5AA Minute N°

N° RG 24/00376 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMHH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 01 AOUT 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [W]

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [K]

né le 02 Mai 1977 à [Localité 4] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [T] [K]

née le 31 Mars 1985 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [Z] [K], mandaté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 16 MAI 2025 PUIS 01 AOUT 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 26 mars 2013, la SCI FONCIERE, par l’intermédiaire de son mandataire la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON, a donné à bail à [Z] [K] et [T] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 429,98 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la SCI FONCIERE a fait signifier à [Z] [K] et [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 004,49 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 février 2024, la SCI FONCIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la SCI FONCIERE a fait assigner [Z] [K] et [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [Z] [K] et [T] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs et dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement [Z] [K] et [T] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 3 004,49 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, et de l’assignation pour le surplus,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 449,98 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 10 juin 2024.

À l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 14 février 2025, la SCI FONCIERE, représentée par son Conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 796,33 euros au 13 février 2025. Elle indique que si le paiement des loyers courants a repris courant novembre 2024, ce paiement demeure aléatoire, de sorte qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, dès lors que la dette court depuis le mois de mai 2023.

[Z] [H], muni d’un pouvoir de représentation pour [T] [H], ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il explique que le couple occupe la maison depuis près de 13 ans, et qu’il rencontre pour la première fois des difficultés de paiement du loyer courant. Il explique percevoir un salaire de 1 800 euros en tant que chauffeur de bus, pour acquitter le loyer et les charges courantes, outre 519 euros de mensualités de crédit. Il explique que la suspension des APL devrait être levée, et sollicite des délais de paiement, à raison de 200 euros mensuels en sus du loyer courant. Le couple, qui est marié, a trois enfants à charge de 14, 9 et 2 ans.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi, faute pour les locataires de se présenter au rendez-vous qui leur avait été fixé.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 16 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat., puis au 01 août 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI FONCIERE aux fins de constat de résiliation du bail / de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet du 26 mars 2013, du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 février 2025 que la SCI FONCIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 492,88 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Au demeurant, [Z] [K] et [T] [K] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement [Z] [K] et [T] [K] à payer à la SCI FONCIERE la somme de 5 303,45 euros, au titre des sommes dues au 13 février 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 004,49 euros à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024, et du présent jugement sur le surplus ; la somme étant fixée aux termes de cette décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er avril 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à effet du 26 mars 2013 à compter du 1er avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [Z] [K] et [T] [K], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que [Z] [K] et [T] [K] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges ; en outre, il n’est pas contesté que ces difficultés de paiement sont inédites, alors que le bail a pris effet le 26 mars 2013.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à [Z] [K] et [T] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de [Z] [K] et [T] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, [Z] [K] et [T] [K] seront tenus solidairement au paiement d’une indemité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, selon les modalités fixées au dispositf.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum [Z] [K] et [T] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum [Z] [K] et [T] [K] à payer à la SCI FONCIERE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI FONCIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 26 mars 2013, conclu entre la SCI FONCIERE, par l’intermédiaire de son mandataire la SAS FONCIA GATINEAU MARMIGNON, d’une part, et [Z] [K] et [T] [K], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement [Z] [K] et [T] [K] à payer à la SCI FONCIERE la somme de 5 303,45 euros, au titre des sommes dues au 13 février 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 004,49 euros à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024, et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à [Z] [K] et [T] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE [Z] [K] et [T] [K] à s’acquitter solidairement de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [Z] [K] et [T] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement [Z] [K] et [T] [K] à payer à la SCI FONCIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum [Z] [K] et [T] [K] à payer à la SCI FONCIERE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [Z] [K] et [T] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information,

DEBOUTE les parties de leurs demandes et prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE