TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/00161 – N° Portalis DB2A-W-B7I-FYAD

Code nature d’affaire : 50G- 0A

NL/PV

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Mme [Z] [B]

née le 24 Septembre 1958 à [Localité 6], demeurant Chez Madame [K] [B] [Adresse 3]

représentée par Maître Quentin CHEVALIER de la SCP VA AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE

DEFENDERESSE :

Mme [S] [C]

née le 16 Août 1950 à [Localité 5] (PYRÉNÉES ATLANTIQUES) (64270), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocats au barreau de BAYONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pascal VASSEUR, Vice-président

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de Madame Delphine LIZERE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 14 juin 2023, dressé par Me [R], Mme [S] [C], épouse [J], propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (64), a consenti à Mme [Z] [B] une promesse unilatérale de vente portant sur cet immeuble, pour un prix de vente fixé à 222.000 euros.

Cette promesse a pour effet de conférer la possibilité au bénéficiaire, jusqu’au 15 août 2023 à 18 heures, d’acquérir, si bon lui semble, ce bien, moyennant une indemnité d’immobilisation de 22.000 euros, dont 11.100 euros ont été séquestrés par le bénéficiaire de la promesse entre les mains de Me [R].

Conformément aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation, Mme [J] a procédé aux diagnostics techniques obligatoires.

Un premier diagnostic, réalisé le 31 mars 2023 par la société ATLANTIC CONTROL, a fait état “d’indices d’infestation de termites sans présence d’individu au niveau des abords immédiats” et a suggéré la réalisation d’une visite complémentaire quant aux parties du bien n’ayant pu être visitées du fait de leur encombrement.

Fort de ce constat, les parties ont ajouté une condition suspensive à la promesse de vente, obligeant le promettant à produire “un état parasitaire négatif pour les parties non visitées car encombrées le jour de la visite”.

Un deuxième diagnostic, réalisé le 29 juin 2023, a relevé une “absence de termites au niveau du bâti le jour de la visite”, mais note toutefois leur présence “au niveau des abords immédiats du bien”.

Mme [J] a diligenté un troisième et dernier diagnostic le 1er août 2023 concluant à “l’absence de mérule au niveau du bâti” et à la “présence de champignons de pourritures cubiques Antrodia vaillantii” dans les lames de parquet du séjour.

A la suite de ces observations, les parties ont convenu de proroger la date limite de levée de l’option, prévue le 16 août, au 2 octobre 2023 à 18 heures.

Par courrier de son notaire, Me [T], en date du 7 septembre 2023, Mme [B] a fait savoir à Mme [J] qu’elle ne lèverait pas l’option d’achat qui lui était offerte, et a exigé, en vain, le remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée, ainsi que l’octroi d’une indemnité d’un montant de 3.500 euros en réparation du préjudice subi.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, Mme [B] a assigné, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1112-1, 1124 et 1217 du Code civil, Mme [J], devant le Tribunal judiciaire de Pau, en responsabilité contractuelle.

Mme [B], dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, demande au tribunal :

– de déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

– d’ordonner la remise en ses mains de la somme de 11.100 euros séquestrée chez Me [R] ;

– de condamner Mme [J] à lui payer :

* la somme de 6.424,21euros à titre de remboursement des frais engagés en vue de la vente,

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,

* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

* la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– de débouter Mme [J] de sa demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation et de l’ensemble de ses demandes contraires ;

– d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

– de condamner Mme [J] aux entiers dépens.

Elle expose à l’appui de ses prétentions :

– qu’en vertu de l’article 1124 du Code civil, elle était parfaitement légitime à refuser la levée de l’option, ainsi qu’à demander la restitution de l’indemnisation versée, car la promesse de vente n’engageait que Mme [J] ;

– qu’en application des dispositions de l’article 1103 du Code civil, cette promesse de vente était contractuellement suspendue à la production, par le promettant, d’un état parasitaire négatif pour les parties non visitées le 31 mars 2023, ce qui n’était pas le cas en l’espèce ;

– qu’au titre des articles 1104 et 1112-1 du Code civil, Mme [J] a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat, en ne lui communiquant pas et en ne lui permettant que tardivement de connaître une information déterminante de son consentement qu’est la présence d’un champignon lignivore dans le bien ;

– qu’elle a fait son possible afin que la vente aboutisse, sollicitant un devis aux fins d’intervention d’un artisan, et avançant des frais dans l’optique d’un aménagement imminent du bien, lequel n’a finalement pu advenir en raison du manque de transparence et de diligence de Mme [J], l’échec de la vente devant, dès lors, lui être imputable ;

– que la durée séparant le refus de lever l’option et la fin de son délai n’était pas assez importante pour que des travaux de traitement fongique puissent être réalisés, de sorte que la condition suspensive n’aurait pas été remplie à temps.

Mme [J], par conclusions responsives notifiées par RPVA le 4 février 2025, sollicite du tribunal :

A titre principal,

– qu’il déboute Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

– qu’il réduise le préjudice de Mme [B] à de plus justes proportions ;

A titre reconventionnel,

– qu’il constate la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 14 juin 2023 ;

– qu’il condamne Mme [B] à lui payer la somme de 22.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue ;

En tout état de cause,

– qu’il condamne Mme [B] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions :

– qu’à titre principal, aux termes de l’article 1304-3 de Code civil et de son interprétention jurisprudentielle (Cass. 3ème Civ., 9 mars 2017, n°16-10.569), le promettant peut revendiquer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, au détriment du bénéficiaire, en cas de refus par le bénéficiaire de levée l’option, lorsque la condition suspensive est réalisée ou lorsque le bénéficiaire a empêché la réalisation de celle-ci ;

– qu’en l’espèce, la condition suspensive tenant à la production d’un état parasitaire négatif pour les parties non visitées car encombrées le jour de la visite, a été réalisée dès le 29 juin 2023, le diagnostiqueur relevant, à cette date, une absence d’indices d’infestation du bien ;

– qu’en outre, s’il ne la considère pas réalisée, le tribunal admette au moins que le comportement de Mme [B] a fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, cette dernière faisant part de son refus de lever l’option le 7 septembre 2023, rendant impossible la réalisation de la condition suspensive, par la réfection du plancher infesté, laquelle lui a pourtant été proposée, alors que ces conditions pouvaient être réalisées jusqu’à la date fixée par la signature de l’acte authentique (Cass. 3ème Civ., 30 novembre 2011, n°10-20.438), soit le 2 octobre 2023 ;

– que la responsabilité de Mme [J] ne peut être recherchée, cette dernière ayant satisfait à toutes les obligations et diligences induites par son statut de promettant ;

– qu’à titre subsidiaire, le montant des préjudices avancés par Mme [B] est injustifié ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1124 du Code civil : “La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.”

La levée de l’option peut être subordonnée à la réalisation d’une condition suspensive stipulée par les parties, laquelle leur tient lieu de loi, en application de l’article 1103 du Code civil.

Or, aux termes de l’article 1304-3 de Code civil et de son interprétention jurisprudentielle (Cass. 3ème Civ., 9 mars 2017, n°16-10.569), le promettant peut revendiquer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, au détriment du bénéficiaire, en cas de refus par ce dernier de lever l’option, soit que la condition suspensive est réalisée, soit que le bénéficiaire a empêché la réalisation de celle-ci, les conditions suspensives pouvant, par ailleurs, être remplies jusqu’à la date fixée par la signature de l’acte authentique (Cass. 3ème Civ., 30 novembre 2011, n°10-20.438).

En outre, il est constant que “l’indemnité d’immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse” (Cass. 1re civ., 5 déc. 1995, n° 93-19.874).

En l’espèce, Mme [J] a consenti à Mme [B] une promesse de vente le 14 juin 2023, laquelle prévoit une condition suspensive à la levée de l’option, tenant à la production d’un état parasitaire négatif du bien (pièce n°1 demandeur).

Trois diagnostics parasitaires ont été établis sans qu’aucun ne puisse satisfaire à la condition suspensive, celui du 31 mars 2023 faisant état “d’indices d’infestations de termites” (pièce n°2 demandeur), celui du 29 juin 2023 relevant la “présence de termites au niveau des abords immédiats” du bien (pièce n°3), et celui du 1er août notant la “présence de champignons de pourritures cubiques” dans le plancher du séjour (pièce n° 4 demandeur), de sorte que la condition suspensive stipulée ne peut être considérée comme réalisée.

Toutefois, la non-réalisation de la condition suspensive au 1er août 2023 ne présage en rien de sa non-réalisation future, d’autant qu’un avenant à la promesse de vente est venu, le 12 août 2023, proroger le délai d’option jusqu’au 2 octobre 2023.

Dès lors, il était tout a fait possible, à la date à laquelle Mme [B] a fait part de son refus de lever l’option, le 7 septembre 2023, soit un peu moins d’un mois avant la fin du délai accordé, que des travaux de réfection du parquet du séjour puissent être réalisés, le devis fourni par la SARL ETCHEVARRIA MENUISERIE indiquant, entre autres, que le parquet proposé était “rapide à poser” (pièce n°20 demandeur), un état parasitaire négatif pouvant subséquemment être effectué, la condition suspensive étant susceptible d’être réalisée à temps.

Ainsi, si c’est à bon droit que Mme [B] a refusé de lever l’option dans le délai qui lui était imparti, c’est en revanche à tort qu’elle a pu croire que la condition suspensive n’était plus réalisable, empêchant, à cet effet, sa réalisation.

Ce faisant, il y aura lieu de débouter Mme [J] de sa demande tendant à la constatation de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente, ainsi que de débouter Mme [B] de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation, et de la condamner à verser à Mme [J] une somme de 22.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, sauf à déduire les 11.100 euros déjà placés sous séquestre.

Sur l’imputabilité de l’échec de la vente à Mme [J] et ses conséquences

En vertu de l’article 1104 du Code civil : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.”

En l’espèce, il apparait que Mme [J] a fait preuve de diligence et de bonne foi dans son action, notamment en ce qu’elle a réalisé trois diagnostics techniques du bien, dont le dernier à la suite de sa découverte de lames de parquet altérées, ou lorsqu’elle a accepté de proroger le délai d’option jusqu’au 2 octobre 2023.

En outre, Mme [B] n’avance aucune preuve d’une quelconque omission volontaire d’information de la part de Mme [J].

Dès lors, il y a lieu de considérer que l’échec de la vente n’est pas imputable à Mme [J] et qu’il ne lui revient pas de réparer les préjudices de Mme [B]. Mme [B] sera donc débouté sur ce point.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Mme [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équite commande d’allouer à Mme [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– Déboute Mme [S] [J] de sa demande tendant à la constatation de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ;

– Déboute Mme [Z] [B] de ses demandes ;

– Condamne Mme [Z] [B] à payer à Mme [S] [J] la somme de 22.000 euros, sauf à déduire les 11.100 euros déjà placés sous séquestre ;

– Condamne Mme [Z] [B] à payer à Mme [S] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamne Mme [Z] [B] aux dépens ;

– Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Fait à [Localité 4], les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier, Le Président,

Delphine LIZERE Pascal VASSEUR