RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 02 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00981 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RE4R

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 07 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C MAJ LB1

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Grégory CAUVIN de la SELASU LEXCAB, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C347

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ELECONSUL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

et pour signification au [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 2 septembre 2025, la SC MAJ LB1 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, la SAS ELECONSUL, au visa des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1343-2 et 1728 du code civil et de l’article L 145-41 du code de commerce aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 20 avril 2023, consenti par la SC MAJ LB1 à la SAS ELECONSUL pour le local situé [Adresse 1] à [Localité 5], est acquise depuis le 7 août 2025

— constater la résiliation dudit bail à compter de cette date

— constater que le dépôt de garantie de 4.211,07 euros reste acquis au bailleur à titre d’indemnité contractuelle

— condamner, à titre provisionnel, la SAS ELECONSUL à verser à la SC MAJ LB1 la somme de 16.204,40 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, complément de dépôt de garantie et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juillet 2025 jusqu’à la présente assignation

— condamner, à titre provisionnel, la SAS ELECONSUL à verser les loyers et/ou indemnités d’occupation et charges outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation jusqu’à la libération des lieux

— condamner, à titre provisionnel, la SAS ELECONSUL à verser à la SC MAJ LB1 la somme de 20% sur le solde à compter de la présente assignation au titre de la clause pénale

— condamner, à titre provisionnel, la SAS ELECONSUL à verser à la SC MAJ LB1 une indemnité d’occupation correspondant à un montant équivalent au loyer et charges majorés de 20% et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’ordonnance à intervenir

— condamner, à titre provisionnel, la SAS ELECONSUL à verser à la SC MAJ LB1 la somme de 3.240,88 euros au titre de la clause pénale jusqu’à la présente assignation

— ordonner l’expulsion de la SAS ELECONSUL et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin

— condamner à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux

— condamner la SAS ELECONSUL au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles

— condamner la SAS ELECONSUL au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris les frais de commissaire de justice et du commandement de payer

A l’audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle la SC MAJ LB1, par avocat, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

La SC MAJ LB1 expose que, par acte sous seing privé du 20 avril 2023, elle a donné à bail à la SAS ELECONSUL des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.295 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance. Elle explique que depuis le mois de janvier 2025 sa locataire ayant cessé de procéder au règlement de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 7 juillet 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 14.135,97 euros au titre des impayés locatifs arrêté au mois de juillet 2025 inclus. Ledit commandement étant demeuré infructueux, elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

Bien que régulièrement assignée, la SAS ELECONSUL n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 et prorogé au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SC MAJ LB1 justifie par la production du contrat de bail du 20 avril 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 juillet 2025, des avis d’échéance et du décompte mois d’août 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS ELECONSUL, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail liant les parties comporte en son article 16, en page 10, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 7 juillet 2025, la SC MJ LB1 a fait délivrer à la SAS ELECONSUL un commandement de payer une somme de 14.135,97 euros, hors coût de l’acte, pour l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2025 inclus, le dit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

Il ressort des pièces versées au dossier et des explications des parties que la SAS ELECONSUL, défaillante, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti, ni dans le mois ayant suivi sa délivrance.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 8 août 2025.

En conséquence, il convient de considérer la SAS ELECONSUL occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SC MAJ LB1 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n’apparaît pas nécessaire de prononcer une astreinte.

En l’absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) S’agissant des impayés locatifs

Il résulte du décompte versé aux débats par la SC MAJ LB1 que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes du mois de février 2025 au mois d’août 2025 inclus, à hauteur de la somme totale de 16.204,40 euros.

La SAS ELECONSUL, non comparante ni représentée, n’établit pas s’être acquittée de ses dettes locatives.

Par conséquent, il convient de considérer, pour la part non sérieusement contestable en référés, que la SAS ELECONSUL est débitrice d’une somme de 16.204,40 euros TTC au titre de ses impayés locatifs arrêtés au mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 4.135,97 euros et à compter du 2 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation pour le surplus.

Conformément à la demande de la SC MAJ LB1, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

2) S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS ELECONSUL causant un préjudice à la SC MAJ LB1, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 8 août 2025 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS ELECONSUL au paiement de ladite indemnité à compter du 1er septembre 2025 étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

Cependant, la demande de majoration de ladite indemnité prévue contractuellement par le bail s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie et la clause pénale

La demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Il en est de même pour la demande formée en application de l’article 17 du contrat de bail.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS ELECONSUL, qui échoue, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments de la cause et de l’équité, la SAS ELECONSUL sera condamnée à payer à la SC MAJ LB1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] au 8 août 2025.

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion, sans délai, de la SAS ELECONSUL et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6].

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte.

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE, par provision, la SAS ELECONSUL à payer à la SC MAJ LB1 la somme de 16.204,40 euros TTC au titre des impayés de loyers, taxes et charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 31 août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025 sur la somme de 14.135,97 euros et à compter du 2 septembre 2025 pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS ELECONSUL à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SC MAJ LB1 aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 8 août 2025.

CONDAMNE, par provision, la SAS ELECONSUL à payer à la SC MAJ LB1 l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SAS ELECONSUL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 juillet 2025.

CONDAMNE la SAS ELECONSUL à payer à la SC MAJ LB1 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 02 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,