TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/52957 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PAM

N° : 2-CH

Assignation du :

15 Avril 2025

16 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 juillet 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffière

DEMANDEURS

Monsieur [F], [J] [R]

Cabinet GRATADE SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [O], [U] [W] épouse [R]

Cabinet GRATADE SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS – #P570

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BEN THANH

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

CREANCIER INSCRIT

La Caisse d’épargne et de prévoyance d’Ile-de-France

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 20 novembre 1995, M. [R] a consenti un bail commercial à la société Cofrador, aux droits de laquelle vient la société Ben Thanh, portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 33.000 francs HT/HC, payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte du 11 mars 2025, M. et Mme [R] ont fait délivrer à la société Ben Thanh un commandement de payer la somme de 69.962,85 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, M. et Mme [R] ont, par acte du 16 avril 2025, assigné la société Ben Thanh devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 74.681,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, outre celle de 7.468,18 euros au titre de la clause pénale contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au dernier loyer majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la société Ben Thanh à leur payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des procès-verbaux de constat d’inexploitation des locaux ainsi que le coût de l’état d’endettement.

A l’audience du 25 juin 2025, les demandeurs maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

La défenderesse, citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 11 mars 2025 à hauteur de la somme de 69.962,85 euros en principal.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes des commandements dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 avril 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de 74.681,84 euros au jour de l’assignation, échéance du 1er avril 2025 incluse.

L’obligation de la société Ben Thanh n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 69.962,85 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

Il n’y a pas lieu à référé, en revanche, sur la demande de provision de 7.468,18 euros, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La société Ben Thanh, partie perdante, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des procès-verbaux de constat d’inexploitation des locaux et de l’état d’endettement.

La société Ben Thanh sera par suite condamnée à payer à M. et Mme [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser ceux-ci des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 11 avril 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3], la société Ben Thanh pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ben Thanh à payer à M. et Mme [R] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Ben Thanh à payer à M. et Mme [R] la somme provisionnelle de 74.681,84 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 16 avril 2025, échéance du 1er avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025 sur la somme de 69.962,85 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Ben Thanh aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des procès-verbaux de constat d’inexploitation des locaux et de l’état d’endettement ;

Condamnons la société Ben Thanh à payer à M. et Mme [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 28 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Daouia BOUTLELIS Rachel LE COTTY