TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00006 – N° Portalis DB2A-W-B7K-GJ6W

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2] représenté par son syndic, [D]

C/

[V] [B], [S] [B]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 12 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 07 Mai 2026.

Sous la Présidence de M. Benoît VERLIAT,

Assisté de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par son syndic, [D] SAS, dont le siège social est situé [Adresse 3], pris en son agence, [Adresse 4], [Adresse 5],

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Justine GIARD, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [V] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

M. [S] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [B] et Madame [V] [B], ci-après les époux [B] sont propriétaires du lot n° 9 au sein de la copropriété sise [Adresse 6], à [Localité 3].

Suite à de nombreuses relances, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY [D], a, par l’intermédiaire de son Conseil, adressé une mise en demeure aux époux [B], relative au paiement des charges de copropriétés, le 23 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY [D], a fait signifier aux époux [B] une sommation de payer.

Ces tentatives sont demeurées infructueuses.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY [D], a fait assigner les époux [B] en paiement des charges de copropriétés devant le Tribunal judiciaire de PAU sur le fondement des articles 10, suivants de la loi du 10 juillet 1965, et 36, 55 du décret d’application du 17 mars 1967.

Le Syndicat des copropriétaires, dans ses conclusions déposées lors de l’audience en date du 12 mars 2026 demande au Tribunal de :

— Condamner les époux [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.471,44 euros au titre des charges de copropriétés et frais impayé, avec capitalisation des intérêts,

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les époux [B] aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de droit ou de fait ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires expose qu’en dépit de ses relances les époux [B] ne se sont pas acquittés de leurs charges dues.

Lors de cette audience, les époux [B] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Sur le paiement des charges échues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En l’espèce, le décompte des charges de copropriété communiqué par le Syndicat des copropriétaires fait état d’une créance de 2.550,29 euros, dont il faut déduire les frais d’assignation, de mise en demeure, de procédure, de commandement et sommation de payer, et d’avocat, soit la somme de 1.463,45 euros.

Il s’ensuit que la créance du Syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés s’établit à la somme de 1.086,84 euros.

Par conséquent, les époux [B] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], la somme de 1.086,84 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais,

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, ni les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Au vu du décompte produit par le Syndicat des copropriétaires, sont comptabilisés au titre des frais les sommes, détaillées comme suit :

—  160 euros au titre des mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception ;

—  184 euros au titre du commandement de payer ;

—  140,33 au titre de la sommation de payer ;

—  53,17 euros au titre de la relance comminatoire par l’avocat ;

—  600 euros au titre de l’assignation ;

—  119,95 euros au titre des frais de commissaire de justice pour l’assignation ;

—  260 euros au titre des honoraires du syndic.

Or, les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat ne constituent pas des frais nécessaires, et devront rester à la charge du Syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il est constant que les frais de relance qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi SRU du 13 décembre 2000 doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires (CA [Localité 4], 8 février 200, et que ne peuvent être considéré comme « nécessaires », les frais engendrés par de nombreuses relances, au motif qu’il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. En effet, seule suffit une mise en demeure, pour faire courir les intérêts moratoires, suivie, le cas échéant, d’une assignation dans le mois.

Il apparaît alors que les trois mises en demeures, ainsi que la relance comminatoire, n’étaient pas nécessaires, seules une suffisant à faire courir les intérêts moratoires. Les trois mises en demeures, ainsi que la relance comminatoire, qui ne sont donc pas des frais nécessaires devront rester à la charge du Syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne verse pas au débat de commandement de payer, de telle sorte qu’il n’apporte pas la preuve de son existence.

Dès lors, il y a lieu de ne retenir que la somme de 192,33 euros au titre des frais de relance.

Par conséquent, les époux [B] seront condamnés à payer la somme de 376,33 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8].

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au cas d’espèce, le refus de payer les charges de copropriété a entraîné des difficultés de gestion et a contraint le syndicat requérant à saisir la juridiction.

En conséquence, les époux [B] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches qu’a dû accomplir le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], les époux [B] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE les époux [B] à payer les sommes suivantes au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] :

—  1.086,84 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  376,33 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  500 euros de dommages et intérêts.

CONDAMNE les époux [B] à payer 800 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE les époux [B] aux entiers dépens.

DÉBOUTE les parties de toute autre demande non satisfaite.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé en audience publique les jour, mois et an susdits,

Le Greffier, Le Juge,

Marie-France PLUYAUD Benoît VERLIAT