Tribunal Judiciaire de Poitiers, Referes presidence tgi, 9 avril 2025, n° 24/00376

TJ Poitiers 9 avril 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux et que la résiliation du bail était acquise de plein droit.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires devaient libérer les lieux dans un délai imparti, faute de quoi leur expulsion serait ordonnée.
Accepté
Indemnité due par un occupant sans droit ni titre
La cour a estimé que l'indemnité d'occupation était due et a fixé son montant à titre provisionnel.
Accepté
Frais exposés par la partie gagnante
La cour a jugé équitable de condamner les défendeurs à verser une somme à la demanderesse pour couvrir ses frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, réf. presidence tgi, 9 avr. 2025, n° 24/00376
Numéro(s) :	24/00376
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Samuel VIELLaurent TRIBOTFrançois MUSEREAU
Parties :	S.C.I. ARCHITEMA c/ S.A.S. HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00376 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GRND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 09 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e TRIBOT

— M^e MUSEREAU

Copie exécutoire à :

— M^e TRIBOT

S.C.I. ARCHITEMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS :

S.A.S. HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par M^e Samuel VIEL, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [N] [P]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par M^e Samuel VIEL, avocat au barreau de POITIERS

Madame [E] [X]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS et substitué à l’audience par M^e Samuel VIEL, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 12 mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023, la SCI ARCHITEMA a conclu un bail commercial avec la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] portant sur un local situé au [Adresse 3].

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 septembre 2024, la SCI ARCHITEMA a mis en demeure la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR de lui payer les sommes de 19 184,67 euros au titre des loyers impayés de décembre 2023 à août 2024, de 811, 62 euros au titre d’impayés de taxe foncière, de 3262,18 euros au titre du dépôt de garantie impayé et de 261,93 euros au titre de charges d’ordures ménagères impayées.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SCI ARCHITEMA a fait délivrer à la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, à Mme [E] [X] et à M. [N] [P] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme impayée de 27 480, 01 euros et de fournir une attestation d’assurance « pour compte ».

Par actes de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SCI ARCHITEMA a fait citer à comparaitre la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers à l’audience du 15 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SCI ARCHITEMA a fait dénoncer l’assignation à la SAS CORHOFI en tant que créancière inscrite.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour les moyens développés, la SCI ARCHITEMA sollicite de :

Constater l’application de la clause résolutoire et la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de la SCI HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR et de M. [N] [P] et Mme [E] [X] et de tous occupants de son chef du local avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; Condamner la SCI HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, M. [N] [P] et Mme [E] [X] à payer solidairement à titre de provision « la somme de 27 240, 72 euros au titre des loyers impayés de décembre 2023 à octobre 2024, le loyer impayé de novembre 2024 et le dépôt de garantie soit la somme de 3262,18 euros ainsi que la taxe foncière soit la somme de 1221,14 euros ». Condamner également la SCI HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, M. [N] [P] et Mme [E] [X] solidairement à payer la somme de 3268,18 euros HT à compter de la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux. Condamner la SCI HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, M. [N] [P] et Mme [E] [X] solidairement à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. La SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, M. [N] [P] et Mme [E] [X] ont développé leurs moyens et prétentions par conclusions signifiées 10 mars 2025, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 12 mars 2025 une note en délibéré a été autorisée relativement à la nature de de la société défenderesse. Le conseil de la SCI ARCHITEMA a, par message RPVA du 12 mars 2025, exposé que les demandes visent la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR et non la « SCI HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR ».

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce,

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Le bail commercial met à la charge du preneur de souscrire une assurance, comprenant une assurance pour compte, pendant toute la durée du présent bail et d’en justifier au moins une fois par an (article 22, page 13). Par ailleurs, la clause résolutoire vise «la non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements » du bail (article 39, page 22).

Un commandement de payer visant la clause résolutoire mentionnée au bail a été signifié au preneur le 14 octobre 2024 demandant de justifier d’un contrat d’assurance prévoyant une clause dite d’ assurance pour compte dans un délai d’un mois.

Aucune document n’a été produit dans ce délai.

Si les défendeurs produisent à l’instance une attestation d’assurance, celle-ci est datée du 28 février 2025, postérieurement à l’épuisement du délai d’un mois et, si elle porte sur l’année 2024, jusqu’au 18 novembre 2024, aucun justificatif n’a été produit au cours de l’année 2024. Par ailleurs l’attestation versée ne démontre pas qu’une assurance pour compte a été souscrite.

Le commandement est donc demeuré infructueux.

En conséquence, la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance est acquise de plein droit au 14 novembre 2024.

Le preneur est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux dans un délai de quinze jours. Au terme de celui-ci, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la condamnation à une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La demanderesse sollicite la condamnation des preneurs à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 3268,18 euros HT à titre de provision.

La résiliation du bail à compter du 14 novembre 2024 fait de la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR un occupant sans droit ni titre dont il n’est pas contestable qu’il est redevable d’une indemnité. Le montant de cette indemnité n’est pas discuté.

La SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] seront condamnés in solidum à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 3268,18 euros HT à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile,

Selon une jurisprudence constante de la cour de cassation, le juge des référés saisi d’une demande de provision au titre de l’article 835 du code de procédure civile tranche une contestation sérieuse dès lors qu’il se livre à l’interprétation du contrat.

Or, la question du paiement des loyers est régie par l’article 31 BIS (page 17 et 18 du bail commercial) dont la rédaction est particulièrement floue et ne permet pas de déterminer l’étendue de l’obligation de paiement des preneurs. En particulier, il est impossible de définir sans interpréter la clause le point de départ de l’obligation de paiement.

Les clauses relatives aux dépôts de garantie et à la taxe foncière (page 18 à 20 du bail commercial) nécessitent elles aussi une interprétation outrepassant les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse aux demandes de provisions formulées par la SCI ARCHITEMA concernant les loyers, dépôts de garantie et taxe foncière.

Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 695 du code de procédure civile,

« Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

[…]

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ; »

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] succombent à l’instance. Ils supporteront in solidum les dépens qui comprendront en application de l’article 695 du code de procédure civile le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. "

La SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] sont tenus aux dépens. Il est équitable de rejeter leur demande de frais irrépétibles et de les condamner in solidum à verser la somme de 800 euros à la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Constatons la résiliation du bail commercial au 14 novembre 2024.

Ordonnons à la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, à Mme [E] [X] et à M. [N] [P] de libérer les lieux loués.

Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Condamnons la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] in solidum à payer à la SCI ARCHITEMA à titre de provision la somme mensuelle de 3268,18 euros HT à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux à titre d’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamnons la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] in solidum à payer à la SCI ARCHITEMA la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de condamnations provisionnelles.

Rejetons la demande de la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamnons la SAS HEBERGEMENT FAMILY TRAITEUR, Mme [E] [X] et M. [N] [P] in solidum aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 9 avril 2025, par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Marie PALEZIS, et signé par eux.

Le Greffier Le Président