N° RG 24/10445 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2YF

7EME CHAMBRE CIVILE

INCIDENT

RAPPEL DU CALENDRIER DE PROCÉDURE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

54G

N° RG 24/10445

N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2YF

AFFAIRE :

[D] [V]

[Z] [V]

C/

SAS DSA AQUITAINE

MAAF ASSURANCES

SA SMA

SA ALLIANZ IARD

SA BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 1]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ATRIA – [Adresse 2]

SA AXA FRANCE IARD

SARL ELAN

SA SMA

SA SOPREMA ENTREPRISES SAS FAYAT BATIMENT

Grosse Délivrée

le :

à

SCP BAYLE – JOLY

SCP [G] – BOURGEOIS

SCP CORNILLE – FOUCHET – MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL

SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES

M^e Olivia ETCHEBERRIGARAY

SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL

SELARL GALY & ASSOCIÉS

M^e Tanguy HUERRE

SELARL RACINE [Localité 1]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX

Nous, Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat de la 7e Chambre Civile,

Assistée de Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

Vu la procédure entre :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [V]

né le 06 Mai 1948 à [Localité 2] (HAUTE-GARONNE)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [V]

née le 08 Juillet 1949 à [Localité 4] (LOT)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Perrine ESCANDE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SAS DSA AQUITAINE venant aux droits de AQUIFAB par l’effet d’une opération de fusion par voie d’absorption en date du 05 septembre 2022

[Adresse 4]

[Localité 5]

défaillante

MAAF ASSURANCES en qualité d’assureur de AQUIFAB

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Marie-Cécile GARRAUD de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SMA en qualité d’assureur de la SARL ELAN

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur DO

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

SA BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 9]

représentée par Maître Tanguy HUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

XL INSURANCE COMPANY SE venant aux droits d’AXA CORPORATE SOLUTION, agissant en qualité d’assureur de la SAS SOPREMA

[Adresse 10]

[Localité 10]

représentée par Maître Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE – DONITIAN – CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11] – [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice, [K], domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par Maître Bruno BOUYER de la SCP BOUYER – BOURGEOIS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la SAS CARI FAYAT BATIMENT

[Adresse 13]

[Localité 12]

représentée par Maître Jean-Philippe LE BAIL de la SCP D’AVOCATS JEAN-PHILIPPE LE BAIL, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL ELAN

[Adresse 14]

[Localité 13]

représentée par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SMA en qualité d’assureur de la SAS CARI FAYAT BATIMENT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SOPREMA ENTREPRISES

[Adresse 15]

[Localité 14]

représentée par Maître Olivia ETCHEBERRIGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/10445 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2YF

SAS FAYAT BATIMENT venant aux droits de CARI

[Adresse 16]

[Adresse 17]

[Localité 15]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

La SA BOUYGUES IMMOBILIER, ayant souscrit une assurance dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur auprès de la SA ALLIANZ IARD, a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] situé au [Adresse 18] à [Localité 1] (33) soumis au statut de la copropriété et dont les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement.

Sont notamment intervenus à l’opération de construction :

— la SARL ELAN, assurée auprès de la SA SMA SA, chargée d’une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution ;

— la SAS CARI FAYAT BATIMENT, désormais dénommée la SAS FAYAT BATIMENT, assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD et de la SA SMA SA, au titre des lots gros œuvre ;

— la SA SOPREMA ENTREPRISES, assurée auprès de la SA AXA CORPORATE SOLUTION, au titre du lot étanchéité ;

— la SAS AQUIFAB, ayant été absorbée par la SAS DSA AQUITAINE, assurée auprès de la SA MAAF ASSURANCES, au titre du lot serrurerie.

La réception des travaux est intervenue par procès-verbaux des 1er juillet 2009 pour les bâtiments A1, A2, A3 et parkings, 09 septembre 2009 pour le bâtiment B1 et 03 novembre 2009 pour les bâtiments B2, C1, C2, C3 et D1.

Exposant avoir subi des désordres d’infiltration des eaux pluviales postérieurement à la livraison intervenue au mois de décembre 2009, certains copropriétaires, dont Madame [Z] [V] et Monsieur [D] [V] (appartement n°610 bâtiment C2), et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], ont obtenu, par ordonnance de référé du 30 mai 2016, l’organisation d’une mesure d’expertise confiée à Monsieur [E] [H] remplacé par Monsieur [I] [Q], Monsieur [U] [O], Monsieur [U] [P] puis Madame [M] [B]. Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables aux constructeurs et à leurs assureurs. Le rapport définitif a été déposé le 23 février 2024.

Suivant actes des 29 novembre, 03, 06 et 11 décembre 2024, les époux [V] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, la SARL ELAN, la SA SOPREMA ENTREPRISES et la SAS CARI FAYAT BATIMENT, en indemnisation sur le fondement de la responsabilité de plein droit des constructeurs.

Par actes des 10 et 13 janvier 2025, les époux [V] ont également fait assigner aux mêmes fins les assureurs des constructeurs à savoir, la SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, la société de droit étranger XL INSURANCE COMPANY SE ès qualités d’assureur de la SA SOPREMA ENTREPRISES, venant aux droits de la SA AXA CORPORATE SOLUTION, la SA AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la SAS CARI FAYAT BATIMENT et la SA SMA SA ès qualités d’assureur de la SARL ELAN et de la SAS CARI FAYAT BATIMENT.

Le syndicat des copropriétaires a ensuite fait assigner, par actes des 24 février et 05 mars 2025, la SAS DSA AQUITAINE et son assureur, la SA MAAF ASSURANCES, en indemnisation sur le même fondement.

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 26 avril, 22 octobre 2025, 08 et 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] demande au juge de la mise en état de :

Sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil et L. 242-1 du code des assurances,

— déclarer recevable son action ;

— condamner in solidum la société ALLIANZ, la société BOUYGUES IMMOBILIER, les sociétés ELAN et SMA ainsi que les sociétés FAYAT BATIMENT, AXA France IARD et SMA à lui verser une provision de 240 043,29 euros TTC au titre des désordres d’infiltration des balcons ;

— condamner in solidum la société ALLIANZ, la société BOUYGUES IMMOBILIER, les sociétés ELAN et SMA ainsi que les sociétés DSA AQUITAINE venant aux droits de la société AQUIFAB et MAAF ASSURANCES, à lui verser une provision de 189 375,12 euros TTC au titre des désordres d’oxydation des mains-courantes et garde-corps des balcons.

A titre subsidiaire, uniquement sur la reprise des désordres d’oxydation des mains-courantes et garde-corps des balcons sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil :

— condamner in solidum les sociétés BOUYGUES IMMOBILIER, ELAN et DSA AQUITAINE venant aux droits de la société AQUIFAB à lui verser une provision de 189 375,12 euros TTC,

— condamner in solidum les sociétés ALLIANZ, BOUYGUES IMMOBILIER, ELAN et SMA, FAYAT BATIMENT, AXA France IARD et SMA, DSA AQUITAINE venant aux droits de la société AQUIFAB et MAAF ASSURANCES, aux dépens de l’incident ;

— condamner in solidum les sociétés ALLIANZ, BOUYGUES IMMOBILIER, ELAN et SMA, FAYAT BATIMENT, AXA France IARD et SMA, DSA AQUITAINE venant aux droits de la société AQUIFAB et MAAF ASSURANCES à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, les époux [V] demandent au juge de la mise en état de statuer ce que de droit sur la demande de provision.

N° RG 24/10445 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2YF

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 05 juin, 24 octobre 2025 et 21 janvier 2026, la SAS FAYAT BATIMENT conclut ainsi :

A titre principal,

— juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] à son encontre en ce que ses demandes reconventionnelles à titre provisionnel n’ont pas de lien suffisant avec les demandes initiales des époux [V] ;

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses ;

— débouter toutes demandes de condamnation formulées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger acquise la garantie de la société d’assurances AXA France IARD à son profit ;

— juger acquise la garantie de la société d’assurances SMA SA à son profit ;

— condamner la société d’assurances AXA France IARD à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcée à son encontre ;

— condamner la société d’assurances SMA SA à la relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] ou toutes autres parties succombantes à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 04 septembre et 21 octobre 2025, la SA SOPREMA ENTREPRISES indique qu’elle s’en remet à l’appréciation du juge de la mise en état.

Suivant conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, la SA ALLIANZ IARD ès qualités conclut :

A titre principal,

— juger que les désordres dont le syndicat des copropriétaires demande réparation ne sont pas de nature décennale ;

— juger que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurte à contestations sérieuses en leur principe et en leur quantum ;

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

— fixer les sommes dues au titre du traitement pour supprimer les calcites à la somme de 103 160,79 euros TTC, et les sommes dues au titre désordres affectant les garde-corps à la somme de 150 963,12 euros TTC,

— limiter le recours du syndicat des copropriétaires concernant les désordres affectant les garde-corps à 80%, et laisser à la charge du syndicat des copropriétaires une part de 20%,

— condamner in solidum la société ELAN, la société FAYAT BATIMENT, la compagnie SMA SA et la compagnie AXA FRANCE IARD à la garantir et relever indemne des condamnations prononcées à son encontre,

— condamner toute partie succombante à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle MENARD conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 15 octobre 2025 et 21 janvier 2026, la SA BOUYGUES IMMOBILIER demande de :

A titre principal,

— constater l’absence de réunion des conditions d’engagement de sa responsabilité décennale, et notamment l’absence de désordre pouvant recouvrant les critères de gravité de l’article 1792 du code civil dans le délai d’épreuve de dix ans ;

— déclarer mal fondée l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ainsi que l’action de toute autre partie à l’instance ayant dirigé des demandes à son encontre ;

— constater l’absence de faute de quelque nature que ce soit lui étant imputable en lien avec l’apparition des désordres constatés ;

— juger l’absence de sa responsabilité tant sur le fondement de la responsabilité légale découlant des articles 1792 et suivants que sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires ;

— en conséquence, débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] ainsi que les autres parties à l’instance ayant dirigé des demandes à son encontre ;

— ainsi, la mettre hors de cause ;

A titre subsidiaire,

— juger les fautes et défaillances relevées par l’expert judiciaire comme étant imputables aux sociétés ELAN, AQUIFAB, aux droits de laquelle intervient désormais DSA AQUITAINE, et FAYAT BATIMENT, et juger qu’elles sont à l’origine des désordres constatés ;

— juger l’absence de faute de quelque nature que ce soit comme lui étant imputable en lien avec l’apparition des désordres constatés ;

— juger que la garantie des sociétés ELAN, AQUIFAB, aux droits de laquelle intervient désormais DSA AQUITAINE, et FAYAT BATIMENT, ainsi que celle de leurs assureurs la SMA SA, la société MAAF ASSURANCES et la société AXA France IARD est acquise à son bénéfice sur le fondement décennal ;

— en conséquence, condamner in solidum, sur le fondement décennal, les sociétés ELAN, AQUIFAB, aux droits de laquelle intervient désormais DSA AQUITAINE, et FAYAT BATIMENT, ainsi que leurs assureurs la SMA SA, la société MAAF ASSURANCES et la société AXA France IARD, à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, frais et accessoires ;

Plus subsidiairement encore,

— juger que la garantie des sociétés ELAN, AQUIFAB, aux droits de laquelle intervient désormais DSA AQUITAINE, et FAYAT BATIMENT, ainsi que celle de leurs assureurs la SMA SA, la société MAAF ASSURANCES et la société AXA France IARD est acquise à son bénéfice sur le fondement contractuel, et en conséquence, les condamner tous in solidum à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, frais et accessoires ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] ou toutes autres parties succombantes à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, la SA MAAF ASSURANCES ès qualités d’assureur de la SAS AQUIFAB demande de :

— déclarer prescrites les demandes de condamnation formulées à son encontre, constatant la forclusion des demandes dirigées à l’encontre de la société DSA aux droits de laquelle vient la société AQUIFAB,

— rejeter toutes demandes de condamnation formulées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à lui verser une juste indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Dans ses conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la SA AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la SAS CARI FAYAT BATIMENT conclut :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident,

— à titre infiniment subsidiaire, pour le cas où une condamnation serait prononcée à son encontre, déclarer opposable à la SAS FAYAT BATIMENT le montant de la franchise contenue à la police souscrite soit 10 119,53 euros après indexation.

Dans ses conclusions incidentes notifiées par voie électronique les 16 et 22 janvier 2026, la SARL ELAN et son assureur, la SMA SA, demandent de :

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11],

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de provision,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] et toutes parties de leurs demandes formulées contre elles,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à leur régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— déclarer opposables tous les plafonds et limites de garantie de la police souscrite auprès de la SMA SA, et notamment ses franchises.

Dans ses conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, la SA SMA SA ès qualités d’assureur de la SAS FAYAT BATIMENT demande de :

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] pour défaut de qualité à agir,

— se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de provision,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] et toutes parties de leurs demandes formulées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— déclarer opposables tous les plafonds et limites de garantie de la police souscrite auprès d’elle, et notamment ses franchises qui seront déduites des sommes éventuellement mises à sa charge.

La SAS DSA AQUITAINE n’a pas constitué Avocat.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A titre préliminaire, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions de la SARL ELAN et de son assureur la SMA SA notifiées le 22 janvier 2026 tel que le demande le conseil du Syndicat des Copropriétaires, ces conclusions ne soulevant pas de nouvelles fins de non-recevoir ni de moyens nouveaux.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires en réparation de l’oxydation des mains courantes et garde-corps des balcons à l’encontre de la SA MAAF ASSURANCES ès qualités d’assureur de la SAS DSA AQUITAINE :

La SA MAAF ASSURANCES, assureur de responsabilité civile et décennale de la SAS DSA AQUITAINE, venant aux droits de la société AQUIFAB, soulève la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] en indemnisation au titre des désordres d’oxydation des mains courantes et garde-corps des balcons à son encontre alors que son assuré a été assigné par le syndicat devant ce tribunal par acte du 05 mars 2025, soit 10 années après la réception des travaux en 2009, sans interruption à son profit de la prescription en référé.

Par application de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription.

Aux termes de l’article 1792-4-3 du code civil, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

En application des articles 1792 du code civil et L. 114-1 du code des assurances, l’action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable.

Le délai est en réalité un délai de forclusion (3e Civ., 10 juin 2021, pourvoi n° 20-16.837).

En application de l’article 2241 alinéa 1er du code civil la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L’article 2239 du code civil selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès n’est pas applicable au délai de forclusion.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires et/ou Monsieur et Madame [V] n’ont assigné ni la SAS AQUIFAB ni la SAS DSA AQUITAINE ni la SA MAAF ASSURANCES devant le juge des référés.

Pour s’opposer à cette forclusion, le syndicat des copropriétaires soutient que son action n’est pas prescrite à l’égard de la SA MAAF ASSURANCES ès qualités, l’effet interruptif de la prescription étant collectif, de sorte que l’assignation en référé de la SAS AQUIFAB par la SA ALLIANZ IARD le 20 juin 2017 et l’assignation en référé de son assureur, la SA MAAF ASSURANCES, par la SA BOUYGUES IMMOBILIER le 26 juin 2019 ont interrompu le délai décennal à l’égard de toutes les parties à l’instance initiale en référé, solution qui permet d’éviter la multiplication des actions en justice ayant pour seul objectif l’interruption des délais avant dépôt du rapport.

Nul ne conteste également la délivrance de ces assignations et leurs dates.

Or, il n’y a pas d’effet erga omnes de l’acte interruptif : il résulte de l’article 2241 du code civil que pour interrompre le délai de prescription ou de forclusion, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription.

Il en résulte que l’action du maître de l’ouvrage, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, celle de l’assureur dommages-ouvrage et celle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] n’ayant pas le même objet, l’assignation en référé de la SAS AQUIFAB délivrée à la demande de la SA ALLIANZ IARD le 20 juin 2017 et l’assignation en référé de son assureur, la SA MAAF ASSURANCES, délivrée à la demande de la SA BOUYGUES IMMOBILIER le 26 juin 2019, n’ont pas d’effet interruptif de forclusion au profit du syndicat des copropriétaires qui ne les a pas assignées de même qu’aucun copropriétaire.

En l’espèce, il est constant que la réception de l’ouvrage construit au [Adresse 18] à [Localité 1] (33) dont la SAS DSA AQUITAINE, assurée auprès de la SA MAAF ASSURANCES et venant aux droits de la SAS AQUIFAB, était titulaire du lot serrurerie, est intervenue par procès-verbaux des 1er juillet 2009 pour les bâtiments A1, A2, A3 et parkings, 09 septembre 2009 pour le bâtiment B1 et 03 novembre 2009 pour les bâtiments B2, C1, C2, C3 et D1.

Aucun acte du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] interruptif de forclusion n’étant intervenu avant l’assignation qui a été délivrée le 05 mars 2025, soit plus de dix ans après la première réception intervenue le 1erjuillet 2009, son action à l’encontre de la SA MAAF ASSURANCES ès qualités d’assureur de la SAS DSA AQUITAINE est forclose et ses demandes à son encontre seront déclarées irrecevables.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires en réparation des infiltrations et oxydations des mains courantes et garde-corps des balcons :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

En raison du caractère supplétif des articles 2, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute clause claire et précise du règlement de copropriété, complété au besoin par l’état descriptif de division en énumération des parties privatives et des parties communes, doit être appliquée.

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives alors même que le préjudice ne serait pas subi par l’ensemble des propriétaires et qu’il n’affecterait pas la totalité des parties privatives (3ème civ., 31 mai 2000, n° 98-16.079 ; 3ème civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475). Il a également intérêt à agir lorsque les désordres endommageant les parties communes et privatives sont étroitement imbriqués (3ème civ., 27 février 2008, n° 06-14.062).

A contrario, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à agir relativement à un désordre affectant des parties privatives, sans aucun caractère généralisé, lorsque le phénomène qui les affecte n’a pas pour cause un vice atteignant les parties communes (3ème civ., 1er mars 2006, n° 04-17.092).

La SARL ELAN et son assureur, la SA SMA SA, et la SMA SA en qualité d’assureur de la société FAYAT BATIMENT soulèvent, au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires en indemnisation des désordres d’infiltration des balcons et d’oxydation des mains courantes et garde-corps de ceux-ci. Ils précisent que dans le silence du règlement de copropriété, les balcons constituent des parties privatives et que le syndicat des copropriétaires n’a pas la capacité pour agir en indemnisation de désordres les affectant sans mandat exprès donné par chaque copropriétaire. Elles soutiennent que les désordres ne sont pas généralisés puisqu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que seules les mains courantes ou garde-corps des appartements 404, 412, 415, 509, 513 et 706 sont affectés de points de rouille.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] rétorque qu’il a qualité pour agir afin de sauvegarder l’intérêt collectif, en application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il peut agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots dès lors que les désordres des parties communes et privatives sont étroitement liés et affectent l’ensemble de l’immeuble. Il précise qu’en application de l’article 3 de la loi précitée, les balcons sont réputés parties communes de l’immeuble en ce qu’ils constituent une partie intégrante du gros œuvre béton, qualifié de parties communes spéciales par le règlement de copropriété (page 67). Il ajoute que si les garde-corps et les mains courantes constituent des parties privatives, les dommages qui les affectent sont généralisés et affectent un grand nombre de copropriétaires en atteignant leurs balcons de sorte qu’ils touchent indivisiblement les parties communes et privatives.

En l’espèce, l’état descriptif de division de la [Adresse 11] qualifie, en page 67, de parties communes spéciales pour chaque bâtiment, « les ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades » tout en précisant, en page 69, que « les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps, terrasses, à l’exception des parties en béton, pierre ou brique » constituent des parties privatives.

L’état descriptif de division énumère également au titre des parties communes spéciales, en page 67, « les éléments qui assurent le clos, le couvert, l’étanchéité, à l’exclusion des portes des parties privatives, la charpente et la couverture, même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire ».

Les désordres affectant, en premier lieu, les mains courantes et garde-corps des balcons, clairement et précisément qualifiés de parties privatives par ledit état descriptif de division, matérialisés par l’oxydation des points de soudure des lisses et des platines de fixation dont l’expert judiciaire relève qu’ils sont localisés au sein de 7 appartements, à savoir les numéros 311, 404, 412, 415, 509, 513 et 706, alors que la résidence en comprend 108 au total, en raison de la mise en œuvre d’un assemblage des pièces en métal galvanisé par soudure et non par manchon, constituent ainsi des dommages affectant les parties privatives tant dans leur origine que dans leurs conséquences dont la réparation relève de la seule action individuelle des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] n’a donc pas qualité à agir en indemnisation des désordres d’oxydation des mains courantes et garde-corps des balcons, défaut de qualité qui peut en tout état de cause être relevé d’office en application de l’article 125 du code de procédure civile, de sorte que l’ensemble de ses demandes à ce titre seront déclarées irrecevables.

S’agissant, en second lieu, des désordres d’infiltration par les terrasses et balcons surplombants de 14 appartements, soit les numéros 311, 209, 204, 206, 102, 408, 409, 411, 509, 512, 514, 606, 607 et 608, entraînant pour 12 appartements inférieurs, à savoir les numéros 314, 315, 209, 210, 212, 105, 412, 414, 512, 515, 610 et 612 nord, d’une part, des infiltrations en toiture-terrasse et en intérieur et, d’autre part, des stalactites et coulures calciques visibles en sous-face des balcons puis des dégradations des bétons par lessivage, il ressort de la lecture du rapport d’expertise judiciaire que ces désordres ont pour origine une absence d’étanchéité de plusieurs éléments : la surface des balcons, le passage des réseaux des eaux pluviales traversant les dallages de balcons, les joints de dilatation ou les rives des balcons. Ces malfaçons nécessitent une reprise importante des éléments assurant l’étanchéité au sein de 15 appartements et des peintures en sous-face de 11 balcons afin de préserver la solidité des ouvrages béton des balcons, qui font partie intégrante du gros œuvre de l’immeuble.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a intérêt pour agir en réparation des infiltrations des balcons causant des dommages imbriqués aux parties communes et privatives et ayant pour origine des désordres affectant les parties communes.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de lien suffisant de la demande du syndicat des copropriétaires en indemnisation des désordres d’infiltration des balcons :

En application de l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Constitue, distinctement, une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, aux termes de l’article 71 du même code.

La SAS FAYAT BATIMENT soutient que la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] formulée aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025 tendant à l’indemnisation à titre provisionnel des désordres d’infiltration des balcons constitue une demande reconventionnelle irrecevable en qu’elle ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant au sens de l’article 70 du code de procédure civile. Elle précise que les époux [V] demandent uniquement l’indemnisation de leur préjudice résultant des infiltrations des toitures-terrasses de la résidence.

Or, aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées le 09 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires conclut uniquement au débouté des demandes formulées par les époux [V] qu’aux termes de leur assignation demandent sa condamnation à réparation à titre subsidiaire, ce qui ne constitue pas une demande reconventionnelle mais une défense au fond.

La demande par laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire à titre principal de la SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, la SARL ELAN et son assureur, la SA SMA SA, la SAS FAYAT BATIMENT et ses assureurs, la SA AXA FRANCE IARD et la SA SMA SA à lui verser la somme de 240 043,29 euros TTC correspondant au coût de reprise des désordres d’infiltration des balcons, fondement de la demande à titre provisionnel, constitue une demande initiale à l’encontre de certains des codéfendeurs et non une demande reconventionnelle contre les demandeurs initiaux.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 70 du code de procédure civile de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par la SAS FAYAT BATIMENT sera rejetée.

Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires au titre des désordres d’infiltration des balcons :

L’article 789 3° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sollicite la condamnation in solidum de la SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, la SARL ELAN et son assureur, la SA SMA SA, la SAS FAYAT BATIMENT et ses assureurs, la SA AXA FRANCE IARD et la SA SMA SA au versement d’une indemnité provisionnelle de 240 043,29 euros TTC à valoir sur ses préjudices au titre des infiltrations des balcons sur le fondement de la responsabilité de plein droit des constructeurs en faisant valoir notamment, que l’absence d’étanchéité des balcons entraîne la dégradation des bétons par lessivage puis corrosion des armatures, processus susceptible de porter atteinte à la solidité de la structure des balcons et engage à ce titre la responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil de la SARL ELAN en lui reprochant un manquement à son devoir de conseil et celle de la SAS FAYAT BATIMENT, qui n’a pas réalisé une étanchéité autour des passages dans les structures béton lorsqu’elle a réalisé les percements des réseaux d’eaux pluviales.

Pour s’y opposer, la SA ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur dommages-ouvrage conteste sa garantie au titre des désordres d’infiltration des terrasses et balcons ayant engendré la création de coulures calciques en forme de stalactites en ce que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage n’est pas démontrée avant l’expiration du délai des 10 ans de la réception, le rapport d’expertise ayant été rendu en 2024 alors que la réception des travaux est intervenue en 2009, aucun dommage de nature décennale n’étant alors selon elle caractérisé. Ce moyen est également développé par la SA AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la SAS FAYAT BATIMENT. Elle précise que les traces de calcite dont le syndicat demande l’indemnisation ne constituent pas un désordre évolutif, les écoulements étant blancs et non bruns excluant alors la corrosion des aciers, et a une cause distincte de celui du lot n° 103 qu’elle a indemnisé.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER conclut également que les conditions d’engagement de sa responsabilité décennale ne sont pas réunies en ce que les désordres affectant les balcons n’ont pas atteint le critère d’atteinte à la solidité dans le délai d’épreuve, l’expert judiciaire ayant pour la première fois, au moins d’août 2022, établit que ces désordres étaient susceptibles de « compromettre leur solidité à moyen terme ». Elle fait valoir à ce titre que la qualification de dommage futur ou évolutif relève de la seule appréciation du juge du fond.

La SAS FAYAT BATIMENT conteste avoir réalisé l’étanchéité des traversées des réseaux d’eaux pluviales, uniquement mis à la charge de la SA SOPREMA ENTREPRISES titulaire du lot étanchéité, outre avoir été tributaire d’une obligation de conseil à cet égard, et reproche au syndicat des copropriétaires une inaction fautive durant la mesure d’expertise judiciaire. Son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, soutient qu’il n’est pas démontré qu’une atteinte à la solidité est établie dans le délai des 10 ans de la réception et précise que la prestation de l’étanchéité liquide permettant d’assurer la pérennité des balcons n’a pas été attribuée par le maître de l’ouvrage et le maître d’œuvre aux constructeurs.

La SARL ELAN et son assureur, la SA SMA SA font valoir qu’il n’est pas démontré que le maître d’œuvre d’exécution a fait le choix de ne pas prévoir d’étanchéité pour les balcons, choix qui relève de la conception, outre que les défauts d’étanchéité au niveau des traversées des tuyaux d’eaux pluviales relèvent de défauts d’exécution qui ne lui sont pas imputables.

N° RG 24/10445 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2YF

Par ailleurs, la SA ALLIANZ IARD ès qualités, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, la SARL ELAN et son assureur, la SA SMA SA, contestent également le quantum de la demande d’indemnisation à titre provisionnel ne correspondant pas aux montants retenus par l’expert judiciaire, qui n’a pas effectué de synthèse des divers devis. La SMA SA en qualité d’assureur de la société FAYAT BATIMENT fait valoir que les demandes de provisions se heurtent à la nécessité d’apprécier les responsabilités et le quantum des préjudices, qui excède la compétence du juge de la mise en état, outre qu’elle conteste l’engagement de la responsabilité de son assurée.

Ainsi, si en application des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination et qu’est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage et toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, pour que cette responsabilité de plein droit soit mise en œuvre, encore faut-il que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou l’impropriété à destination soit caractérisée.

Or, en l’espèce, alors qu’aucune impropriété à destination n’est soutenue, alors que l’expert judiciaire a conclu que les désordres affectant les balcons étaient susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage à moyen terme et que « l’atteinte à la solidité des balcons était en marche », la réalisation de cette atteinte à la solidité dans le délai décennal est contestée, ce qui nécessite pour pouvoir être tranchée une analyse de l’expertise judiciaire et des moyens soulevés qui relève du juge du fond en présence de contestations sérieuses. Il existe en outre des contestations sérieuses sur l’imputabilité des travaux sièges des désordres qui nécessitent également pour pouvoir être tranchées une analyse du juge du fond.

La demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera sursis à statuer sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à l’encontre de la SA MAAF ASSURANCES ès qualités d’assureur de la SAS DSA AQUITAINE venant aux droits de la SAS AQUIFAB ;

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] en indemnisation des désordres d’oxydation des mains courantes et garde-corps des balcons ;

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] en indemnisation des désordres d’infiltration des balcons ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SAS FAYAT BATIMENT tirée du non-respect de l’article 70 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de provision du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] en indemnisation des désordres d’infiltration des balcons ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le calendrier de procédure suivant :

— OC : 02/07/2026 ;

— Plaidoirie : 06/10/2026 à 14 heures (COLLÉGIALE) ;

RAPPELLE aux parties qu’il leur appartient de signifier leurs conclusions aux parties non comparantes ;

SURSOIT à statuer sur les dépens.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT