TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/58605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IBX

AS M N° : 3

Assignation du :

05 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Société LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS – MAF

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #K0055

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2019, la société Mutuelle architectes français (ci-après « MAF ») a donné à bail commercial à la société Nyna’s bagel, aux droits de laquelle vient désormais la société [Adresse 6], des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MAF a fait délivrer à la société Nyna’s bagel, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 20 575, 88 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté le 19 avril 2023.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société MAF a, par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, fait assigner la société Nyna’s bagel devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Les parties étant parvenues à un accord, par ordonnance en date du 26 février 2024, le juge des référés a donné acte à la société MAF de ce qu’elle déclare se désister de son instance et de son action et a déclaré le désistement d’instance et d’action parfait.

Des loyers étant demeurés impayés, la société MAF a fait délivrer à la société [Adresse 6], par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 25 332, 77 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 août 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société MAF a, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, fait assigner la société [Adresse 6] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

«  Constater acquise au profit de la MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS la clause résolutoire visée dans le commandement du 19 août 2024 ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société [Adresse 6] des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

Juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner la société MAISON NYNA’S à régler à titre provisionnel à la MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS une somme de 39.617,72 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes, impôts et accessoires dus et des pénalités contractuelles, arrêtée au 30 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur 25.332,77 € et à compter des présentes pour le surplus ;

Condamner par provision la société [Adresse 6] au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 20 septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;

Condamner la société MAISON NYNA’S à payer à la MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [Adresse 6] aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 19 août 2024. "

A l’audience qui s’est tenue le 20 février 2025, la société MAF, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société [Adresse 6] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025. La société MAF a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 26 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 19 août 2024 par la société MAF à la société [Adresse 6] pour avoir paiement de la somme de 25 332, 77 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 août 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 30 octobre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société MAF sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50 %, en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société MAF sollicite la condamnation de la société [Adresse 6] au paiement d’une provision de 39 617, 72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 25 332, 77 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Toutefois, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 30 octobre 2024 et au 17 février 2025 que seule la somme de 36 016, 11 euros était due par la société Maison Nyna’s au 30 octobre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus).

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, soit du 19 août 2024, sur la somme de 25 332, 77 euros et de la date de délivrance de l’assignation, soit du 5 décembre 2024, sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société [Adresse 6], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société MAF une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 septembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Adresse 6] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Maison Nyna’s, à compter de la résiliation du bail, soit du 20 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, la société [Adresse 6] à payer à la société Mutuelle des architectes français la somme de 36 016, 11 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 30 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 25 332, 77 euros et à compter du 5 décembre 2024 sur le surplus ;

Condamnons la société [Adresse 6] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Maison Nyna’s à payer à la société Mutuelles architectes français la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la société Mutuelles architectes français ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ