Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01640 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSX7

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[X] [E], [C] [H]

— Expéditions délivrées aux absents

— FE délivrée à

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. [C] QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [X] [E]

née le 29 Septembre 1977 à [Localité 11]

[Adresse 6] [Adresse 8]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [C] [H]

né le 31 Mars 1978 à [Localité 9]

[Adresse 6] [Adresse 8]

[Adresse 7] [Adresse 1]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2015, la SA d’HLM [Localité 10] a donné à bail à Monsieur [C] [H] et Madame [X] [E] un logement conventionné à l’APL situé [Adresse 12], à [Localité 13].

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2015, la SA d’HLM [Localité 10] donnait également à bail aux consorts [I], un emplacement de parking n°17 au sein de la même résidence.

Par fusion-acquisition prenant effet le 1er janvier 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL venait aux droits de la SA d’HLM [Localité 10] sur lesdits biens.

La société bailleresse actait par avenant du 25 juillet 2023, la désolidarisation de Monsieur [H] à l’égard des obligations issues des deux baux, à la suite de son congé du 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1067,90 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [X] [E] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 octobre 2024 aux fins de :

Voir constater le jeu des clauses résolutoires stipulées dans les contrats de bail du logement et de l’emplacement de parking,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [E] ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Voir condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 993,69 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Voir condamner Madame [E] au paiement de la somme provisionnelle de 4144,48 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Voir condamner Madame [E] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

Voir condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 25 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5029,52 euros au 20 août 2024, terme de septembre 2024 inclus, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, ni Monsieur [H] ni Madame [E] n’ont comparu, ni ne se sont fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 août 2024, six semaines avant la date de l’audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la CAF le 1er juin 2023, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, est réputée effectué.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette, en l’espèce respecté par la bailleresse pour la saisine du Tribunal.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement, objet du litige.

CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [E] et Monsieur [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1067,90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les causes du commandement n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 décembre 2023, été soldée, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux, acquise depuis le 22 février 2024.

Dès lors, Madame [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 22 février 2024, le départ du logement de Monsieur [H] n’étant pas débattu, ce qui constitue pour CDC HABITAT SOCIAL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [E] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5029,52 euros à la date du 23 octobre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance, à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (320,31 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4709,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [E] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (726,16 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Cependant, Monsieur [H] a donné congé du logement et du parking, prenant effet le 3 juillet 2023. Il en résulte qu’en vertu des dispositions de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité légale de Monsieur [H] et de Madame [E], restée dans les lieux, a cessé le 3 janvier 2024.

En conséquence, Monsieur [H] sera tenu solidairement avec Madame [E] à régler la somme de 993,69 euros, comprenant la régularisation de charges de l’exercice 2023.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Selon une jurisprudence bien établie, les dépens et frais irrépétibles, dus postérieurement à la résiliation judiciaire d’un bail, ne sont exigibles qu’à l’égard du locataire resté dans les lieux, à l’exclusion du colocataire qui a donné congé.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge exclusive de Madame [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [E] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit des baux des 16 et 29 janvier 2015 au bénéfice de la SA CDC HABITAT SOCIAL,

CONDAMNONS Madame [X] [E] à quitter les lieux loués, situé [Adresse 12], à [Localité 13] et l’emplacement de parking n°17 au sein de la même résidence,

AUTORISONS, à défaut pour Madame [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (726,16 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4709,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DISONS que sur ladite somme, Monsieur [C] [H] est tenu solidairement avec Madame [X] [E] au paiement de la somme de 993,69 euros,

CONDAMNONS Madame [X] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation fixée à compter du 1er octobre 2024,

CONDAMNONS Madame [X] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [X] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION