 14 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 février 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner M. [C] [X] et Mme [K] [X] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 240,83 euros (i.e. 10.306,53 – 924,97 – 9.140,73) au titre des arriérés de charges de copropriété arrêté au 20.04.2023, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

* les intérêts au taux légal courus entre le 03.05.2023 (date de la délivrance de l’assignation) et 11.10.2024 (date du règlement partiel des débiteurs) sur la somme acquittée pour un montant de 9 140,73 euros ;

* 924,57 euros au titre des frais de relance et de recouvrement ;

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/10784 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXZJ

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner les débiteurs aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de la présente assignation ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, M. [C] [X] et Mme [K] [X] demandent au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Juger que Monsieur et Madame [X] ont soldé leur dette relative aux charges de copropriété impayées ;

Juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ;

A titre subsidiaire,

Et si Monsieur et Madame [X] sont condamnés aux paiements de charges et frais divers,

Ordonner que Monsieur et Madame [X] disposeront d’un délai de 24 mois pour assurer le paiement des sommes dues.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions sus-visées des parties pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 décembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 21 Mai 2026

Charges de copropriété

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En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1) que M. [C] [X] et Mme [K] [X] sont propriétaires du lot de copropriété n° 19 au sein de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 octobre 2020, 26 avril 2021, du 28 octobre 2021 et du 25 octobre 2022 (pièces n° 4 à 7 du syndicat des copropriétaires), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021, 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux (notamment, travaux de ravalement de la courette, de reprise partielle du plancher haut des caves, de réfection de la couverture du bâtiment fond de cour, de réfection de la cage d’escalier rue, de réfection du hall et local vélo ) ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot n° 19 des défendeurs (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) ;

— un décompte de créance actualisé au 20 avril 2023 mentionnant un solde débiteur de 10.306,53 euros, frais inclus pour un montant total de 924,97 € (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires),

— une situation de compte en date du 5 février 2025 mentionnant un virement, à la date du 11 octobre 2024, d’une somme de 9.140,73 €, dont le syndicat impute le règlement sur l’arriéré de charges.

Le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que les appels de fonds versés à l’appui de la demande portent exclusivement sur le lot n°19, constitué d’un appartement, et non, comme le prétendent les défendeurs, sur une cave. Le tribunal relève que les appels de fond comprennent des charges appelées pour financer les travaux de réfection du plancher haut des caves de l’immeuble. Les défendeurs n’allèguent ni ne démontrent que : i) le plancher haut des caves ne serait pas qualifié, aux termes des dispositions du règlement de copropriété, de parties communes ; ii) les résolutions ayant voté la réfection dudit plancher haut auraient été annulées.

Par ailleurs, si les défendeurs dénoncent les modalités de tenue des assemblées générales précitées, ils n’allèguent ni ne justifient que ces assemblées auraient été annulées. Or, dès lors que la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges de copropriété n’a pas été contestée dans le délai de forclusion de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et tant que la nullité de la décision d’approbation des comptes n’a pas été judiciairement prononcée (ex. : Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731), chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges correspondante.

Enfin, l’absence de tentative amiable n’est pas, s’agissant d’une action en recouvrement des charges de copropriété, un motif d’irrecevabilité. Elle ne justifie pas, au fond, le non-paiement des charges dues.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [X] et Mme [K] [X], déduction faite des frais de recouvrement (924,97 €), est débiteur de la somme de 240,83 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 20 avril 2023, provision d’avril à juin 2023 incluse.

M. [C] [X] et Mme [K] [X] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 240,83 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 20 avril 2023, provision d’avril à juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023, date de l’assignation, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, aux termes de l’article 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. et Mme [X] au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de charges de copropriété de 9.140,73 € réglé à la date du 11 octobre 2024, du 3 mai 2023, date de l’assignation, jusqu’au 11 octobre 2024.

Au vu des pièces versées aux débats, les intérêts au taux légal afférents à l’arriéré de charges de copropriété sont dus à compter du 3 mai 2023 sur la somme de 9.140,73 € et ce jusqu’au 11 octobre 2024, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a indiqué avoir reçu le règlement soldant une partie de la dette.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 924,57 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

M. et Mme [X] contestent la totalité des frais réclamés, qu’ils estiment devoir être rejetés « pour absence de justification et de justificatif correspondant ».

À cet égard, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mises en demeure réclamés, faute de produire les accusés de réception afférents.

En outre, il ne justifie pas davantage de la nécessité des frais, facturés par le syndic sous l’intitulé « hono.remise dossier huissier » et « hono remise dossier avocat », dès lors que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie des frais de 204,97 € réclamés au titre de la sommation de payer délivrée le 9 novembre 2022 (pièces n° 2 et 9 du syndicat des copropriétaires, correspondant à la sommation de payer et à la facture du commissaire de justice).

En conséquence, M. [C] [X] et Mme [K] [X] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 204,97 € euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 21 Mai 2026

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2 – Sur la demande en délais de paiement

En l’espèce, M. et Mme [X] justifient de difficultés financières connues en raison du licenciement subi par M. [X] (notamment, pièce n° 6 en défense) et d’une situation de santé de M. [X] difficile (notamment, pièces n° 5 et 7 en défense). Mme [X] travaille et perçoit un salaire d’environ 1.600 € par mois (pièce n° 16 en défense). Il résulte du décompte produit que M. et Mme [X] ont, en dépit des difficultés mentionnés ci-dessus, procédé à de fréquents virements pour parvenir à régler une part importante de leur dette. Ils démontrent leur bonne foi.

Ainsi, afin de ne pas obérer leur capacité à faire face au paiement tant de l’arriéré de charges qu’à celui des charges courantes à venir, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, M. et Mme [X] seront autorisés à s’acquitter de leur dette liée aux charges de copropriété et frais impayés en 11 versements mensuels de 38 euros, payables avant le 10 de chaque mois, la 12ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [C] [X] et Mme [K] [X] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [C] [X] et Mme [K] [X] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 21 Mai 2026

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Toutefois, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [C] [X] et Mme [K] [X] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Au contraire, il résulte du décompte produit que ces derniers ont procédé à des virements fréquents pour parvenir à régler une part importante de leur dette. Ils justifient également, par les pièces versées, de difficultés professionnelles et personnelles.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

M. [C] [X] et Mme [K] [X], partie perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation délivrée le 3 mai 2023.

Tenus aux dépens, M [C] [X] et Mme [K] [X] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [C] [X] et Mme [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :

—  240,83 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 20 avril 2023, provision d’avril à juin 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 9.140,73 € du 3 mai 2023 au 11 octobre 2024,

— la somme de 204,97 € euros au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Autorise M. [C] [X] et Mme [K] [X] à s’acquitter de leur dette liée aux charges de copropriété et frais impayés en 11 versements mensuels de 38 euros, payables avant le 10 de chaque mois, la 12ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Condamne M. [C] [X] et Mme [K] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation délivrée le 3 mai 2023,

Condamne M. [C] [X] et Mme [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.

La Greffière La Présidente