TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCQ

N° MINUTE : 9/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 novembre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 4], représenté par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 12 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCQ

Suivant bail signé le 1er avril 1998, [Localité 7] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [V] [N], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

En suite d’une précédente procédure ayant abouti à la résiliation de ce bail par décision du 5 avril 2019, l’intéressé ayant soldé sa dette, un nouveau bail a ensuite été consenti à Monsieur [V] [N] par [Localité 7] HABITAT-OPH portant sur le même logement, en date du 22 mars 2021, à effet rétroactif du 6 avril 2019.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le 6 février 2024, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour le montant des loyers et charges impayés, resté infructueux.

La CCAPEX a été saisie le 6 février 2024.

Par assignation en référé délivrée le 14 mai 2024, PARIS HABITAT-OPH a attrait Monsieur [V] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur le sort des meubles ;

— de condamner par provision Monsieur [V] [N], au paiement des sommes suivantes :

—  2947,69 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté à l’échéance de mars 2024 incluse, selon décompte au 8 avril 2024, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— A compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au loyer actualisé augmenté des charges, jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

Lors de l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette a baissé et est désormais de 3442,64 euros au 31 août 2024 inclus et qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 95 euros par mois en sus des loyers courants.

Monsieur [V] [N], comparant en personne sollicite un échéancier suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 95 euros par mois, le loyer étant de 472 euros par mois. Il dispose d’une retraite de 800 euros par mois mais sa compagne présente à l’audience s’engage à l’aider à payer le loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilite de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (17 mai 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (6 février 2024)

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [V] [N], le 6 février 2024 au titre des loyers et charges impayés concernant le logement.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mars 2024, soit six semaines (loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate) après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [V] [N] est redevable des loyers impayés en application du bail, des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 7] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [N] reste lui devoir au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation), la somme de 3442,64 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 août 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [N] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH, la somme provisionnelle de 3442,64 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 août 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui le demande, qui a repris le paiement des loyers courants et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu des besoins du bailleur et de la situation du locataire, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif, et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Compte tenu de l 'accord exprimé par le bailleur à l’audience, il convient d’accorder des délais à Monsieur [V] [N] pour se libérer de sa dette, dans les termes du dispositif et de prévoir dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il convient de prévoir dans le dispositif de la présente décision, les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en termes d’expulsion, de sort des meubles et d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par [Localité 7] HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de [Localité 7] HABITAT-OPH ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 mars 2021 à effet rétroactif du 6 avril 2019, conclu entre [Localité 7] HABITAT-OPH et Monsieur [V] [N], concernant l’appartement situé [Adresse 2], Escalier E, 2ème étage, [Adresse 9][Localité 6] [Adresse 8], sont réunies à la date du 20 mars 2024,

CONSTATONS que Monsieur [V] [N] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués,

CONDAMNONS, à titre de provision, Monsieur [V] [N] à payer à [Localité 7] HABITAT-OPH, la somme de 3442,64 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 août 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [V] [N] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 95 euros, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit:

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

Dans ce cas et en conséquence,

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [N], du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter du 20 mars 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Monsieur [V] [N] égale au loyer actualisé augmenté des charges, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [V] [N] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTONS des autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [N] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge