Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01448 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWDO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

S.A. BATIGERE RHONE ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Martine MARIES de la SELARL SVMH, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [G] [E]

né le 07 Mars 1984 à [Localité 5] (42)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal à effet du 30 juin 2018, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES a donné à bail à Monsieur [G] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 468,98 euros comprenant les charges.

La S.A BATIGERE RHONE-ALPES a fait délivrer le 15 novembre 2024 à Monsieur [G] [E] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 099,92 €.

Par courrier simple du 7 juin 2024, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025 et signifiée à étude, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES a attrait Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [E] ;

— de condamner Monsieur [G] [E] au paiement des sommes suivantes :

1 670,57 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A BATIGERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 20 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 291,54 € sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Au regard de la reprise effective du paiement des loyers courants depuis janvier 2025, le bailleur a sollicité des délais de paiement entrainant la suspension des effets de la clause résolutoire sur la base d’un plan d’apurement de 200,00 euros par mois.

Monsieur [G] [E], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la requalification du prononcer de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En outre, depuis la modification législative de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, intervenue le 29 juillet 2023 et applicable à tous les contrats conclus depuis cette date, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES demande, dans le cadre de son assignation de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît que le bail verbal a été conclu à partir du 30 juin 2018 dès lors que les différentes sommes sur le décompte actualisé versé à l’audience débutent à cette date. Ainsi, le bail verbal a été reconduit à compter du 30 juin 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la modification législative de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit, le bail verbal contient une clause résolutoire qui est dorénavant de droit.

Par ailleurs, le commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 vise les articles 1224 et suivants du Code civil qui prévoient que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques.

Par conséquent, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail verbal à effet au 30 juin 2018, renouvelé le 30 juin 2024 soit postérieurement à la réforme du 27 juillet 2023, entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [G] [E] le 15 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 099,92 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [G] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 décembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 291,54 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A BATIGERE RHONE-ALPES les sommes de 89,21 euros et 71,82 euros afférentes à des frais de procédure et qui entrent donc dans les dépens.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [E] à payer la somme de 1 130,51 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [G] [E] a repris le paiement du loyer courant et la S.A BATIGERE RHONE-ALPES sollicite des délais de paiement sur la base d’un plan d’apurement de 200,00 euros ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Outre le paiement des loyers courants justifiés par des versements mensuels réguliers depuis le mois de mars 2025, il apparaît que les versements sont généralement supérieurs au montant du loyer courant. Ainsi, pour le mois de mai, le défendeur a effectué un versement de 400,00 euros alors que le loyer résiduel s’élève à 229,83 euros.

Au regard de la diminution du montant de la dette, des versements effectués depuis le mois de mars 2025 et des efforts globalement fournis par le locataire, ce dernier apparaît être en capacité de régler la somme de 200,00 euros par mois conformément au plan d’apurement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A BATIGERE RHONE-ALPES.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [G] [E] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A BATIGERE RHONE-ALPES propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A BATIGERE RHONE-ALPES à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [G] [E].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A BATIGERE RHONE-ALPES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 30 juin 2018 entre la S.A BATIGERE RHONE-ALPES et Monsieur [G] [E] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à la S.A BATIGERE RHONE-ALPES, la somme de 1 130,51 € arrêtée au 31 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [G] [E] à se libérer en 5 mensualité de 200,00 euros, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A BATIGERE RHONE-ALPES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [G] [E] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 28 décembre 2024 et Monsieur [G] [E] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [G] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A BATIGERE RHONE-ALPES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [E] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A BATIGERE RHONE-ALPES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE