TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00163 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFCE

N° MINUTE : 25/0029

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 15 Décembre 2025

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Nous Wendy THY-TINE, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

ET

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madame THY-TINE Wendy, juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025 assistée de Gina DOLCINE, greffière,

CE au demandeur

CCC

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 07 avril 2021, Madame [F] [W] a donné à bail à Monsieur [G] [O] et Monsieur [B] [Y] un logement sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 794,99 euros, outre 39,99 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Madame [F] [W] a fait signifier les 12 août et 25 septembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 2678,97 euros, hors coût de l’acte, dans le délai de deux mois.

Par actes de commissaire de justice des 16 avril et 22 avril 2025, Madame [F] [W] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE, statuant en référé, aux fins de voir :

déclarer sa demande recevable et bien fondée

constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti est résilié de plein droit depuis le 25 novembre 2024 et que depuis cette date M. [O] occupe sans droit ni titre le logement sis sur la commune de [Adresse 5]

en conséquence, ordonner son expulsion, dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ; autoriser la requérante de l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives

voir assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte journalière de 300 euros courant à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’au parfait délaissement des lieux et restitution des clés

condamner solidairement M. [X] et M. [Y] au paiement d’une provision de 3764,95 euros au titre des loyers impayés au mois de novembre 2024

les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 892,99 euros courant à compter du mois de décembre 2024 jusqu’au parfait délaissement des lieux et restitution des clés

dire que les sommes dues seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024

les condamner solidairement à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer de 182,47 euros.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 octobre 2025.

A l’audience du 20 octobre 2025, la demanderesse représentée par son conseil a repris les termes de son assignation, maintenu ses demandes initiales et s’est référée à ses dernières écritures, régulièrement notifiées par courriers recommandés avec accusé de réception revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé » par lesquelles elle sollicite à titre additionnel la condamnation solidaire de M. [O] et M. [Y] à élaguer les arbres du jardin et à supprimer les lianes envahissantes des christophines et de tous autres arbres des lieux loués à compter de la décision à intervenir ; et à enlever tous les déchets sur les lieux loués à compter de la décision à intervenir, sous astreinte journalière de 500 euros à compter de la notification de la décision.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [G] [X] n’a pas comparu.

Régulièrement cité selon les conditions de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [Y] n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier concernant Monsieur [G] [O] a été versé au dossier.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 742 du Code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort de l’article 743 du même Code que lorsque les défendeurs ne comparaissent pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 28 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action des demandeurs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Madame [F] [W] sollicite de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 novembre 2024 en raison du défaut de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit en son article 12 une clause résolutoire de plein droit à défaut du paiement du loyer et ses accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer aux locataires les 12 août et 25 septembre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 2678,97 euros, correspondant aux loyers impayés de juin 2024 à août 2024, hors coût de l’acte.

Dans le délai imparti, Monsieur [G] [O] a versé à la bailleresse un chèque de 700 euros, le 07 octobre 2024.

Il n’est justifié d’aucun autre règlement.

Dès lors, à défaut de paiement intégral des causes du commandement du 25 septembre 2024, celui-ci étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Monsieur [G] [O] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 28 janvier 2025. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 5 du Code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La demanderesse produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [X] reste devoir la somme de 3764,95 euros au titre des arriérés locatifs, après déduction du chèque de 700 versés par l’intéressé.

Aucun élément ne permet de contredire ce décompte. Il y a toutefois lieu de relever que la demanderesse n’inclut pas dans ses demandes le mois de novembre 2024.

En conséquence, Monsieur [G] [O] sera condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 3764,95 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période allant du mois de juin 2024 au mois d’octobre 2024 (correspondant à 5 loyers de 892,99 euros moins les 700 euros versés par l’intéressé), avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2678,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 25 novembre 2024, Monsieur [G] [O] cause un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par le versement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur la condamnation solidaire au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de ses compétences, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 835 du code de procédure civile le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de ses compétences, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat ni la volonté des parties sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, sans trancher de contestation sérieuse.

***

Il est constant que la solidarité ne se présume pas.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation ne répare pas une mauvaise exécution du bail mais est due en raison du comportement fautif extracontractuel de celui qui se maintient indûment dans les lieux après la résiliation du bail, et qui en est le seul débiteur, faute de clause de solidarité expressément prévue pour cette hypothèse.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [Y] au paiement provisionnel de la somme de 3764,95 euros correspondant aux loyers impayés de juin 2024 à novembre 2024, après déduction de la somme de 700 euros versée par Monsieur [O], ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux.

Le contrat de bail litigieux ne contient toutefois pas de clause de solidarité et Monsieur [Y] a quitté les lieux, sans congé, de sorte que se pose la question de la solidarité de la dette locative et de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Or, il est constant qu’il n’appartient pas au juge des référés, qui est le juge de l’évidence, d’interpréter la volonté des parties, celui-ci ne pouvant que constater l’existence d’une obligation si celle-ci est manifeste et ne souffre pas de contestation sérieuse.

Il apparaît dès lors que les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [B] [Y] nécessitent un débat au fond qui ne relève pas du juge des référés mais du pouvoir d’interprétation du juge du fond.

En conséquence, il ne peut y avoir lieu à référé concernant ces demandes.

Sur les demandes additionnelles

Par application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de ses compétences, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demanderesse a formé des demandes additionnelles aux fins de voir les défendeurs condamnés solidairement à élaguer les arbres de la propriété et à y enlever les déchets, sous astreinte de 500 euros par jour, au titre d’un trouble manifestement illicite.

Elle se contente de produire à l’appui de ces demandes des photographies non horodatées, sans aucun autre élément permettant d’attester qu’elles ont été prises au domicile des défendeurs.

Ces pièces échouent à caractériser un trouble manifestement illicite.

En conséquence, la demanderesse ne pourra qu’être déboutée de sa demande additionnelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [O] qui succombe à la demande principale, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 avril 2021 entre Madame [F] [W] et Monsieur [G] [O] et Monsieur [B] [Y] concernant le logement sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [W] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Madame [F] [W] de sa demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [G] [X] à verser à Madame [F] [W] la somme de 3764,95 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2678,97 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.  ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 26 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et au besoin,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [G] [O] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [B] [Y] à titre provisionnel de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS Madame [F] [W] de ses demandes additionnelles ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Wendy THY-TINE, juge, et par Madame Gina DOLCINE, greffière.

Le Greffier La Présidente