Affaire : N° RG 24/01379 – N° Portalis DB2C-W-B7I-MGEV

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 15 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Pierre VILAR, Juge

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

Société MARCOU HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocats au barreau de NARBONNE

DEFENDEUR(S) :

Mme [R] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Comparante en personne

PROCEDURE

Date de saisine : 16 Juillet 2024

Audience des plaidoiries : 27 Novembre 2024

Mise en délibéré au 15 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

La société MARCOU HABITAT est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] qu’elle a donné en location à Madame [R] [Z] suivant contrat de bail conclu le 27 septembre 2021 , moyennant le paiement d’un loyer actuel de 513.86 euros.

Constatant des impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 , un commandement de payer les loyers pour une somme de 1524.50 euros tout en visant expressément la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 Juillet 2024 , la société MARCOU HABITAT a fait assigner en référé Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal Judiciaire de Perpignan aux fins de:

— Constater le jeu de la clause résolutoire;

— Prononcer l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 5];

— Condamner Madame [R] [Z] à payer la somme de 2408.88 euros à titre de provision sur les loyers échus et impayés ainsi que les charges ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant qu’aurait été le loyer si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ définitif des lieux;

— Condamner Madame [R] [Z] à payer à la société MARCOU HABITAT la somme de 200 euros sur la base de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner Madame [R] [Z] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement ;

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose qu’en dépit de la signification d’un commandement de payer, Madame [R] [Z] s’est abstenue de régler les loyers restés impayés dans le délai de deux mois ce qui entraîne la résiliation du bail et autorise son expulsion.

L’affaire a été appelée devant le juge des référés à l’audience du 27 novembre 2024 à laquelle Madame [R] [Z] a comparu ;

Les parties ont exposé à l’audience qu’elles étaient convenues d’un plan d’apurement ;

L’affaire a été mise en délibéré au 15/01/2025

MOTIFS :

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique selon les modalités par décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 13 mai 2024.

Enfin, en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé réception, au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2024.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le défaut de paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés en ce qui concerne la part incombant à la locataire. Il résulte en effet des pièces produites ( contrat de location, commandement de payer, décompte de la créance), que lors de la délivrance du commandement la locataire était débitrice d’un arriéré de 1524.50 euros.

Le commandement de payer délivré le 13 mai 2024 reproduit les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 outre celles l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Si le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance du commandement entraîne en principe la résiliation de plein droit et entraîne l’expulsion, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII prévoit que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, les parties sont convenues d’un plan d’apurement de la dette locative de Madame [R] [Z].

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de dire que la résiliation ne sera acquise qu’en cas de non-respect des modalités de règlement qui sont précisées dans le plan d’apurement ci-joint.

Le non-respect des modalités de règlement doit être compris comme le défaut de paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou du loyer courant.

Dans ce cas, le bailleur sera fondé à procéder à l’expulsion de la locataire en l’absence de départ volontaire dans les délais de droit.

Dans cette hypothèse, une indemnité d’occupation provisionnelle doit être fixée jusqu’au départ effectif des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 513.86 euros.

Enfin, en raison de l’obligation non contestable, la loctaire doit être condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3282.18 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 27 novembre 2024

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamner Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 500 euros.

Madame [R] [Z] , qui succombe , sera condamnée aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 13 mai 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés,

Statuant, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, rendue en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront , cependant dès à présent

CONDAMNONS Madame [R] [Z] à payer à la société MARCOU HABITAT la somme de 3282.18 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 27 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS que le paiement de ladite dette sera échelonné sur une période de plusieurs mois en application du plan d’apurement convenu entre les parties joint à la présente ordonnance;

DISONS que les mensualités seront dûes en sus des loyers et charges courants ;

DISONS qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’une échéance du loyer courant l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours du délai ainsi accordé;

Disons qu’en cas de non-respect de ces modalités de règlement, la résiliation du bail sera acquise et que Madame [R] [Z] devra quitter les lieux situés [Adresse 5] dans le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer et qu’à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin;

CONDAMNONS dans cette hypothèse, Madame [R] [Z] à payer à la société MARCOU HABITAT la somme de 513.86 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer mis en recouvrement mensuellement jusqu’à ce qu’elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandaté à cet effet;

ORDONNONS la communication par le greffe de la présente ordonnance à la caisse d’allocations familiales afin de maintien, instauration ou rétablissement le plus tôt possible des aides au logement auxquelles peut prétendre la partie défenderesse

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ,

CONDAMNONS Madame [R] [Z] à payer à la société MARCOU HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS Madame [R] [Z] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 13 mai 2024;

Ainsi jugé et prononcé le 15 Janvier 2025 par la mise à disposition de l’ordonnance au greffe.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES