TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [Q]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e WEIZMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02874 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75AN

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN-[Localité 1] GTB, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #G0242

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02874 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75AN

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [Q] est propriétaire du lot n°9 situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75001), représenté par son syndic en exercice la SARL PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – PARIS GTB, a fait assigner Madame [Y] [Q] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3838,84 euros au titre des charges et travaux de copropriété et frais impayés pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 25 novembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique qu’il s’agit de la seconde procédure à l’encontre de la copropriétaire pour impayés de charges de copropriété et que les causes du précédent jugement ont été soldées. Il précise que la défenderesse n’a pas repris le paiement de ses charges courantes et que la dette est en augmentation depuis la délivrance de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [Y] [Q] ne comparaît pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un acte de vente et un relevé cadastral dont il résulte que Madame [Y] [Q] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°9 ;

— un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er avril 2025 pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus ;

— le jugement rendu par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris le 30 avril 2024 et le décompte afférent ;

— les appels de fonds pour l’ensemble de la période du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025 inclus ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 18 avril 2023 et 25 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux pour les exercices 2024 et 2025, et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 25 novembre 2024 et du 15 janvier 2025, une lettre se présentant comme une mise en demeure adressée le conseil du demandeur dépourvue d’accusé de réception en date du 19 février 2025.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 1er avril 2025, le compte de copropriétaire de Madame [Y] [Q] était débiteur de la somme de 3418,84 euros, pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus, hors frais de recouvrement d’un montant total de 420 euros comprenant le coût des deux mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception des 25 novembre 2024 et 15 janvier 2025, le coût du courrier en date du 19 février 2025 et le coût d’une “mise en demeure avocat” en date du 18 février 2025.

Madame [Y] [Q], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 3418,84 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date de la première mise en demeure, sur la somme de 971,08 euros (somme expurgée des causes et frais d’exécution du jugement du 30 avril 2024) et à compter de l’assignation du 23 avril 2025 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il incombe en tout état de cause au syndicat des copropriétaires demandeurs de justifier de l’ensemble des frais dont il réclame le remboursement en application de l’article 1353 du code civil.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 96 euros au titre de la “mise en demeure avocat” du 18 février 2025 qui n’est pas produite et celle de 180 euros au titre de la mise en demeure du 19 février 2025 dont la preuve d’envoi effectif n’est pas rapportée en l’absence de production de l’accusé de réception correspondant.

Il convient donc de condamner Madame [Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 144 euros au titre au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au coût des mises en demeure des 25 novembre 2024 et 15 janvier 2025.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En outre, il apparaît en l’espèce que Madame [Y] [Q] a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour défaut de paiement de ses charges de copropriété par jugement de la présente juridiction du 30 avril 2024. Il ressort par ailleurs du décompte produit qu’elle n’a pas repris le paiement des charges courantes.

Sa mauvaise foi apparaît dès lors établie, eu égard à sa persistance dans les impayés de charges de copropriété en dépit de cette condamnation.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [Q], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Madame [Y] [Q] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 3418,84 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, appels provisionnels du 2ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 971,08 euros et à compter du 23 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Y] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [Q] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 5 février 2026.

La Greffière, La Juge,