Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 18 septembre 2025, n° 25/00265

TJ Clermont-Ferrand 18 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer est resté infructueux, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, étant désormais occupants sans droit ni titre, doivent être expulsés.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la créance de la SAS est établie tant dans son principe que dans son montant.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit être fixée par référence au montant du loyer.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a décidé que les défendeurs, ayant succombé à l'instance, doivent supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 18 sept. 2025, n° 25/00265
Numéro(s) :	25/00265
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00265 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBCH

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [F] [B], Monsieur [I] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER Monsieur [F] [B] Monsieur [I] [B]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [B], demeurant 40 boulevard Jean-Jaurès, Porte D, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Monsieur [I] [B], demeurant 40 boulevard Jean-Jaurès, Porte D, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 26 octobre 2022, M. [V] [O] a donné à bail à M. [F] [B] et M. [I] [B] un logement situé 40 Boulevard Jean-Jaurès – Porte D – rez-de-chaussée à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 21 octobre 2022, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers le bailleur en tant que caution simple du paiement des loyers dus par les locataires, selon un dispositif VISALE.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Suivant quittance subrogative en date du 19 décembre 2024, le bailleur a reconnu avoir perçu la somme de 794,92 euros de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 13 janvier 2025, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 794,92 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [B] et M. [I] [B] le 15 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [F] [B] et M. [I] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [B] et de M. [I] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [F] [B] et M. [I] [B] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 1.136,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme de 794,92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner in solidum M. [F] [B] et M. [I] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2025.

Lors de l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au mois de juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 866,92 euros.

M. [F] [B] et M. [I] [B], assignés en l’étude du commissaire de justice, ont comparu. Ces derniers ont toutefois quitté l’audience avant l’évocation de leur affaire.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’a pas été réalisé, M. [F] [B] et M. [I] [B] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [F] [B] et M. [I] [B] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 8 du contrat de cautionnement, selon dispositif VISALE, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à M. [F] [B] et M. [I] [B] stipule que “la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle”.

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 13 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 794,92 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 13 mars 2025.

M. [F] [B] et M. [I] [B] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [V] [O], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [F] [B] et M. [I] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 14 mai 2025 comprenant les échéances de septembre 2024 et de novembre 2024 à mai 2025 inclus, attestant que les sommes versées au titre de la garantie de loyers s’élèvent à un montant de 1.356,92 euros.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit également un décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus qui établit que les sommes versées au titre de la garantie des loyers ne s’élève plus qu’à la somme de 866,92 euros, après déduction des sommes remboursées par le locataire sur la garantie des loyers pour un montant total de 490 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services subrogée dans les droits du bailleur, est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [F] [B] et M. [I] [B] seront donc condamnés à lui payer, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse du bail, la somme établie au titre de cet arriéré, soit la somme de 866,92 euros.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 13 janvier 2025 sur les sommes dues à cette date, soit 794,92 euros, et à compter de l’assignation du 24 mars 2025 pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [F] [B] et M. [I] [B] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, soit la somme mensuelle de 470 euros.

Toutefois, la SAS Action Logement Services n’est fondée à réclamer la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait au bailleur au titre de son engagement de caution.

En l’espèce, il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir à compter du mois de juin 2025, non incluses à ce jour dans la dernière quittance subrogative contradictoire versée aux débats, la SAS Action Logement Services ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès du défendeur de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès du bailleur.

Sur les autres demandes

M. [F] [B] et M. [I] [B], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2022 entre M. [V] [O], M. [F] [B] et M. [I] [B] à compter du 13 mars 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [F] [B] et M. [I] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 40 Boulevard Jean-Jaurès – Porte D – rez-de-chaussée à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [F] [B] et M. [I] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 866,92 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation du mois de septembre 2024, puis à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 794,92 euros, et à compter de l’assignation du 24 mars 2025 pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [F] [B] et M. [I] [B] à la somme mensuelle de 470 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE M. [F] [B] et M. [I] [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 13 janvier 2025 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection