N° RG 24/00493 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MPLY

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM,

[Adresse 1],

[Localité 1]

,

[Localité 2] Civil

N° RG 24/00493 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MPLY

Minute n°

copie exécutoire le 24 mars

2026 à :

— M^e Audrey INFANTES

— M^e Jean WEYL

pièces retournées

le 24 mars 2026

M^e Audrey INFANTES

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

24 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur, [H], [B]

né le 13 Décembre 1958 à, [Localité 3],

[Adresse 2]

représenté par M^e Audrey INFANTES, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Sophie ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE

immatriculée au RCS de, [Localité 4] sous le n°514 386 267,

[Adresse 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE INTERVENANTE

Madame, [L], [X]

gérante de la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE,

[Adresse 4], [Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Benjamin WUCHER, Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 27 janvier 2026

Délibéré prorogé le 10 mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

M., [V], [X] a loué à M., [H], [B] un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 5], suivant contrat de bail signé le 22 décembre 2005, moyennant un loyer mensuel de 750 euros et une provision sur charges de 81 euros. M., [H], [B] a payé des dépôts de garantie de 1 500 euros pour le logement et de 89 euros (52 euros + 37 euros) pour deux télécommandes « bip ».

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 24 mai 2004 s’agissant du contrat de bail signé entre M., [V], [X] et Mme, [M], [U], précédente locataire et ancienne concubine de M., [H], [B], lequel intervenait alors en qualité de caution solidaire du logement.

En revanche, il n’est pas fait mention de l’établissement d’un état des lieux d’entrée s’agissant du contrat de bail conclu entre Messieurs, [V], [X] et, [H], [B] et portant sur le logement précité.

Par courrier en date du 24 mars 2015, la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE, gérée par Mme, [L], [X], fille de M., [V], [X], a informé M., [H], [B] que le bailleur lui a donné mandat aux fins de gestion de l’appartement loué.

M., [V], [X], bailleur initial, est décédé le 16 juin 2019.

***

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 août 2022, le locataire a informé l’AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE de sa volonté de quitter le logement situé au, [Adresse 5] à, [Localité 5] et ainsi résilier le contrat de bail. Le congé a été donné pour le 30 septembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 12 octobre 2022. Les clés du logement ont été remises au mandataire le même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2023, M., [H], [B] a demandé la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1 537 euros.

Le 13 mars 2023, la mandataire a adressé au locataire le décompte des sommes retenues sur le dépôt de garantie. Ont ainsi été imputées les sommes suivantes :

—  333,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er octobre 2022 au 12 octobre 2022

—  34,84 euros au titre des avances sur charges pour la même période

—  4 754,32 euros au titre de l’endommagement du sol stratifié

—  150 euros au titre de la « suppression prise plafond séjour et repose 2 radiateurs »

—  150 euros au titre de la remise en place sur la terrasse de 5 bacs à plante

— une somme au titre de la dégradation du « cadenas pompier »,

soit un total de 5 422,46 euros. Aussi, le dépôt de garantie n’a-t-il pas été restitué.

Une tentative de conciliation a vainement été menée le 31 mai 2023.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 juillet 2023, M., [H], [B] a mis en demeure la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE de lui restituer la somme correspondant au dépôt de garantie, outre des demandes accessoires.

Suivant exploit de commissaire de Justice en date du 13 décembre 2023, délivré à étude, M., [H], [B] a assigné la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE devant le tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie augmenté des pénalités de retard.

Par acte de commissaire de Justice du 13 septembre 2024, remis à personne, M., [H], [B] a assigné Mme, [L], [X] aux fins de sa mise en cause dans l’affaire. La jonction de ce dossier, enregistré sous le N° RG 24-8533.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] a ordonné la jonction de l’affaire N°RG 24-8533 à la présente instance.

Dans ses conclusions du 07 mars 2025, la partie demanderesse a appelé en intervention forcée Mme, [X], fille de M., [V], [X], bailleur initial, et cohéritière avec Mme, [L], [X].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 10 mars 2026 et prorogé au 24 mars 2026.

Sur les prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance et dernières conclusions en date du 07 octobre 2025, M., [H], [B] demande au juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] de :

— déclarer recevable l’appel en intervention forcée de Mme, [F], [X]

— condamner solidairement l’AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE et les appelées en intervention à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 500 euros

— condamner solidairement la SARL A.I.R et les appelées en intervention à verser à M., [B] la somme de 52 euros au titre du dépôt de garantie pour le bip du garage et 37 euros pour un bip supplémentaire

— condamner solidairement l’AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE et les appelées en intervention à verser à M., [B] la somme de 2 410,80 euros euros au titre des pénalités de retard, tel que prévu par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989

— condamner solidairement la SARL A.I.R et les appelées en intervention à délivrer le décompte des charges locatives

— condamner la SARL A.I.R au versement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, M., [H], [B] affirme que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée de sorte que la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE devait lui restituer le dépôt de garantie de 1 500 euros au plus tard un mois après la remise des clés, qui a eu lieu le 12 octobre 2022, soit le 12 novembre 2022. Qu’en l’absence d’une telle restitution, le locataire a dû user de la voie judiciaire pour faire valoir sa demande. Celui-ci sollicite par la même occasion le bénéfice de l’indemnité de retard prévu par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M., [H], [B] conteste l’intégralité du décompte de sortie produit par la SARL A.I.R. ainsi que l’ensemble des retenues appliquées à la suite de l’état des lieux de sortie. Le locataire indique que la mandataire est d’une « parfaite mauvaise foi » en pensant pouvoir lui imputer des travaux de toutes sortes alors que le logement a été rendu dans un « état impeccable ».

M., [H], [B] demande également à la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE de produire le décompte des charges locatives.

En réplique, et selon ses dernières conclusions du 26 mai 2025, la défenderesse fait valoir que la demande de remboursement du dépôt de garantie formée contre la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE est irrecevable dans la mesure où cette dernière ne dispose d’aucun lien contractuel avec M., [H], [B]. Dès lors, la responsabilité contractuelle de la mandataire ne pourra être recherchée en l’espèce.

S’agissant des demandes dirigées contre Mme, [L], [X], gérante de la SARL A.I.R., la défenderesse ne conteste pas qu’elles lui sont opposables en sa qualité d’héritière. Toutefois, il est formellement contesté que le locataire ait rendu le logement dans un état « impeccable ». En effet, selon la défenderesse, M., [H], [B] :

— est à l’origine d’une dégradation importante du parquet, consécutive à un dégât des eaux,

— a omis de retirer des prises installées dans les plafonds du logement

— n''a pas remis en place des bacs à plante très lourds

— n’a pas remboursé le montant dû au titre de l’endommagement du cadenas pompier.

Ainsi, la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE a valablement conservé le dépôt de garantie afin d’assurer les dépenses engagées au titre des réparations et travaux induits par les dégradations du locataire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de Mme, [X]

L’article 16 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, si M., [H], [B] est bien fondée à solliciter l’intervention forcée de Mme, [X] dans ses conclusions datées du 07 mars 2025, il lui appartient de démontrer qu’elle a régulièrement signifié ses prétentions à son encontre. Or, aucune pièce n’est produite en ce sens.

M., [H], [B] reste taisante quant à l’allégation des défenderesses selon lesquelles Mme, [X] serait décédée, laissant ses deux filles, [A] et, [Q], [T] en qualité d’héritières. Les défenderesses n’ont pas attrait, [A] et, [Q], [T] en garantie.

Dans ces conditions, au regard de l’absence de preuve de la signification des conclusions à la partie intervenante, l’intervention forcée sera déclarée irrecevable.

Sur la fin de non-recevoir dirigée contre la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE au titre de sa responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, un contrat de bail d’habitation a été conclu le 22 décembre 2005 entre, [V], [X], bailleur initial, et M., [H], [B].

Par courrier en date du 24 mars 2015, Mme, [L], [X], gérante de la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE, a informé le locataire que cette dernière a reçu mandat de la part de M., [V], [X] aux fins de gestion de l’appartement loué.

Dès lors, la SARL précitée a qualité de mandataire du bailleur, qu’il s’agisse de M., [V], [X] jusqu’au 16 juin 2019 ou, ensuite, de ses héritières. Elle ne peut donc pas être considérée comme le cocontractant du contrat de bail et n’a donc pas la qualité de bailleur. A ce titre, sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée.

Par conséquent, l’action dirigée contre la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE au titre de sa responsabilité contractuelle sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de production des décomptes de charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. (…) ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

De plus, l’article 7-1 de cette même loi énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le locataire demande que la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE lui communique les décomptes de charges.

La défenderesse verse aux débats les décomptes de charges pour les années 2020, 2021 et 2022.

Concernant les décomptes antérieurs à 2020, le locataire ne peut les solliciter dans la mesure où son action est prescrite.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M., [H], [B].

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Par ailleurs, selon les dispositions du même article, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

Enfin, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

L’article 1731 du code civil énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues (Cass. 3ème Civ. 15 février 2012 n°11-13.014). Le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire puisque toute somme retenue doit être justifiée (Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644). Si le bailleur doit restituer le dépôt dans le délai de 2 mois, il n’est pas obligé de produire les justificatifs de non-restitution dans ce même délai (Cass. 3e civ., 8 déc. 2009 : JurisData n° 2009-050741). La restitution du dépôt de garantie ne vaut pas nécessairement quitus au locataire de toutes sommes dues au bailleur au titre de la relation locative (Cass. 3e civ., 18 juin 2002, n° 01-01.230).

En l’espèce, les clés du logement ont été remises à la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE le 12 octobre 2022 à l’issue de l’état des lieux de sortie, réalisé contradictoirement. Cette date constitue le point de départ du délai pour restituer les sommes dues.

Il ressort des éléments du dossier qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué lorsque M., [H], [B] a débuté le contrat de bail portant sur le logement situé au, [Adresse 5] à, [Localité 5]. Le locataire est donc présumé avoir reçu les lieux en bon état.

Par ailleurs, il convient de noter que les états des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas conformes dans la mesure où M., [H], [B] est réputé avoir intégré un logement en bon état alors que les parties conviennent qu’il existe une trace d’humidité sur le parquet du séjour, qu’une fuite d’eau au plafond est présente, qu’un éclat est présent sur le sol de la cuisine.

En conséquence, la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE avait jusqu’au 12 décembre 2022 pour restituer le dépôt de garantie, après déduction des sommes dûment justifiées.

Pour autant, aucun élément ne démontre que le dépôt de garantie a été restitué au locataire dans le délai imparti. De plus, la mandataire a produit le décompte de sortie incomplet reprenant les sommes à déduire le 13 mars 2023, soit plus de trois mois après l’expiration du délai légalement imposé.

Dès lors, il conviendra de condamner Madame, [L], [X] à restituer à M., [H], [B] le dépôt de garantie d’un montant de 1 500 euros. De la même manière les sommes de 52 euros et 37 euros correspondant au dépôt de garantie pour le bip du garage ainsi qu’un bip supplémentaire devront également être restituées au locataire, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023.

Pour autant, le bailleur peut mettre en compte des sommes au titre des réparations locatives dans le cadre de la présente instance. En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie que des traces d’humidité ont été retrouvées sur le parquet du séjour au niveau de la porte-fenêtre. Il ressort des photos que le parquet est gondolé à ce niveau précis. Il ne s’agit pas de vétusté lié à une usure normale, mais manifestement d’un dégât des eaux. Si M., [H], [B] indique que le parquet était impeccable lors de sa sortie, il ne produit aucun élément permettant de prouver cette allégation.

Mme, [L], [X] produit un devis en date du 06 mars 2023 dans lequel le changement de parquet stratifié pour 51,23m² est chiffré à 3 944,71€. Il n’est pas contesté que le parquet était ancien. Une réfection de l’intégralité du sol est dès lors nécessaire, faute de pouvoir reprendre quelques lattes dont il n’est pas contesté que les références n’existent plus.

Au regard du montant de cette contre-créance, par le jeu de la compensation, les sommes dues par Mme, [L], [X] à M., [H], [B] sont neutralisées.

M., [H], [B] sera débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

M., [H], [B], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE IRRECEVABLE l’intervention forcée de Mme, [S], [X] ;

DÉCLARE IRRECEVABLE l’action dirigée par M., [H], [B] contre la SARL AGENCE IMMOBILIERE ROHANNE au titre de sa responsabilité contractuelle ;

DÉBOUTE M., [H], [B] de son action en restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE M., [H], [B] de son action aux fins d’obtention des décomptes de charge ;

DÉBOUTE M., [H], [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M., [H], [B] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au Greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge