TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 08/12/25

à : M^e Mélanie BRAUGE-BOYER

+ L’expert

+ La Régie

Copie exécutoire délivrée

le : 08/12/25

à : M^e Mikhaël ELFASSY

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05157

N° Portalis 352J-W-B7J-C76A7

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GRJ INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1821

DÉFENDERESSE

S.C.I. NSN 2 INTERPRISE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0351

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 08 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05157 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76A7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 mars 2017, la SCI NSN 2 INTERPRISE, représentée par son mandataire, le cabinet RAIMON, a consenti à la SARL GRJ INVESTISSEMENTS un bail à usage mixte d’habitation principale et professionnel, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, portant sur un appartement situé [Adresse 6], 3? étage, composé de six pièces pour une surface de 245,31 m², moyennant un loyer mensuel de 5 384,86 € outre une provision pour charges de 400 €, pour une durée de trois ans à compter du 17 mars 2017. Ce bail a été reconduit tacitement en l’absence de congé donné par les parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SARL GRJ INVESTISSEMENTS a fait assigner la SCI NSN 2 INTERPRISE devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 145, 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 aux fins de :

ORDONNER une expertise,DÉSIGNER pour y procéder tel expert qu’il plaira au président de commettre,AVEC POUR MISSION :de se rendre sur place dans l’appartement loué situé [Adresse 5], au 3ème étage,de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, de s’entourer, le cas échéant, de tout technicien utile,d’examiner précisément tous les désordres allégués ainsi que les dommages en découlant, d’en rechercher et exposer l’origine,d’indiquer et évaluer les travaux utiles à la réfection des lieux et d’en chiffrer le coût et la durée,d’indiquer si le relogement temporaire des occupants doit être envisagé,de fournir tout élément permettant d’apprécier l’existence et l’importance du trouble de jouissance et des préjudices,DIRE que pour l’accomplissement de sa mission, l’expert devra :

respecter le contradictoire, convoquer et entendre les parties et leurs conseils,se faire remettre toutes pièces utiles à sa mission, se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en pressant des croquis,à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ces opérations et d’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ces opérations,en les informant de l’évolution d’estimation du montant prévisible de ces frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui sont déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code,en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,en les informant le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,au terme de ces opérations, adressé aux parties un document de synthèse fixant la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa deux du code de procédure civile, qui n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,FIXER la provision à valoir sur les frais d’expertise, à consigner au greffe dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

dire que faute de consignation de la provision initiale dans le délai imparti, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation d’experts sera aussitôt caduque et les nuls effets, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,DIRE que l’original du rapport sera déposé par l’expert au greffe en double exemplaire avec copie aux parties dans un délai de six mois maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile et de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises,

DIRE qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficultés d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessité de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELER que lorsque l’expert fixant délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites ces dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DIRE que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELER que la présente ordonnance et de plein droit exécutoire à titre provisoire,RESERVER les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 à laquelle les parties ont comparu. A cette audience, la société bailleresse, représentée par son conseil, a indiqué qu’elle ne conteste pas la réalité des travaux mais qu’elle n’a pas été en mesure de les faire dans le délai de 8 jours de la mise en demeure. Les parties ont accepté de rencontrer un conciliateur en vue de trouver un accord sur la nature des travaux à réaliser et un délai pour les effectuer. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 septembre 2025 pour permettre la réalisation de la conciliation

A l’audience du 4 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 novembre 2025 des pourparlers étant en cours.

A cette dernière audience, la SARL GRJ INVESTISSEMENTS, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation qu’elle a développé oralement.

Elle indique qu’il n’y a pas d’évolution et que la société bailleresse ne valide pas les devis des entreprises.

La société SCI NSN 2 INTERPRISE n’a pas comparu à cette audience et ne s’est pas fait représenter. Il ne pourra être tenu compte du dossier de plaidoirie déposé en vue de l’audience du 6 novembre comprenant des écritures en date du 5 juin 2025, non visées par le greffe et des pièces, celles-ci n’étant pas soutenues oralement à la présente audience.

En application de l’article 469 du code de procédure, il sera statué par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

La SARL GRJ INVESTISSEMENTS, expose avoir sollicité plusieurs interventions auprès de la SCI NSN 2 INTERPRISE, représentée par le cabinet J. RAIMON, pour remédier à divers désordres affectant la plomberie, l’électricité, la ventilation, le chauffage, l’état vétuste des fenêtres et la dégradation des peintures. Malgré des demandes répétées, la réalisation de devis, le recours à un rapport d’architecte (agence MASSIP MONGAZON, 26/03/2025) et plusieurs relances, les travaux préconisés n’ont pas été réalisés. Il estime que le bailleur ne respecte pas ses obligations légales en n’effectuant pas les travaux nécessaires.

Au soutien de ses allégations, elle verse aux débats :

le contrat de bail ; les courriels échangés avec le cabinet J.RAIMON demandant l’intervention d’une entreprise de plomberie et électricité ;un devis de la société MRC en date du 27 novembre 2024 faisant état de travaux d’électricité, plomberie et peinture, Rapport de diagnostic de l’agence MASSIP MONGAZON du 26/03/2025Une mise en demeure en date du 28 mars 2025 d’effectuer des travaux (accusé réception signé le 4 avril 2025 par la SCI NSN 2 INTERPRISE ; Des courriers de relance sur les travaux.

Il résulte de ces éléments, et notamment du diagnostic de l’agence MASSIP MONGAZON que des travaux de remise en état de la plomberie, du système de chauffage et de réfection de peintures sont à prévoir. La SCI NSN 2 INTERPRISE ne nie pas la nécessité de les réaliser. Toutefois, malgré la tentative de conciliation et les devis effectués, elle n’a fait aucune proposition à sa locataire.

Eu égard aux désordres invoqués et aux pièces versées aux débats, une expertise apparaît nécessaire, afin que la nature ainsi que l’origine des éventuels désordres affectant les lieux litigieux ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier et les éventuels préjudices subis par la locataire soient clairement et définitivement déterminés.

En conséquent, il convient d’ordonner une mesure d’expertise, dont les frais seront avancés par la demanderesse, la société SARL GRJ INVESTISSEMENTS.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

[K] [N]

expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 9],

[Adresse 3],

[Localité 7]

[XXXXXXXX01] (Téléphone)

Email : [Courriel 8]

en qualité d’expert avec pour mission de :

visiter le logement situé dans l’immeuble [Adresse 6], 3ème étage loué à la SARL GRJ INVESTISSEMENTS par la SCI NSN 2 INTERPRISE en faire une description avec au besoin photographies et croquis,s’entourer si besoin de tous sachant et technicien de son choix,décrire avec précision les désordres allégués, les non-conformités s’il y en a, en préciser l’origine, dire si les désordres allégués rendent les pièces affectées impropres à leurs destinations, déterminer la date d’apparition et l’origine de ces éventuels désordres et fournir tous les éléments techniques sur leurs consistance et causes en précisant s’ils résultent d’un manquement du bailleur ou de son mandataire,décrire les mesures à mettre en œuvre afin de faire cesser les éventuels désordres allégués et les travaux permettant une remise en état des lieux, en indiquant les délais nécessaires à leur réalisation, leur coût (avec devis à l’appui) et si un maintien dans les lieux du locataire est possible pendant la durée de ces travaux,fournir tous éléments sur les inconvénients de toutes natures éventuellement endurés par l’occupant des lieux en décrivant leur nature (consistance et ampleur) ainsi que leur durée de façon à permettre l’appréciation de l’éventuel préjudice de jouissance subi par le locataire,en cas d’urgence reconnue par l’expert, il pourra ordonner la réalisation de tous travaux indispensables et ce, avant le dépôt du rapport, et aux frais avancés par le locataire,DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport ;→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

ORDONNONS à la SARL GRJ INVESTISSEMENTS de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 4000 euros à l’ordre de la REGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9]-SERVICE DE LA REGIE ANNEXE, dans les deux mois de la notification de la présente décision ;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que le rapport sera déposé au greffe du service des expertises du Pôle Civil de Proximité en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises du Pôle Civil de Proximité ;

DISONS qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises du Pôle Civil de Proximité en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité ;

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties ;

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,