5AZ Minute N°

N° RG 24/00037 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GH5O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [F]

DEMANDERESSE

S.C.I. LUNAMATH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [A] [I]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Mohamed CHAABEN, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 9 janvier 2017, la SCI LUNAMATH a donné à bail à Monsieur [A] [I] un studio situé à [Adresse 3], premier étage, pour un loyer mensuel de 230 €.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été dressé entre les parties le 1er septembre 2017 ; puis, le 21 septembre 2021, à la suite d’un second dégât des eaux, un compte-rendu de recherche de fuite a été établi sur demande de l’assureur du bailleur, révélant un défaut d’étanchéité de la douche.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SCI LUNAMATH a fait assigner Monsieur [A] [I] sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour qu’il soit lui enjoint de justifier de la réalisation des travaux résultant des deux dégâts des eaux, dans un délai de quinze jours à compter de la décision à venir, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard ; il est également demandé qu’il soit enjoint à Monsieur [A] [I] d’autoriser Monsieur [E] [D], dirigeant de la SCI LUNAMATH, à visiter le logement pour contrôler son état, et notamment l’état de la charpente et de la toiture, dans un délai de trente jours, sous astreinte de 100 € par jour de retard. La SCI LUNAMATH a enfin sollicité une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience de renvoi du 13 septembre 2024, la SCI LUNAMATH soutient :

— qu’elle a réalisé les travaux qui lui incombaient suite aux deux dégâts des eaux ;

— que si Monsieur [A] [I] a bien régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur et perçu une indemnité, il n’a pas réalisé les travaux qui lui incombaient, en sorte que les conséquences des désordres perdurent.

Aux termes de ses dernières conclusions, déposée à l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [A] [I] demande qu’il soit constaté qu’il ne s’oppose pas à la demande d’autorisation d’accès au logement. En revanche, s’agissant de la demande de justification de travaux, il soutient que la SCI LUNAMATH ne justifie d’aucun élément actuel pour caractériser le dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, et qu’il existe une contestation sérieuse au fond concernant les travaux, en sorte qu’il n’y aurait pas lieu à référé.

A titre reconventionnel, il soutient que le logement qu’il loue aurait un caractère indécent, et sollicite une indemnité de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’il indique avoir subi.

Il demande la condamnation de la SCI LUNAMATH à payer à son avocat la somme de 1 500 € en application des articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, et subsidiairement à lui-même sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, le juge, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut aussi accorder une provision au créancier.

Sur la demande d’accès au logement

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce la demande visant à obtenir une autorisation de visiter le logement ne recontre aucune contestation de la part de Monsieur [A] [I] et est conforme à l’objectif visé par le texte rappelé ci-dessus. Il y sera par conséquent fait droit dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

En outre, il sera relevé que, bien que Monsieur [A] [I] déclare consentir à cette demande, il n’a toujours pas permis à la SCI LUNAMATH de pénétrer dans le logement en dépit de la durée de la procédure, de sorte que sa bonne foi peut être mise en doute, et qu’il conviendra d’assortir cette obligation d’une astreinte selon des modalités qui seront également précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de justificication de travaux

En vertu de l’article 6-c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d''entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7-d suivant ajoute que le preneur est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1897 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Ladite annexe inclut, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, les : “Maintien en état de propreté; Menus raccords de peintures et tapisseries; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.”

En l’espèce, la SCI LUNAMATH justifie de l’existence de deux dégâts des eaux et de la réparation, à son initiative, d’un lavabo et de la cause de la fuite. Il ressort également des constats réalisés amiablement par les parties et d’un courrier de l’assureur de Monsieur [A] [I] que de la peinture aurait été dégradée, ce qui peut d’ailleurs correspondre aux photographies produites par ce dernier.

Cependant, les travaux de peinture dont la SCI LUNAMATH réclame justification par Monsieur [A] [I], consécutifs auxdits dégâts des eaux dont l’imptutabilité à ce dernier n’est pas démontrée, ne correspondent pas à des travaux locatifs au sens des textes précités.

Le courrier de l’assureur de Monsieur [A] [I] ne démontre pas davantage que ce dernier a été indemnisé pour effectuer de tels travaux.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à la demande de la SCI LUNAMATH.

Par ailleurs, celle-ci ne rapporte pas la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, ce que doit justement éventuellement permettre l’accès au logement autorisé par la présente décision.

Il conviendra en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée que le mur du salon présentait déjà à cette époque des traces d’humidité côté fenêtre. En revanche, l’état des murs était considéré comme “bon”. Or, il résulte des photographies produites aux débats par Monsieur [A] [I] (pièce n° 6 de son dossier de plaidoirie) que le papier peint est presque entièrement décollé, ce qui démontre une aggravation importante du phénomène d’humidité.

Toutefois, aucun élément communiqué dans le cadre de l’instance ne permet d’établir quelle est l’origine de cette humidité, et il convient de relever qu’aucune des parties ne sollicite ni n’évoque l’opportunité de recourir à une mesure d’instruction afin de le savoir.

Dès lors, il n’y a pas lieu, sans examen de la demande au fond permettant d’établir les reponsabilités, d’accorder à Monsieur [A] [I] une provision sur un éventuel trouble de jouissance.

En conséquence, cette demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur les dépens et les demandes fondées sur les frais irrépétibles

Dans la mesure où l’action a été nécessaire pour faire valoir les droits de la SCI LUNAMATH à pénétrer dans le logement, Monsieur [A] [I] supportera la charge des dépens.

En revanche, compte tenu des circonstances particulières de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres propres frais irrépétibles.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS Monsieur [A] [I] à autoriser Monsieur [E] [D], dirigeant de la SCI LUNAMATH, à visiter le logement objet du bail pour contrôler son état et notamment l’état de la charpente et de la toiture, dans un délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que pour l’exécution de cette disposition, Monsieur [A] [I] devra proposer à M. [D] cinq dates de visite au cours de ces trente jours ;

DISONS que passé le délai susvisé de trente jours, Monsieur [A] [I] sera astreint à verser à la SCI LUNAMATH une somme de 20 € par jour de retard pendant 6 mois jusqu’à temps que l’accès lui soit donné ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande visant à obtenir de Monsieur [A] [I] la justification de la réalisation de travaux ;

DEBOUTONS Monsieur [A] [I] de sa demande de provision ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS