TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 JUIN 2025

N° RG 24/01402 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNWO

Code NAC : 72B

AFFAIRE : [H], [L], [K] [J] [I] veuve [M] [G] C/ S.D.C. L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 3]

DEMANDERESSE

Madame [H], [L], [K] [J] [I] veuve [M] [G], née le 13 octobre 1939 à [Localité 17] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 8] à [Adresse 9] ([Adresse 5])

représentée par M^e Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 519, M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L288

DEFENDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 1] à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (78100), immatriculé au registre national des copropriétés sous le n° AF3645470, représenté par son syndic en exercice, la société CABINET SENNES, SARL au capital de 15 244,90 € inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 415 056 456 dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Débats tenus à l’audience du 15 mai 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] a procédé à la vente des lots n° 1, 14 et 15 dont elle était propriétaire au sein de l’immeuble, soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 2], à [Localité 15] [Adresse 13] (Yvelines).

Par acte de commissaire de justice signifié au notaire le 10 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes, a fait opposition au paiement du prix de vente, à hauteur de la somme de 6 161,23 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à Saint Germain en Laye (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 15 mai 2025.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] demande au juge des référés de :

— débouter de ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes ;

— ordonner la mainlevée de l’opposition au versement du prix de vente dénoncé le 10 juillet 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines) ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines) au paiement de la somme de 10 000,00 € à titre de provision à valoir pour l’indemnisation de son préjudice ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines) à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient, en substance, que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires ne remplit pas les conditions de forme prescrites à peine de nullité, en l’absence d’indication du détail de la créance alléguée conforme à l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la rétention des fonds consécutive à l’opposition constituant un trouble manifestement illicite ; et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le caractère liquide et exigible de sa créance, qui, remontant pour partie à 2013, apparaît prescrite.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes, demande au juge des référés de :

— débouter Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— reconventionnellement, condamner Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] à lui verser la somme provisionnelle de 5 523,51 €, arrêtée au 1er juillet 2024 au titre des charges de copropriété impayées, outre celle provisionnelle de 375,00 € correspondant au coût de l’état daté ;

— condamner Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] aux dépens, comprenant les frais d’opposition ;

— sur signification par commissaire de justice de l’ordonnance de référé, autoriser la société civile professionnelle Martinot Chavot Dujardin Sonneville et associés, notaire, à libérer la somme de 6 161,23 €, correspondant au montant de l’opposition, entre les mains du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes ;

— condamner Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes, la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que, d’une part, l’opposition signifiée le 10 juillet 2024 comporte bien, contrairement aux allégations adverses, le décompte précis du montant et des causes de sa créance, ventilée par lot, avec précision de leur nature et détail des charges par trimestre, et, d’autre part, à supposer que l’absence de distinction entre les quatre types de créances puisse être retenue, il s’agirait uniquement d’un manquement à une condition de forme de l’opposition, de nature à lui faire perdre son privilège immobilier spécial mais sans effet sur la validité de l’opposition. Elle produit à cet égard les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires ainsi que les appels de charges, et conteste toute prescription.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

Sur la mainlevée de l’opposition du 10 juillet 2024 :

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que, dans les limites de sa compétence, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

L’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que pour l’application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionnée, l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Il résulte de la combinaison de ces textes que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (3ème Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-15.195, Bull. 2017, III, n° 77) et que l’absence de distinction, dans l’opposition formée par le syndic en application du premier, entre les quatre types de créances du syndicat prévue au second, si elle n’affecte pas la validité de cette opposition, constitue un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 du code civil (3ème Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.723).

Si l’article 835 susmentionné ne permet pas au juge des référés de prononcer la nullité de l’acte d’opposition, il ne lui interdit pas d’en examiner la régularité pour apprécier le caractère manifestement illicite ou non du trouble susceptible d’en résulter et statuer sur une demande de mainlevée de l’opposition.

En l’espèce, l’acte d’opposition litigieux est rédigé comme suit :

« Cette opposition est faite pour sûreté conservation et avoir paiement des sommes suivantes :

Causes de la créance

Débit

Crédit

TVA

PRINCIPAL charges 01/01/2013 au 01/07/2024

DEPENS état daté

Coût du présent acte

frais de mainlevée

TVA 20,00% HT 175,[Immatriculation 6],16

Total

5 523,51

375,00

213,94

48,78

_____

6 161,23

_____

0,00

35,16

35,16

Solde

6161,23

», sans davantage de précision sur les natures et les causes des créances visées et les lots concernés.

Si ont été annexés à l’acte un extrait de compte de copropriétaire détaillé pour la période du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2024, ainsi qu’un état daté, force est de constater que l’opposition énonce, le seul montant total de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires sans opérer aucune distinction selon les prescriptions de l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Ainsi, en privant Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] de la perception de fonds qui lui reviennent, sans respecter, et ce de manière évidente, les dispositions susmentionnées, l’opposition du syndic cause à la demanderesse un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser par la mainlevée demandée.

Il convient en outre en conséquence de rejeter la demande reconventionnelle tendant à autoriser la société civile professionnelle Martinot Chavot Dujardin Sonneville et associés à libérer le montant de l’opposition entre les mains du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle du syndic :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de cette loi, le syndic de copropriété peut exiger le versement de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les appels de charges et travaux ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2013 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux et des certificats de non recours ;

— un décompte de créance en date du 9 juillet 2024, portant sur la période du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2024 ;

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] reste devoir la somme de 4 754,92 € au titre de charges de copropriété impayées.

Cette créance, liquide et exigible, est non sérieusement contestable, dès lors que :

— ont été expurgés les frais de recouvrement, dont la seule production du contrat de syndic ne permet pas de justifier ;

— ne peut être utilement invoquée aucune compensation avec la condamnation du défendeur au profit de Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] prononcée par jugement en date du 28 mars 2012, alors que la partie défenderesse verse aux débats une copie dudit jugement avec mention que les causes en ont été réglées, apposée avec sa signature par l’huissier mandaté aux fins de recouvrement par l’intéressée ;

— compte tenu des règles d’imputation des paiements effectués, telles que prévues à l’article 1342-10 du code civil, et des seules indications dont Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] justifie, aucune prescription ne peut être sérieusement opposée par la demanderesse.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi précitée du 10 juillet 1965 prévoit notamment que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire, notamment les honoraires et frais du syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation.

En l’espèce, alors qu’il est justifié de la réalisation d’un état daté par le syndic de copropriété, la demanderesse ne démontre pas s’être acquittée du coût d’établissement de ce document, soit la somme de 375,00 €.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] à verser au syndicat des copropriétaires lesdites sommes, à titre provisionnel.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si elle soutient avoir subi un « important préjudice d’angoisse et d’anxiété » en raison de la faute du syndicat des copropriétaires résultant de la délivrance d’une opposition manifestement irrégulière, Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] ne démontre par aucune pièce le préjudice qu’elle allègue.

Sa demande de dommages et intérêts se heurte donc à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 12] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes, partie essentiellement succombante, est condamné aux dépens de l’instance.

L’équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter les demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la mainlevée de l’opposition pratiquée par le syndic, par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, sur les fonds revenant à Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] en vertu de la vente des lots n° 1, 14 et 15 de l’immeuble, soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 2], à [Localité 14] [Adresse 12] (Yvelines) ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts formée par Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] ;

Condamnons Madame [H] [J] [I] veuve [M] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 14] [Adresse 11] [Localité 10] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, à titre provisionnel :

— la somme de 4 754,92 € au titre de charges de copropriété impayées ; et

— la somme de 375,00 € au titre du coût d’établissement d’un état daté ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 16] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Sennes, aux dépens ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Virginie BRUN Eric MADRE