Tribunal Judiciaire de Pau, Chambre 1, 22 juillet 2025, n° 23/02011

TJ Pau 22 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution fautive du contrat
La cour a estimé que Mme [V] a effectivement empêché l'exécution normale du contrat en retirant le bien de son patrimoine, ce qui engage sa responsabilité contractuelle.
Rejeté
Demande de réparation intégrale du préjudice
La cour a jugé que la S.A.S. SOULE a déjà obtenu réparation intégrale de son préjudice par le paiement de l'indemnité d'immobilisation, rendant la demande de remboursement des frais superflue.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la S.A.S. SOULE a droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de la nature de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pau, ch. 1, 22 juil. 2025, n° 23/02011
Numéro(s) :	23/02011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David BONNEMASON CARREREJean-Noël CAUBET-HILLOUTOU
Cabinet(s) :	ACBC
Parties :	S.A.S. SOULE RCS de [ Localité 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 23/02011 – N° Portalis DB2A-W-B7H-FVJJ

Code nature d’affaire : 50G- 0A

NL/PV

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. SOULE RCS de [Localité 7] n° 907 458 038

Prise en la personne de son représentant légal en exercice et domiciliée audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître David BONNEMASON CARRERE de la SELARL ACBC, avocats au barreau de PAU, M^e ALPHA, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Mme [U] [O] [H] [N] [V] veuve de M. [G], retraitée, née le 13 décembre 1936 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant à [Localité 11] [Adresse 2]

née le 13 Décembre 1936 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-noël CAUBET-HILLOUTOU, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pascal VASSEUR, Vice-président

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et de Madame Delphine LIZERE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 8 avril 2023, reçu par Me [W], notaire à [Localité 7], Mme [U] [V] veuve [G] a signé avec la SAS [C] un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir cadastré section C n° [Cadastre 4], sis [Adresse 9], à [Adresse 13] [Localité 1], sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, et de constitution d’un gage-espèces, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 % du prix de vente étant prévue.

La réitération de l’acte devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2023, et le prix d’acquisition était fixé à 130.000 euros.

Par acte authentique en date du 2 mai 2023, reçu par Me [B], notaire à Orthez, Mme [U] [V] et M. [M] [G] ont fait apport à la SCI Alamarie du terrain à bâtir cadastré section [Cadastre 8], sis [Adresse 9], à Salies-de-Béarn.

L’acte authentique de vente n’a jamais été régularisé.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, la SAS [C] a assigné Mme [U] [V] devant le tribunal judiciaire de Pau afin que le tribunal la condamne à verser l’indemnité d’immobilisation sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil.

La société [C], en ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, demande au tribunal de :

— condamner Mme [V] à lui régler la somme de 13.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente,

— la condamner à lui régler la somme de 2.969,20 euros au titre des frais engendrés,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans garantie de caution par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile,

— débouter Mme [V] de sa demande reconventionnelle et de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [V], en ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2024, demande au tribunal de :

— débouter la société [C] de sa demande ;

— la condamner à verser à Mme [V] la somme de 123.500 euros, majorée des intérêts décomptés au taux légal à compter du 5 juin 2024,

— subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie réelle,

— condamner la société [C] à verser à Mme [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur le principe de l’indemnisation au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. Par ailleurs, l’article 1304-3 du Code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il est constant que le compromis de vente constitue un contrat synallagmatique, dont la validité est subordonnée à la levée des conditions suspensives prévues.

La SAS [C] soutient que Mme [V] n’a pas respecté son obligation aux termes du compromis de vente du 8 avril 2023. En effet, elle expose que cette dernière a apporté ce bien immobilier à une société civile immobilière la SCI Almarie, dont elle est la gérante, par acte authentique du 2 mai 2023, sans obtenir son accord, rendant impossible la signature de l’acte authentique de vente. La demanderesse fait valoir qu’elle a exécuté toutes ses obligations dans les délais et notamment la levée des éventuelles conditions suspensives grâce à l’obtention de son financement. Elle sollicite alors que l’indemnité d’immobilisation, prévue au compromis, lui soit définitivement acquise en réparation du préjudice subi.

Mme [V] soutient que la SAS [C] n’a pas obtenu de prêt et n’a donc pas levé la condition suspensive, et allègue que l’acheteuse était au courant de la création future de la SCI.

Le simple fait que la SASU [C] ait eu connaissance de l’intention de la venderesse de créer ou d’utiliser une SCI n’équivaut pas à une modification du compromis de vente ou à un consentement clair à la substitution du contractant. En effet, le consentement doit être exprès, non équivoque, et formalisé, notamment en cas de changement de partie d’un contrat. Ainsi, la seule connaissance de ce changement ne suffit pas à exonérer la venderesse de sa responsabilité. Seul un avenant au compromis aurait permis de clarifier cette situation.

En l’espèce, le compromis de vente signée entre les parties prévoyait notamment des conditions suspensives particulières à l’encontre de la SAS [C] :

“Conditions suspensives au profit de l’acquéreur

1) L’obtention d’un prêt par l’ACQUEREUR dont les caractéristiques sont les suivantes :

— Organisme prêteur : tout organisme bancaire.

— Montant maximum de la somme empruntée : CENT MILLE EUROS (100.000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 2 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 3,25 % l’an (hors assurances).

En conséquence, la vente est soumise en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

I – Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles :lettre ou attestation. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 18 juillet 2023. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l'[6] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la caducité des présentes. L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.”

Cependant, il est établi que Mme [V], avant même l’expiration du terme contractuel, a volontairement apporté le bien immobilier à une SCI, le 2 mai 2023, soit plus de deux mois avant la date limite d’obtention du prêt.

Force est de constater que ce transfert a bien modifié la situation juridique du bien dans la mesure où ce bien a été retiré du patrimoine de la venderesse avant que l’acheteuse ne puisse obtenir une offre ferme de prêt.

Le fait que Mme [V] ait retiré le bien de son patrimoine avant l’expiration du délai prévu pour l’obtention du prêt a pu priver la SAS [C] de la possibilité d’obtenir de la banque une offre de prêt ferme. Mme [V] ne peut se donc prévaloir du défaut d’accomplissement de la condition suspensive dans la mesure où elle rend impossible la signature de l’acte définitif en son nom.

En apportant le bien à une SCI avant l’échéance de la condition suspensive, Mme [V] a indéniablement empêché l’exécution normale du contrat. En effet, ce faisant, l’objet du contrat ne fait plus parti de son patrimoine, et elle ne peut plus le vendre en son nom propre. La défenderesse a alors violé son obligation de délivrance. Il en résulte une inexécution fautive engageant sa responsabilité contractuelle.

Le compromis de vente prévoyait également une clause pénale en cas d’inexécution de la vente, comme suit :

“STIPULATION DE PENALITE

Si une des parties se refuse à exécuter les présentes alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre de dommages-intérêts, une somme représentant DIX POUR CENT (10%) du prix de vente. Si la somme est due par l’ACQUEREUR, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence. Il est convenu entre les parties :

— que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l’existence de la présente stipulation de pénalité qui ne pourra en aucun cas être considérée comme une faculté de dédit.

— que le montant de la stipulation de pénalité devra être versé dans son intégralité dans un délai maximal de huit jours à compter de la réception par la partie défaillante de la mise en demeure de payer qui lui sera notifiée par son cocontractant. A défaut de paiement à l’intérieur de ce délai, cette somme sera productive d’intérêts au taux légal majoré de trois points.”

Il s’ensuit qu’en l’absence de la réalisation de la vente du fait de Mme [V], et en application des stipulations contractuelles précitées, l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 13.000 euros doit être définitivement acquise à la SAS [C], en réparation de son préjudice. Mme [V] sera par conséquent déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SAS [C] sollicite le remboursement des frais engagés dans le cadre de cette opération de vente, soit la somme de 2.969,20 euros. Cependant, il résulte de ce qui précède que la demanderesse a obtenu la réparation intégrale de son préjudice par le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Il n’y a donc lieu de rejeter sa demande au titre des frais supplémentaires.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner Mme [V] à payer à la SASU [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— condamne Mme [U] [V] veuve [G] à payer à titre principal à la société [C] la somme de 13.000 euros,

— déboute les parties de leurs autres demandes,

— condamne Mme [V] à payer à la société [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10], les jour, mois et an que dessus.

La greffière Le président

Delphine LIZERE Pascal VASSEUR