Du 29 août 2025

5AC

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00558 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2HXC

[N] [T] veuve [D]

C/

[E] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Francine LINDAGBA-MBA

— FE délivrée à

M^e Patrick DUPERIE

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [T] veuve [D]

née le 24 Juin 1939 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patrick DUPERIE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [E] [P]

née le 03 Février 1969 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francine LINDAGBA-MBA, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 05 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 1997, Monsieur [R] [C] [D] a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [P], portant sur un logement situé à [Adresse 6] à [Localité 9].

Monsieur [R] [C] [D] est décédé le 16 mars 2002, sa veuve, Madame [N] [T] étant légataire universelle de ses biens, elle est devenue la nouvelle bailleresse de Madame [E] [P] d’après une attestation immobilière notariée du 31 mars 2003.

Par acte délivré le 26 mars 2024, Madame [N] [T] veuve [D] a fait délivrer à Madame [E] [P] un congé avec offre de vente.

Indiquant que Madame [E] [P] n’a pas accepté l’offre de vente et se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, Madame [N] [T] veuve [D] a assigné Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 mai 2025 aux fins de voir :

— Valider le congé délivré le 26 mars 2024 pour le 30 septembre 2024 en application des dispositions des articles 15-1 et 15-Il de la loi du 06 juillet 1989 ;

— Juger que Madame [E] [P] est occupant sans droit ni titre de la maison d’habitation sise [Adresse 8] depuis le 1er octobre 2024 ;

— Juger que Madame [E] [P] devra rendre les lieux dont s’agit libre de toute occupation dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir ;

— Juger que passé ce délai, Madame [E] [P] en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la [Localité 11] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce à leurs frais ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer charges comprises à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, et condamner Madame [E] [P] à la régler ;

— Condamner Madame [E] [P] à payer à Madame [N] [T] veuve [D] la somme de 1.200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [E] [P] aux dépens, en ce compris les frais de la présente assignation.

A l’audience du 16 mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 20 juin 2025.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, Madame [N] [T] veuve [D], représentée par son conseil, expose que le bail est expiré, que le logement nécessite des travaux qu’elle est en incapacité de financer, la vente du logement lui permettrait de retrouver des ressources pour subvenir à sa vie quotidienne.

En défense, Madame [E] [P] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection :

— De lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— De juger qu’elle est de bonne foi ;

— De juger qu’elle se trouve dans une impossibilité immédiate de relogement ;

— De lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux ;

— De dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC et débouter Madame [D] de sa demande,

— De statuer ce que de droit quant aux dépens, étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Il est renvoyé, pour le surplus, aux conclusions de Madame [E] [P], pour l’exposé complet de ses prétentions.

Elle indique à l’audience être dans le contingent prioritaire pour l’attribution d’un logement social depuis le 16 mai 2025, même si les délais restent importants. Elle explique percevoir le RSA.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ou en cas de vente le prix et les conditions de la vente. Ce congé doit être délivré six mois au moins avant la date d’échéance du bail. En cas de congé pour vente, celui-ci vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis ; à l’issue du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation s’il n’a pas accepté l’offre.

En l’espèce, un congé pour vente a été notifié à Madame [E] [P] par acte délivré le 26 mars 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat le 30 septembre 2024.

Cet acte est régulier. De plus, Madame [E] [P] ne justifie pas avoir accepté l’offre dans le délai imparti.

Aucune contestation n’étant soulevée, il convient de constater que le congé est valable.

Par conséquent, Madame [E] [P] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 1er octobre 2024.

Le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite, il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [P].

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [E] [P] demande au juge des contentieux de la protection un délai de 24 mois pour quitter les lieux. Toutefois, il y a lieu de tenir compte de la situation respective du propriétaire et de l’occupante.

Il ressort des débats que Madame [N] [T] veuve [D] a délivré un congé avec offre de vente à Madame [E] [P] en lui permettant de racheter le bien, elle expose qu’elle ne peut pas faire face aux travaux d’entretien du logement et que les ressources tirées de la vente lui permettraient de subvenir à ses besoins.

Madame [E] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, ce qui cause un trouble manifestement illicite à Madame [N] [T] veuve [D], de sorte qu’il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formulée par la locataire.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la bailleresse demande l’expulsion de Madame [E] [P] dans les 15 jours de la signification de la décision, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion dans les 15 jours de la signification de la décision de la défenderesse sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [E] [P] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 au montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges. Madame [E] [P] sera condamnée à en payer le montant.

Sur la demande d’admission provisoire à l’aide juridictionnelle

En vertu de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

Ainsi, dans la mesure où la procédure en cours est une procédure d’expulsion, il convient de faire droit à la demande de Madame [E] [P] relative à l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [E] [P]. Ces dépens ne peuvent comprendre le coût du congé dont la charge incombe à la seule bailleresse.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [E] [P] à verser à Madame [N] [T] veuve [D] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

CONSTATONS que Madame [E] [P] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [P] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] [Localité 1] ;

REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [E] [P] ;

REJETONS la demande de réduction du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2024 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Madame [E] [P] à payer à Madame [N] [T] veuve [D] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;

ACCORDONS le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNONS Madame [E] [P] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [E] [P] à payer à Madame [N] [T] veuve [D] la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION