TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06612 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2DXB

AFFAIRE :

M. [I] [J] (M^e Antoine D’AMALRIC)

C/

M. [S] [U] (Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 11 Septembre 2025, puis prorogée au 16 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [I] [J]

né le 26 Février 1967 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [T]

née le 05 Octobre 1974 à [Localité 6], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [S] [K] [L] [O] [U]

né le 14 Novembre 1968 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [U] a vendu aux enchères un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Le bien a été acquis pour un prix de 305 000 € par Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] le 17 octobre 2020.

Le 15 février 2021, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ont réalisé une déclaration de sinistre auprès de leur assurance, relativement à des désordres concernant le bien immobilier, désordres qui, selon leur déclaration, étaient de nature à porter atteinte à la structure de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2022, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ont assigné Monsieur [S] [U] devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir condamner Monsieur [S] [U] à verser la somme de 122 942,11 € à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] en restitution d’une partie du prix de vente, et de voir condamner Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] la somme de 15 000 € de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 mars 2024, au visa des articles 1602, 1641, 1644 et 1645 du code civil, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] sollicitent de voir :

— condamner Monsieur [U] à verser la somme de 122 942,11 € à Monsieur [J] et Madame [T] en restitution d’une partie du prix de vente ;

— condamner Monsieur [U] à verser à Monsieur [J] et à Madame [T] la somme de 15 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner Monsieur [U] à verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais engagés pour les constats d’huissiers ;

— dire et juger qu’aucune raison ne milite en faveur de la non-application de l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 octobre 2024, au visa des articles 1641 et suivants, 1231-1 et suivants du code civil, Monsieur [S] [U] sollicite de voir :

— rejeter l’intégralité des demandes formées à l’encontre de M. [U] ;

— débouter les consorts [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [J] à verser à Monsieur [U] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la clause exonératoire des vices cachés :

Le cahier des charges de la vente aux enchères stipule, en page 7, dans une partie « obligations de délivrance et de garantie », que « l’adjudication aura lieu avec la garantie de la part du vendeur du seul trouble d’éviction ».

Monsieur [S] [U] affirme que cette stipulation vaut, implicitement mais nécessairement, par raisonnement a contrario, exonération de la garantie des vices cachés.

Il convient néanmoins de rappeler, comme le font les demandeurs à juste titre, que l’article 1602 du code civil dispose que « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. »

Le contrat passé entre les demandeurs et le défendeur est une vente. Dès lors, il ne devrait pas être besoin de recourir à des raisonnements a contrario, ou par déduction implicite, pour savoir si la garantie des vices cachés a été exclue par les cocontractants. Une telle exclusion doit être explicite. L’ambigüité des termes du cahier des charges s’interprètera contre Monsieur [S] [U], le vendeur : il sera retenu que ne figure pas à la vente de clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Sur l’existence des vices cachés :

Au titre des articles 1641 et suivants du code civil, la partie qui entend se prévaloir de la garantie des vices cachés doit cumulativement démontrer :

— l’existence d’un vice ;

— que le vice rend la chose vendue impropre à sa destination ou diminue tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise s’il avait eu connaissance du vice ;

— que le vice est antérieur à la vente ;

— que le vice était caché à l’acquéreur à la date de la vente.

Monsieur [S] [U] indique que s’il admet que les défauts invoqués par Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] n’étaient pas apparents à la date de la vente, l’état général de vétusté de l’immeuble leur était en revanche connu. Toutefois, le Tribunal rappelle que l’article 1641 ne vise pas la connaissance par l’acheteur de l’état général du bien vendu, mais spécifiquement la connaissance du vice litigieux. Dès lors, à supposer qu’un ou des vices soient établis par Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T], leur connaissance éventuelle de la vétusté de l’immeuble est indifférente : le défendeur reconnaît en tous cas que les vices, allégués, dont il est question dans la présente procédure n’étaient pas apparents.

S’agissant de la preuve des vices, il convient de rappeler qu’il est constant en jurisprudence que si un rapport d’expertise a été établi de manière non-contradictoire à l’égard d’une partie, ce rapport n’a de valeur probante à l’égard de cette même partie, même s’il est versé aux débats de manière contradictoire en cours de procédure devant le juge, que s’il est corroboré par d’autres éléments probants (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. civ. 3, 6 juin 2019, n°17-28.721; C. Cass. 3ème civ., 5 mars 2020, n° 19-13.509).

Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] produisent aux débats un avis de Monsieur [P] [R], architecte, du 29 janvier 2021, lequel identifie deux désordres « ayant une incidence sur la structure de l’immeuble » : concernant le plancher haut du rez-de-chaussée, deux poutres de bois sont brisées (cachées par un faux plafond à ossature métallique). L’architecte préconise un étaiement et identifie un péril grave voir imminent à l’époque où l’appartement du R+1 était occupé. Concernant le sol du rez-de-chaussée, suite à sondage destructif au niveau de la dalle située dans la courette et à l’exécution de percements de la dalle intérieure, il a été détecté la présence d’eaux souillées sous ces deux planchers sur terre plein. « Le terrain est totalement imbibé ».

Le juge relève, comme l’indique Monsieur [S] [U], que cette analyse de l’architecte a été réalisée à la seule demande de Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] et hors de la présence du vendeur, défendeur à la présente procédure.

Un constat d’huissier du 24 mars 2021 identifie, au même endroit qu’indiqué par l’architecte le 29 janvier 2021, une poutre nettement marquée, dégradée, avec un affaissement. Plus loin, l’officier ministériel évoque des poutres « déjà endommagées ». Le commissaire de justice constate également que le faux plafond a été fixé à même les poutres. Le commissaire de justice relève que cette fixation accroit la charge sur des poutres déjà endommagées.

Le 16 septembre 2021, le commissaire de justice, procédant à un nouveau constat d’huissier, indique que la première poutre présente une courbure importante, formant un affaissement en son niveau central. Il évoque également « plusieurs fissurations » de cette poutre. Quant à la deuxième poutre, le commissaire de justice indique qu’elle est « complètement détruite et s’est désolidarisée en deux parties ». Il ajoute que la troisième poutre est également marquée par un affaissement. La quatrième poutre est noircie et s’effrite lorsqu’un sondage est réalisé, mais le commissaire de justice relève qu’elle est en meilleur état que les trois autres.

Si Monsieur [S] [U] indique le Tribunal ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable réalisée à la demande d’une seule partie, il convient de relever que les constats d’huissier successifs corroborent les observations du technicien auquel les demandeurs ont eu recours. Et la seule observation du fait que les poutres soutenant un plancher s’affaissent et se brisent suffit, selon le Tribunal, à caractériser un vice d’une gravité suffisante au regard de l’article 1641 pour considérer que la chose est rendue impropre à sa destination, en ce que l’effondrement des poutres soutenant un plancher constitue un risque au moins partiel pour la solidité de la structure elle-même. Sur ce point, il n’est pas besoin que l’huissier dispose d’une compétence technique particulière dès lors qu’il observe, à l’oeil nu, l’affaissement ou la rupture des poutres soutenant le plancher haut et dès lors, surtout, que ce constat de l’huissier est corroboré et recoupé par l’avis d’un architecte, professionnel du bâtiment, à savoir Monsieur [R].

La proximité temporelle entre l’avis d’architecte du 29 janvier 2021 et la vente, le 17 octobre 2020, et le degré de dégradation des poutres du plancher du rez-de-chaussée, qui s’affaissent, conduisent le Tribunal à retenir que le vice d’endommagement des poutres du plancher haut préexistait à la vente.

Concernant en revanche l’imbibation du sol du rez-de-chaussée et de la cour par des eaux souillées, aucune observation factuelle, aucun constat technique ne vient corroborer l’expertise extra-judiciaire opérée par Monsieur [P] [R], sans contradictoire à l’égard du vendeur.

Aussi, il sera retenu que les demandeurs rapportent insuffisamment la preuve de l’existence de ce vice.

Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] entendent également se prévaloir d’autres vices : anomalie du mode de fixation des tuiles de la toiture (par fil de fer au lieu de crochets de tuilage) et problème de l’enfustage du local. Concernant ces deux vices, le juge relève que les demandeurs ne versent aux débats qu’un constat d’huissier dressé le 20 mai 2022. Il convient de rappeler que le commissaire de justice ne dispose pas de compétence technique. Dès lors, les propos du commissaire de justice, qui ne sont corroborés par aucun avis de technicien, et qui d’ailleurs ne font que rapporter les propos tenus à l’occasion du constat du 22 mai 2022 par les entrepreneurs présents, ne suffisent pas établir la réalité des vices d’anomalie de fixation des tuiles et de défaut de l’enfustage.

Au regard de tout ce qui précède, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ne démontrent qu’un seul vice caché remplissant les conditions de l’article 1641 : l’état de dégradation avancée des poutres du plancher haut du rez-de-chaussée.

Sur la restitution partielle du prix de vente :

Au regard de l’article 1644 du code civil, les demandeurs, ayant démontré un vice caché, sont fondés à solliciter la restitution partielle du prix de vente.

Le raisonnement adopté par les demandeurs consistant à évaluer la portion du prix de vente à restituer comme étant égale au coût des travaux visant à remédier au vice caché est opportun et exact.

Toutefois, sur l’ensemble des travaux dont les demandeurs sollicitent l’indemnisation, seuls ceux relatifs à la réparation du plancher haut du rez-de-chaussée sont en lien avec le vice caché retenu par le Tribunal. Au sein de la facture des COMPAGNONS DE PROVENCE du 7 février 2022, n°22067, ces postes de réparations s’élèvent à 1 755 € (démolition du plafond du rez-de-chaussée), 3 675 € (flocage), 3 588 € (faux plafond), 1 800 € (études d’exécutions par un bureau d’étude du renforcement de poutre en bois au rez-de-chaussée haut), 1 716 € (création d’un sommier de répartition) et 8 073 € (fourniture et mise en place de profil métallique avec éclisse en renforcement de poutre bois actuelle), soit un total de 20 607 €.

La facture du 9 décembre 2020, que les demandeurs mettent en relation avec le désordre affectant le plancher, est en réalité relative à la structure de l’immeuble entier. Or, les autres désordres dénoncés par les demandeurs, et notamment ceux relatifs à l’enfustage et à la toiture, sont insuffisamment établis par Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T]. Dès lors, une facture de bureau d’étude technique relative à l’immeuble entier ne saurait être mise en relation avec la dangerosité d’un seul plancher au sein d’un immeuble de trois étages.

La circonstance que les travaux ont été chiffrés de manière non-contradictoire, invoquée par Monsieur [S] [U], n’est pas pertinente dès lors que la preuve du coût d’un préjudice est libre et que les factures litigieuses sont versées aux débats de manière contradictoire.

C’est à bon droit que le défendeur fait valoir que les pièces n°16 et 17 des demandeurs « font doublon » et couvrent les mêmes réparations : le présent juge ne tient compte que de la pièce n°17 des demandeurs (facture des COMPAGNONS DE PROVENCE du 7 février 2022 évoquée plus haut), solde définitif à l’égard duquel la facture produite en pièce n°16 ne constituait qu’un document préparatoire.

Il convient donc de condamner Monsieur [S] [U] à restituer à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ensemble la somme de 20 607 € en restitution du prix de vente.

Sur les dommages-intérêts dus par Monsieur [S] [U] :

Afin de pouvoir solliciter la condamnation de Monsieur [S] [U] à leur verser des dommages-intérêts en sus de la restitution partielle du prix de vente, il incombe aux demandeurs de démontrer que ce dernier avait connaissance des vices de la chose vendue : soit de manière effective, soit par présomption irréfragable en démontrant que le vendeur avait la qualité de professionnel de la vente de bien immobiliers ou de la construction.

Or, Monsieur [S] [U], qui a acquis le bien en 2006 et l’a vendu aux demandeurs en 2020, soit quatorze ans plus tard, indique n’y avoir jamais habité : les demandeurs ne démontrent pas l’inverse. Les demandeurs ne démontrent pas non plus que le défendeur serait un professionnel de la vente immobilière ou de la construction : il n’y a donc pas, à son égard, de présomption irréfragable de connaissance du vice.

Quant à l’état du parquet haut du rez-de chaussée, les demandeurs font valoir que le faux plafond était directement fixé aux poutres vermoulues, d’une part, et que la présence de tasseaux de bois ayant pu servir de consolidation provisoire démontrerait la connaissance du vice par le vendeur.

S’agissant de la fixation du faux plafond, toutefois, le juge relève qu’aucun élément à la procédure ne permet de connaître la date à laquelle ce faux plafond a été installé. Rien n’indique qu’il était récent, ni même qu’il n’avait pas été installé avant 2006. Il y a là une incertitude, une insuffisance de preuve, étant rappelé que c’est aux demandeurs de rapporter la preuve de ce qu’ils affirment : la bonne foi de Monsieur [S] [U] est présumée. Le juge relève d’ailleurs que la fixation d’un faux plafond directement sur les poutres, faux plafond dont le commissaire de justice indique lui-même qu’il ajoute une charge à des poutres dont l’état est déjà mauvais et menace ruine, laisse envisager une autre hypothèse que la dissimulation. En effet, la fixation du faux plafond sur les poutres elles-même peut aussi permettre d’envisager l’hypothèse selon laquelle, à la date où ce faux plafond a été installé, les poutres étaient encore en bon état et la personne qui a installé ce faux plafond ne s’en est pas inquiété.

Il existe donc deux hypothèses :

— qu’une personne (Monsieur [S] [U], en l’espèce), connaissant le mauvais état des poutres, ait choisi d’y accrocher un poids supplémentaire en prenant le risque que ces poutres s’effondrent ;

— que le faux plafond ait été installé à une date à laquelle l’état des poutres permettait, sans inquiétude, de l’y fixer.

Reste la présence des tasseaux de bois. Toutefois, le juge relève que le constat est effectué le 16 septembre 2021, alors que la vente est intervenue le 17 octobre 2020, soit quasiment un an avant. La preuve n’est pas rapportée que c’est Monsieur [S] [U] qui avait installé les tasseaux : ils ont pu être placés en urgence par les entreprises mandatées par Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] pour consolider ce plancher.

C’est aux demandeurs de rapporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [S] [U]. Puisqu’ils ne fournissent aucun élément technique permettant de prouver que le défendeur avait connaissance de l’état de ce plancher haut, cette preuve est insuffisamment rapportée.

Dès lors, Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] seront déboutés de leur prétention à la somme de 15 000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les constats d’huissier des 24 mars 2021 et 16 septembre 2021 sont notamment relatifs à l’état du plancher haut du rez-de-chaussée : il sera retenu qu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance en ce qu’ils ont permis aux demandeurs de rapporter la preuve du bien fondé de leurs prétentions.

En revanche, le constat du 20 mai 2022 n’est relatif qu’à l’état des tuiles et de la charpente. Il a été retenu que les demandeurs démontrent insuffisamment le « vice caché » de ces chefs. Ce constat n’est donc pas dans un rapport étroit et nécessaire avec la présente instance.

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [U], qui succombe pour partie aux demandes de Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T], aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des constats d’huissier des 24 mars 2021 et 16 septembre 2021. Le coût du constat d’huissier du 20 mai 2022 sera laissé à la charge de Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T].

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ensemble la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ensemble la somme de vingt mille six cent sept euros (20 607 €) en restitution partielle du prix de vente ;

DEBOUTE Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] de leur prétention à la somme de 15 000 € de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des constats d’huissier des 24 mars 2021 et 16 septembre 2021 ;

LAISSE à la charge de Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] ensemble le coût du constat d’huissier du 20 mai 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [U] à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [N] [T] la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT