5AA Minute N°

N° RG 23/00515 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GFDK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 MARS 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [M]

DEMANDEURS

Monsieur [R] [T]

né le 20 Août 1961 à [Localité 7],

et

Madame [Z] [T] NEE [V]

née le 23 Mars 1962 à [Localité 6],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [K] [E]

née le 31 Mars 1976 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [X] [E] (caution),

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Muriel GILLET-JOUBERT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 JANVIER 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, ayant pris effet le 12 mai 2021, Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] ont donné à bail à Madame [K] [E] un appartement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 505 € augmenté d’une provision sur charges de 35 €.

Le même jour, un engagement de cautionnement a été signé par Monsieur [X] [E] dans la limite de 19 440 € et de 9 années, soit jusqu’au 11 mai 2030.

Le 7 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [K] [E] pour un montant en principal de 1 587,36€ au titre des loyers dus à cette date. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [X] [E] le 17 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] ont fait assigner Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de Madame [K] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution sera supprimé ou réduit ;

— condamner solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] au paiement de la somme de 2419,93 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 sur la somme de 1 587,36 € et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des loyers et charges dus, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, soit 570,58 € ;

— condamner solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] à leur verser la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 3 mai 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande de Madame [K] [E] afin qu’elle puisse être assistée d’un avocat.

A l’audience de renvoi du 28 juin 2024, un calendrier de procédure a été fixé avec l’accord des parties dans les conditions suivantes :

— conclusions des défendeurs : 30 août 2024

— conclusions en réplique : 15 octobre 2024

— dernières conclusions des défendeurs : 30 décembre 2024

— audience de plaidoiries : 24 janvier 2025.

A l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] ont maintenu leurs demandes, indiquant que le montant de la dette était actualisé à 5 712,39 € à la date du 13 janvier 2025.

Ils ont demandé que soient écartées des débats, comme ayant été déposées tardivement, les conclusions prises dans l’intérêt de Monsieur [X] [E], précisant au demeurant que ce dernier, qui a payé une somme, doit être considéré comme reconnaissant l’acte de caution.

Madame [K] [E] a fait déposer des conclusions aux fins de rejet de la demande de suppression du délai de deux mois, et en sollicitant des délais de paiement sur trois années.

Monsieur [X] [E] s’est opposé au rejet de ses conclusions, et fait valoir que la procédure était orale ; il a conclu à la nullité de son acte de cautionnement, en sollicitant la restitution de la somme de 2 516,93 € qu’il a soutenu avoir versée à tort, outre 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; et a subsidiairement conclu au rejet de la demande de majoration du taux légal pour la somme réclamée, ainsi qu’à être relevé indemne par Madame [K] [E] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, outre sa condamnation à lui payer la somme de 2516,93 € en remboursement des loyers et charges dont il s’est acquitté en ses lieu et place.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet partiel des conclusions de Monsieur [X] [E]

L’article 446-2 du code de procédure civile, relatif à la procédure orale, dispose que lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à l’audience du 28 juin 2024, un calendrier de procédure a été fixé, en accord avec les représentants des parties, disposant que les dernières conclusions des défendeurs devaient être communiquées au plus tard le 30 décembre 2024, l’audience de plaidoiries étant fixée au 24 janvier 2025, et les sanctions prévues par l’article 446-2 du code de procédure civile ayant été rappelées.

Or, les conclusions établies dans l’intérêt de Monsieur [X] [E] n’ont été communiquées que le 17 janvier 2025, soit 18 jours après la date limite fixée à cet effet, et une semaine avant l’audience de plaidoiries.

Ces conclusions soulevant notamment la nullité de l’acte de cautionnement, et comportant explicitement, sur ce fondement, une demande formée à l’encontre de Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] aux fins de remboursement d’une somme de 2 516,93 €, doivent être écartées en ce que leur tardiveté porte atteinte aux droits des demandeurs de répliquer. Ainsi que le prévoit le texte, et en dépit de l’oralité de la procédure, les prétentions et moyens développés à l’oral et se rapportant au conclusions écrites écartées ne seront pas davantage examinés.

En revanche, dans la mesure où Madame [K] [E] n’a pas entendu soulever ce point, le surplus des conclusions de Monsieur [X] [E] la concernant restera acquis aux débats.

Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 17 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Le bail signé par les parties contient en son paragraphe VIII une clause résolutoire qui reprend les termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, et disposant que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 septembre 2023, ce qui implique l’expulsion de Madame [K] [E] dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Les demandeurs n’indiquent pas pour quel motif il conviendrait de faire exception au principe fixé par l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution de sorte qu’il n’y aura pas lieu de faire droit à cette demande particulière.

Sur le montant des sommes dues à Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T]

La résiliation du bail étant intervenue le 8 septembre 2023, et Madame [K] [E] continuant d’occuper indûment le logement depuis cette date, elle sera tenue, solidairement avec Monsieur [X] [E] dans la limite prévue à l’acte de cautionnement, à une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du montant du loyer, soit la somme demandée de 570,58 €.

En outre, au vu du décompte produit par Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] arrêté au 13 janvier 2025, les bailleurs justifient que leur était due à cette date la somme de 5 288,97 € une fois déduits les frais de justice qui doivent être pris en compte au titre des dépens, et en tenant compte de ce que l’indemnité d’occupation est fixée à hauteur de 570,58 € non révisable depuis le 8 septembre 2023. Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été apurées.

Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [K] [E]

A titre liminaire, il convient de relever que Madame [K] [E] ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire, mais uniquement des délais de paiement.

En outre, les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 invoquées ne permettent d’accorder des délais de paiement qu’à la condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il ne pourra donc être fait droit à la demande.

Sur les demandes formées par Monsieur [X] [E] à l’encontre de Madame [K] [E]

Conformément à l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

En l’espèce, Monsieur [X] [E] justifie du paiement, le 20 février 2024, en tant que caution, d’une somme de 2516,83 € aux bailleurs en garantie du paiement des loyers.

Madame [K] [E] sera donc condamnée à lui rembourser cette somme, et à le garantir des paiements dont il devrait s’acquitter en application du présent jugement.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : à ce titre, Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] une indemnité de 700 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

ÉCARTE des débats les conclusions de Monsieur [X] [E], mais seulement pour les prétentions et moyens formés à l’encontre de Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] ;

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] ;

CONSTATE à la date du 8 septembre 2023, la résiliation du bail conclu entre Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] d’une part, bailleurs, et Madame [K] [E] d’autre part, preneur, portant sur l’appartement situé à [Adresse 5] ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [K] [E] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [E] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [K] [E], en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] la somme de 5 288,97€ au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] (dans la limite de son engagement de cautionnement en ce qui le concerne) à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 570,58 €, à compter du mois de février 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à Monsieur [X] [E] la somme de 2 516,93 €, ainsi qu’à le garantir des paiements dont il se sera acquitté en application du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [R] [T] et Madame [Z] [T] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] et Monsieur [X] [E] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE