N° MINUTE : 2025/292

N° R.G : 23/02216 – N° Portalis DB3W-W-B7H-E4BM

DU 10 Juillet 2025

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 4] Agissant par son Syndic la SARL ALIZES VACANCES, ayant son siège social au [Adresse 1]

C/

S.A.R.L. SARL 2PP

— ---------

AVOCATS :

M^e Gérard LISETTE

, la SELAS SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT AVANT-DIRE DROIT

DU 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Centre Médical de [Localité 5],syndicat de Copropriétaires agissant par son syndic la SARL ALIZES VACANCES, ayant son siège social au [Adresse 1],immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 482 773 470

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par Maître Louis-Raphaël MORTON de la SELAS SCPMORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. 2PP

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 513 423 749

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Gérard LISETTE, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Anna ROLLAND

Greffier : Madame Léna APRELON lors du dépôt des dossiers

Madame Armélida RAYAPIN lors du délibéré

L’affaire a été fixée à l’audience de dépôt à juge unique du 22 mai 2025 et été mise en délibéré au 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée 2 PP est propriétaire des lots n° 30 et 31 dans l’immeuble Centre médical de [Localité 5] situé à [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes en paiement de charges du Syndicat à l’égard de la défenderesse.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Centre médical de Damencourt (le Syndicat), pris en la personne de son syndic, la société Alizés vacances, a fait assigner la société 2 PP devant ce tribunal en paiement de charges de copropriété et de travaux et d’autres sommes accessoires.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, le Syndicat, demande, outre le rejet des demandes adverses, la condamnation de la partie défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

—  19 484,37 euros au titre des charges de copropriété et de travaux dues au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 ;

—  198,36 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

le tout avec exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que l’assemblée générale des copropriétaires a régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ainsi que divers travaux et que le relevé individuel arrêté au 28 novembre 2024 laisse apparaître un solde débiteur de 19 484,37 euros. Il considère que la société 2 PP se sert du prétexte des charges d’ascenseur, montant minime, pour éviter tout paiement, tout en reconnaissant que l’ascenseur est hors d’usage depuis plusieurs années et en cours de remise en fonction, si bien que le montant des charges de l’équipement est réduit à une phase d’étude et de reprogrammation durant la période des charges réclamées. Il précise que le règlement de copropriété établit une répartition spéciale des charges d’ascenseur avec une participation réduite pour les locaux de rez-de-chaussée, le règlement précisant que la répartition des charges des équipements généraux et spéciaux est établie en fonction de la mise à disposition desdits équipements et pas seulement de leur utilité réelle. Il indique que l’ordonnance de référé du 10 novembre 2020 rappelle le principe selon lequel les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles ne sont pas réputées non écrites, ce qui n’est en l’espèce pas le cas, en l’absence d’action judiciaire de la société 2 PP. Sur le fondement de l’article 10-1 de la même loi, il expose qu’il a eu recours à un commandement de payer qui mentionne le coût de l’acte. Au visa de l’article 1321-6 du code civil, il soutient que la résistance abusive de la débitrice et sa mauvaise foi est établie par l’absence d’effet des multiples relances, du commandement de payer et de la proposition de transaction.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 4 novembre 2024, la société 2 PP demande au tribunal de :

— Rejeter les demandes adverses ;

— Condamner le Syndicat à l’ajout en réduction des charges d’ascenseur indument payées depuis l’acquisition de 21017 ;

— Condamner le même à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a sollicité des syndics successifs la déduction des charges appelées des charges d’ascenseur dont elle n’a pas l’utilité. Elle expose, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que le juge des référés a rendu une décision en ces termes et débouté la demanderesse de ses prétentions. Elle expose qu’elle ne conteste pas devoir certaines sommes au Syndicat, mais à la condition expresse que cette créance puisse être régulièrement fixée en fonction des services procurés à son lot. Elle estime qu’elle n’avait pas besoin d’ester en justice puisqu’elle s’est vu confirmer par l’ordonnance du 10 novembre 2020. Elle estime que la mauvaise foi de la demanderesse, qui se refuse à remplir son obligation légale, l’oblige à réclamer des dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est en date du 13 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de dépôt à juge unique du 22 mai 2025 et été mise en délibéré au 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété et de travaux :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 43 de la loi précitée dispose : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon la Haute juridiction, un copropriétaire qui n’a pas contesté le vote de l’assemblée approuvant les comptes peut toutefois invoquer le fait que la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété, c’est-à-dire contester sa répartition individuelle (Civ. 3e, 1er décembre 2010, n° 09- 72.402).

La décision attaquée reste opposable au copropriétaire qui a formé opposition, tant qu’elle n’a pas été annulée (Civ. 3e, 27 novembre 1990, 89-13.395).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’attestation de mutation du 31 janvier 2017 établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 mai 2018, 17 mai 2019, 28 septembre 2021 et 24 mai 2022 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les décomptes de la créance du 3e trimestre 2023, du 23 septembre 2024 et pour la période du 1er janvier 2024 au 28 novembre 2024 (appel du 4e trimestre 2024 inclus),

— la mise en demeure du 22 novembre 2022, le commandement de payer du 4 juillet 2023,

— le règlement de copropriété.

Il est rappelé que seul le dispositif de l’ordonnance de référé du 12 novembre 2020 est doté de l’autorité de la chose jugée.

La société 2 PP n’a pas contesté les résolutions des assemblées générales approuvant les charges dans les délais légaux. Elle ne peut dès lors remettre en cause le montant global des charges d’ascenseur voté par l’assemblée générale.

Pour autant, l’approbation des charges n’interdit pas à la société 2 PP d’en contester leur compte individuel. En l’occurrence, le Syndicat, qui ne produit ni les appels de fonds, ni le décompte de répartition des charges, ne justifie pas du montant des charges incombant spécifiquement à la société 2 PP, laquelle ne conteste en tout état de cause être redevable au demandeur d’une somme indéterminée au titre desdites charges.

L’article du Règlement de copropriété relatif aux charges d’ascenseur prévoit : « Pour l’ascenseur :

a- Les frais de fonctionnement,

b- Le coût du contrôle technique,

c- Le coût de la mise en conformité,

d- La mise en place d’un dispositif de sécurité.

Et plus généralement, tous les frais d’entretien, de réparation, de réception ainsi que de remplacement de tous éléments d’équipement, installation, appareillages de toute nature, et de leurs accessoires constituant des parties communes spéciales aux seuls utilisateurs de l’ascenseur. »

Il résulte dudit règlement de copropriété que le lot n° 30 est situé au rez-de-chaussée. Le lot n° 31 est en revanche situé à l’étage. La société 2 PP ne peut en conséquence se voir imputer des charges relatives à l’ascenseur de la copropriété pour le lot n° 30, dès lors qu’elle n’a pas l’utilité de cet équipement.

Pour autant, le tableau de répartition des charges (pp. 21 et 22 du Règlement de copropriété) affecte la même quote-part de 20/1 000èmes aux lots n° 30 et 31. Les lots situés au rez-de-chaussée se voient tous imputer une quote-part de charges d’ascenseurs et ce, alors qu’ils n’en ont objectivement pas l’utilité.

Ce tableau de répartition est en conséquence nul, de même que tous les appels de fonds concernant la société 2 PP depuis le 31 janvier 2017, date d’acquisition des deux lots en cause, et il appartient à la présente juridiction de procéder à une nouvelle répartition.

A cette fin, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure sur ce point, puis au Syndicat de préciser le montant de la dette effective de la société 2 PP.

Il est sursis à statuer sur toutes les demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement avant-dire droit contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la nullité du tableau de répartition des charges ascenseur du Règlement de copropriété du Centre médical [Localité 5] (pp. 21 et 22) et des appels de fonds concernant les lots n° 30 et 31 dudit Centre médical [Localité 5] ;

SURSOIT à statuer sur toutes les demandes ;

ORDONNE la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure sur la répartition des charges d’ascenseur au sein de l’immeuble Centre médical [Localité 5] et au Syndicat de copropriété du Centre médical [Localité 5], représenté par son syndic, la société Alizés vacances, et de recalculer la dette effective de la société 2 PP ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 16 octobre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE