TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ESS5

Minute :

Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [S] [O] née [Y]

demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Marie CALLEGHER, avocat au barreau des Ardennes

DEFENDEURS

Madame [F] [L]

demeurant [Adresse 2]

Comparante

Monsieur [I] [C]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [O] née [Y] est propriétaire d’une maison situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2009 à effet au 1er décembre 2009, Madame [O] a conclu un bail à usage d’habitation portant sur ce logement avec Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Par lettre recommandée datée du 05 avril 2024, Madame [O] et ses enfants ont notifié aux locataires un congé pour vendre avec un droit de préemption de deux mois pour un montant de 110 000.00 euros net vendeur et leur a signifié donner congés des lieux loués pour le 1er décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Madame [S] [O] née [Y] a fait assigner Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de voir déclarer le congé délivré le 05 avril 2024 valable et constater la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2024 ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion des locataires des lieux loués à [Adresse 3], [Adresse 1], si besoin avec la force publique ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération des lieux ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 300.00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, Madame [S] [O] née [Y] est représentée par son conseil et s’en réfère aux termes de son assignation ainsi qu’aux articles 1739 et suivants du code civil et à la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que les visites du logement sont difficiles car les locataires refusent d’ouvrir la porte. Elles indiquent que ces derniers sont à jour du paiement des loyers.

Madame [F] [L] comparait et indique qu’elle paie son loyer et qu’elle n’a pas trouvé d’autre logement sur place puisque le couple ne dispose pas de véhicule. Elle demande un délai pour quitter les lieux.

En défense, Monsieur [I] [C] ne comparait pas. Il a été assigné à personne et la décision est susceptible d’appel. Elle sera réputée contradictoire à l’égard de tous en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIVATION

I- Sur la validité du congé délivré le 5 avril 2024 :

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre les lieux ; à peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ; le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

En application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire (…) Et les termes des cinq premiers alinéas de cet article sont reproduits dans chaque notification à peine de nullité.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués

Madame [S] [O] née [Y] verse aux débats l’acte notarié du 14 janvier 1991 au terme duquel elle est devenue usufruitière du bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] après donation à Madame [V] [J] et à Monsieur [T] [J], ses enfants.

En l’espèce, Madame [S] [O] née [Y] produit au dossier les deux lettres de congé datées du 5 avril 2024 signées par elle-même et par ses deux enfants et adressées à Madame [L] et à Monsieur [C]. Ces derniers ont accusé réception du congé le 10 avril 2024.

Le congé pour vendre a été rédigé par l’usufruitière et par les deux nus-propriétaires conformément aux dispositions de l’article 595 du code civil.

L’analyse de ces lettres de congé laisse apparaître que le congé pour vendre notifié à Madame [L] et à Monsieur [C] comporte la reproduction des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les conditions de la vente.

En effet, cette lettre de congé informe les locataires de l’intention de Madame [S] [O] née [Y] et de ses enfants de vendre la maison louée au prix de 110.000.00 euros et de l’existence à leur profit d’un droit de préemption pouvant être exercé dans un délai de deux mois à compter de la réception du courrier. Cette lettre comporte une information sur les conditions de la vente (description et contenance du bien vendu).

Il convient, en conséquence, de déclarer le congé pour vendre, notifié à Madame [L] et à Monsieur [C] par Madame [S] [O] née [Y] et ses enfants par lettre recommandée du 05 avril 2024 valable.

II-Sur la résiliation du bail

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son I., dans sa version applicable au présent litige, que : Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le contrat de bail conclu entre Madame [S] [O] née [Y] d’une part et Madame [L] et Monsieur [C], d’autre part, datant du 30 septembre 2009 devait arriver à expiration, à défaut de reconduction tacite, le 1er décembre 2024

Le congé dont le bailleur demande la validation a bien été donné au moins 6 mois avant le terme du contrat pour reprise du bien, soit le 05 avril 2024 pour une prise d’effet au 1er décembre 2024 Le motif du congé ne fait l’objet d’aucune contestation et un mandat exclusif de vente daté du 16 décembre 2024 est joint au dossier.

Par conséquent, il y a lieu de valider le congé délivré par Madame [S] [O] née [Y] et ses enfants, de sorte qu’à compter du 1er décembre 2024, Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] se sont trouvés déchus de tout titre d’occupation sur le logement.

Le bail prévoit la solidarité.

L’expulsion de Madame [F] [L] et de Monsieur [I] [C] sera en conséquence ordonnée. Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à Madame [S] [O] née [Y], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

III-Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux :

En application de l’article L613-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, le juge peut accorder aux locataires, même d’office, un sursis pour quitter les lieux.

En application de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L 412-4 du même code, La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier que Madame [S] [O] née [Y] a délivré un congé pour vendre laissant un délai supérieur à 6 mois à ses locataires pour quitter les lieux.

Madame [F] [L], présente à l’audience, évoque des difficultés de relogement liées à l’absence de véhicule mais ne fournit aucun document justifiant de sa situation personnelle ainsi que des démarches effectuées pour un relogement, étant précisé que le bien loué se situe à [Localité 4], ville dont le parc locatif est important.

En l’absence de justificatif produit, madame [F] [L] sera déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.

VI- Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C], partie ayant succombé, ils supporteront in solidum les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En considération de l’équité, il y a lieu de condamner in solidum Madame [L] et Monsieur [C] à payer à Madame [S] [O] née [Y] la somme de 300.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort

VALIDE le congé pour reprise signifié à Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] le 05 avril 2024 à effet au 1er décembre 2024 ;

DIT que Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] sont déchus de tout titre d’occupation du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] depuis le 1er décembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] à payer à Madame [S] [O] née [Y] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [L] et Monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

La Greffière La Présidente