5AA Minute N°

N° RG 24/00437 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNMN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [W] [I], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [J], [U], [K] [V]

né le 13 Novembre 1990 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 MARS 2025 PUIS 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 26 février 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM a donné à bail à M. [J] [V] un logement situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 297,86 € outre une provision mensuelle sur charges de 149,70 €.

Le 7 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [J] [V] pour un montant en principal de 3 386,27 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM a fait assigner en référé M. [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de M. [J] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [J] [V] au paiement d’une provision d’un montant de 5 414,29 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner M. [J] [V] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 octobre 2024, M. [J] [V], comparant en personne, a reconnu sa dette, en s’engageant à reprendre le paiement des loyers à compter de l’échéance de novembre ; il a indiqué disposer d’un salaire de 1 600 € par mois, et proposé de s’acquitter de sa dette à raison de mensualités de 100 € en sus du loyer courant, à compter du 10 novembre 2024.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 décembre 2024, afin que soit vérifié le respect de cet engagement.

*

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 7 412,35 €. Il a précisé que le paiement des loyers n’a pas repris, et que les engagements de M. [J] [V] n’ont pas été respectés.

M. [J] [V] n’a pas comparu à l’audience de renvoi.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 janvier 2025.

Ce délai a été prorogé au 07 mars 2025, puis 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 23 août 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 7 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 8 avril 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Dans la mesure où les engagements de M. [J] [V] n’ont pas été respectés, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement en contrepartie d’une suspension de la clause résolutoire.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 7 412,35 € au 11 décembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner M. [J] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM une provision de 7 412,35 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner M. [J] [V] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 8 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM et M. [J] [V] portant sur le logement situé à [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, M. [J] [V] est occupant sans droit ni titre du dit logement;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [V] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de M. [J] [V], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS M. [J] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM une provision de 7 412,35 € (sept mille quatre cent douze euros trente-cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 11 décembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, M. [J] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] dénommé EKIDOM une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (320,72 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (122,25 €);

CONDAMNONS M. [J] [V] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES