TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 25/00535 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GCJJ

Code nature d’affaire : 71F- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 06 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

M. [G] [T]

né le 19 Septembre 2049 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Mme [H] [R] EPOUSE [T], demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Jean MONTOULIEU de la SELARL MONTOULIEU, avocats au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

Association SYNDICAT DES COPROPRIETES DE LA RESIDENCE D’ESPAGN E, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 04 Novembre 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 06 Janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [G] [T] et Madame [H] [R] épouse [T], ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 3] à PAU (64), représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BARTHOU, devant le Tribunal judiciaire de Pau, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, en annulation d’une résolution d’assemblée générale des copropriétaires.

Ils soutiennent :

– qu’ils ont acquis par acte authentique du 29 juin 1996, des locaux à usage d’habitation au sein d’un immeuble dénommé “Résidence d'[7]”, sis [Adresse 3] à [Localité 10], géré par le [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice AGENCE BARTHOU (pièce n°1 demandeurs) ;

– que selon procès-verbal notifié le 6 février 2025, a été adoptée, au cours de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence d'[7] du 11 décembre 2024, une résolution n°28 tendant à la réalisation de travaux de condamnation des colonnes vide-ordures de leur bâtiment (pièces n°2 et n°3 demandeurs) ;

– qu’en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, leur action est recevable en ce qu’ils se sont opposés à cette résolution et qu’ils ont intenté une action en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale ;

– que la résolution n°28 a été votée sur le fondement et selon les règles de majorité de l’article 25, de la loi du 10 juillet 1965, alors que seul l’article 24 de ladite loi dispose de la suppression des vide-ordures ;

– qu’il apppartient au [Adresse 13] de justifier cette suppression par l’existence d’un risque sanitaire impérieux, ce en quoi il fait défaut ;

– qu’aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, “l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété”;

– qu’il ressort du règlement de copropriété (pièce n°4 demandeurs), que sont considérés comme parties privatives “les locaux qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition d’un lot, affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré” ;

– qu’à la lecture de ce règlement, “les installations communes, les branchements d’égout et leurs accessoires, les gouttières, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères et des matières usées”,“les appareils et canalisations de toute nature, d’utilité commune ainsi que leurs emlacements”, sont considérés comme parties communes spéciales, en ce qu’elles constituent “un accessoire obligatoire et indispensable des parties privatives devant appartenir individuellement et exclusivement à chaque copropriétaire” ;

– que les vidoirs sont donc des éléments exclusivement privatifs, à usage individuel ;

– que selon la Cour de cassation, un abus de majorité s’entend notamment d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires (Cass. 3ème civ., 9 juin 2016, n°15-17.529), ce qui est le cas en l’espèce.

Ils demandent donc au tribunal de :

– les recevoir en leur action et la dire bien fondée ;

– prononcer l’annulation de la résolution n°28 prise par l’assemblée des copropriétaires de la Résidence d’Espagne lors de la réunion du 11 décembre 2024 ;

– condamner le [Adresse 13] à leur verser la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Espagne aux entiers dépens ;

– les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le [Adresse 13], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 novembre 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LE DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

– Sur la recevabilité de l’action

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : “Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.”

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] d'[Adresse 8] du 11 décembre 2024, que Monsieur [T] a voté “contre” la résolution n°28 (pièce n°2 demandeurs).

Par ailleurs, le procès-verbal litigieux a été notifié aux époux [T] le 6 février 2025 (pièce n°3 demandeurs), et ces derniers ont assigné le [Adresse 13] le 20 mars 2025, soit dans le délai légal de deux mois.

De ce fait, il y aura lieu de déclarer cette action recevable.

– Sur la demande d’annulation de la résolution

A/ En ce qui concerne le fondement juridique de la résolution

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : “Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.”

Dans ces conditions, est notamment approuvée : “La suppression des vide-ordures”.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant”, notamment, “toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24”.

En outre, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il “est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs”, et que ce procès-verbal comporte notamment, “sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote”.

Sur ce dernier point, il ressort de l’articulation de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 et de son interprétation jurisprudentielle (Cass. 3ème Civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.743), qu’il doit être fait mention, dans le procès-verbal d’assemblée des copropriétaires, de la majorité requise pour l’adoption de chaque résolution.

En l’espèce, il apparaît, à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 12] (pièce n°2 demandeurs), que la résolution n°28 prévoyant la “condamnation des colonnes vide-ordures”, avec “délégation au conseil syndical”, a été adoptée “à la majorité des voix de tous les copropriétaires”, à hauteur de “6.137 tantièmes / 10.000 tantièmes”, soit conformément à la majorité absolue exigée par l’article 25 de la loi du 10 juilet 1965, lequel était bien applicable au cas d’espèce, de sorte qu’aucune confusion, ni aucune irrégularité ne saurait être ici retenue.

Ce faisant, la nullité de la résolution n°28 ne pourra être prononcée de ce chef.

B/ En ce qui concerne la justification sanitaire de la résolution

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile : “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, peut être prise en assemblée générale des copropriétaires, une décision tendant à la suppression des vide-ordures, à la condition que cette dernière soit justifiée par “des impératifs d’hygiène”.

En l’espèce, les époux [T] versent notamment aux débats le procès-verbal d’assemblée générale établissant l’adoption de la résolution n°28 (pièce n°2 demandeurs), ainsi que le devis de la société SAPIAN (pièce n°5 demandeurs), chargée, à l’issue du vote, de réaliser les travaux de condamnation des vide-ordures.

Or, aucune de ces pièces ne fait une quelconque mention d’un “impératif d’hygiène”, justifiant la suppression des vide-ordures.

Ainsi, la résolution n°28 se borne à faire état d’une présentation aux copropriétaires des devis des sociétés SAPIAN et BATISANTE, de la prise de connaissance par l’assemblée générale “des conditions essentielles des devis” et “de l’avis du conseil syndical”, le devis SAPIAN procédant seulement, quant à lui, à un descriptif des travaux à prévoir, faisant certes mention, à ce titre, d’une “désinfection des colonnes”, sans toutefois la justifier par un impératif d’hygiène.

Dès lors, les époux [T] apportant la preuve apparente d’un défaut de justification sanitaire de la décision, il revient au [Adresse 13] d’exposer des éléments permettant d’infirmer les arguments soutenus par l’autre partie, ce en quoi il fait défaut, n’ayant pas constitué avocat.

Partant, sans qu’il soit nécessaire de s’appesantir sur les autres moyens soulevés par les époux [T], il y aura lieu de prononcer, de ce chef, la nullité de la résolution n° 28 adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence d'[7] du 11 décembre 2024.

– Sur les dépens, l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence d’Espagne, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à verser aux époux [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.”

Par conséquent, il conviendra de dispenser les époux [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– DECLARE recevable l’action de Monsieur [G] [T] et Madame [H] [T] ;

– PRONONCE l’annulation de la résolution n°28, adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 4] [Localité 10], du 11 décembre 2024;

– CONDAMNE le [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BARTHOU, à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [H] [T] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNE le [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE BARTHOU, aux entiers dépens ;

– DISPENSE Monsieur [G] [T] et Madame [H] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT