Affaire : N° RG 24/01092 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MD4J

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 22 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Pierre VILAR, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle PALLURE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

M. [Z] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Mme [B] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentés tous deux par M^e Jessica BAUCHET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

PROCEDURE

Date de saisine : 14 Mai 2024

Audience des plaidoiries : 11 Décembre 2024

Mise en délibéré au 22 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1]

[Adresse 8] qu’il a donné en location à Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] suivant contrat de bail conclu le 13 janvier 2020 , moyennant le paiement d’un loyer actuel de 516.49 euros ; une location a également été consentie relativement à un emplacement de stationnement le 27 janvier 2021 en contrepartie d’un loyer mensuel de 72,43 euros ;

Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024 un commandement de payer les loyers pour une somme de 1476.54 euros tout en visant expressément la clause résolutoire . Un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs a également été délivré le 13 mars 2024 ;

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 Mai 2024 , l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES a ont fait assigner en référé Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal Judiciaire de Perpignan aux fins de:

Constater le jeu de la clause résolutoire;

Prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] ainsi que tous occupants de leur chef des locaux occupés sis [Adresse 1]

[Adresse 8];

Condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] à payer la somme de 4046.93 euros à titre de provision sur les loyers échus et impayés ainsi que les charges;

Fixer l’indemnité d’occupation au montant qu’aurait été le loyer si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ définitif des lieux;

Condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] à payer à l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 500 euros sur la base de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement ;

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose qu’en dépit de la signification d’un commandement de payer, Monsieur [Z] [H]et Madame [B] [J] s’est se sont abstenu de régler les loyers restés impayés dans le délai de deux mois ce qui entraîne la résiliation du bail et autorise leur expulsion. Le bailleur invoque également le défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs ;

Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] étaient représentés par leur avocat à l’audience du 11 décembre 2024 ; ils ont sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

L’affaire a été mise en délibéré au 22/01/2025

MOTIFS :

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique selon les modalités par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 11 mars 2024

Enfin, en application de l’article 24 II al 2 de la loi du 6 juillet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2024

Le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce même contrat contient en outre une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut d’assurance entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, un mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs demeuré sans effet ;

Le commandement de justifier de l’assurance a été délivré le 13 mars 2024 ;

Il résulte des pièces du dossier que ce commandement est resté infructueux pendant plus d’un mois s’agissant de la délivrance de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ; s’il est justifié d’un échéancier relatif à une assurance habitation délivré par la caisse d’épargne Languedoc-Roussillon il ne s’agit pas là d’un justificatif d’assurance ;

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés en ce qui concerne la part incombant aux locataires . Il résulte en effet des pièces produites ( contrat de location, commandement de payer, décompte de la créance), que lors de la délivrance du commandement les locataires étaient débiteurs d’un arriéré de 1476.54 euros ;

la dette locative est désormais de 4406,93 euros suivant décompte arrêté au 9 décembre 2024 ;

Suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 les délais ne peuvent être accordés qu’au locataire en situation de régler sa dette locative à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; il résulte des décomptes versés aux débats que la dette locative ne cesse d’augmenter ; il n’est justifié d’aucun paiement permettant de considérer que le versement intégral du loyer courant ait été repris avant l’audience du 11 décembre 2024 ; le dernier paiement enregistré figurant au décompte du 9 décembre 2024 est un règlement par carte bleue du 13 mai 2024 ;

dans ces conditions et faute pour M. [Z] [H] et Mme [B] [J] d’avoir payé l’intégralité des montants dus ou le cas échéant repris le paiement intégral du loyer courant et proposé un échéancier compatible avec leur situation de revenus et de charges il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et ce, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

Il convient en outre d’autoriser l’expulsion des locataires à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Sur l’arriéré de loyers:

Le demandeur produit aux débats le titre de propriété, le contrat de bail, ainsi que le commandement de payer et un décompte actualisé.

Il résulte de ces pièces que la partie défenderesse est débitrice de la somme de 4046.93 euros correspondant aux arriérés à la date du 9 décembre 2024

En raison de cette obligation non sérieusement contestable, Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] seront condamnés au paiement de cette somme à titre de provision .

Sur l’indemnité d’occupation:

Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] occupent les lieux loués sans droit ni titre depuis la date à laquelle la résiliation du bail est intervenue .Il y a lieu de fixer à leur charge une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation, soit la somme mensuelle de 516.49 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] au paiement de la somme de 500 euros.

Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] , qui succombent , seront condamnés aux entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements délivrés les 11 mars 2024 et 13 mars 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés,

Statuant, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, rendue en premier ressort,

au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront , cependant dès à présent

Constatons la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire;

Condamnons Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] à payer à l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 4046.93 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 9 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

Condamnons à titre provisionnel Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 516.49 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’ ils aient libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandaté à cet effet;

Disons que Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] devront quitter les lieux situés [Adresse 2]

[Localité 3] dans le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer et qu’à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin;

Ordonnons que la présente décision sera notifiée aux services de la Préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées;

Rappellons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Condamnons Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] à payer à l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamnons Monsieur [Z] [H] et Madame [B] [J] aux entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements délivrés les 11 mars 2024 et 13 mars 2024;

Ainsi jugé et prononcé le 22 Janvier 2025 par la mise à disposition de l’ordonnance au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES