TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06278 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUTL

Minute : 25/341

Madame [X] [L]

Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Monsieur [G] [S] [R] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [X] [L]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [S] [R] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2020, Madame [X] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [R] [M] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 625,00 euros, et 160 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Madame [X] [L] a fait signifier à Monsieur [G] [R] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2674,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 15 février 2024 Madame [X] [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Madame [X] [L] a fait assigner Monsieur [G] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du CPCE,condamner Monsieur [G] [R] [M] au paiement des sommes suivantes :3513.76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 juillet 2024.

À l’audience du 20 janvier 2025, Madame [X] [L], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1000 euros arrêtée au 17 janvier 2025. Elle est opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [X] [L] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [R] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 14 février 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [R] [M] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il indique avoir traversé une période difficile suite au décès de sa femme et de son bébé et ne pas avoir gérer sa situation administrative et budgétaire pendant quelques mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [X] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Madame [X] [L] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 14 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 janvier 2025 que Madame [X] [L] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [R] [M] à payer à Madame [X] [L] la somme de 1000 euros, au titre des sommes dues au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 juillet 2020 à compter du 27 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [R] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [R] [M] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [G] [R] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, dans ce cas, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [R] [M] à son paiement à compter de 27 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [R] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [R] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX / Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [R] [M] à payer à Madame [X] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [X] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 juillet 2020 entre Madame [X] [L] d’une part, et Monsieur [G] [R] [M] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] [M] à payer à Madame [X] [L] la somme de 1000 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 janvier 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [R] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [G] [R] [M] à s’acquitter de la dette en procédant à 5 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

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RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [R] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] [M] à payer à Madame [X] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] [M] à payer à Madame [X] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [X] [L] de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE