Tribunal Judiciaire de Poitiers, Paf tous ctx, 18 juin 2025, n° 25/00928

TJ Poitiers 18 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les mises en demeure étaient régulières et que Monsieur [I] [V] n'avait pas justifié du paiement des sommes dues.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a jugé que le Syndicat ne démontrait pas de préjudice distinct du retard de paiement, qui est déjà indemnisé par les intérêts de retard.
Accepté
Frais exposés pour le recouvrement
La cour a considéré que le Syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, paf tous ctx, 18 juin 2025, n° 25/00928
Numéro(s) :	25/00928
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amandine FRANGEUL
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ 5 ], représenté par son Syndic la SARL [ Adresse 4 ] ( CIP )

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00928 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GT6J

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 18 JUIN 2025

DEMANDEUR

LE :

Copie simple à :

— M^e FRANGEUL

— 

Copie exécutoire à :

— M^e FRANGEUL

— 

Syndicat des copropriétaires de la résidence [5]

sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic la SARL [Adresse 4] (CIP)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 6]

non comparant

PRÉSIDENT : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Edith GABORIT,

Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2025

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [I] [V] est propriétaire des lots n°15 et 30 dans l’immeuble résidence [5] située au [Adresse 2].

Le 14 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE a adressé à Monsieur [I] [V] une mise en demeure de lui verser la somme de 1 166,70 euros au titre des charges de copropriété et des frais afférents.

Le 27 juin 2024 le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE a adressé à Monsieur [I] [V] une mise en demeure de lui verser la somme de 1 245,16 euros au titre des charges de copropriété et des frais afférents.

Le 3 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE a adressé à Monsieur [I] [V] une mise en demeure de lui verser la somme de 3 616,63 euros au titre des charges de copropriété et des frais afférents.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, le [Adresse 7], représenté par son Syndic la SARL CIP, a assigné Monsieur [I] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il sollicite la condamnation de Monsieur [I] [V] lui payer la somme totale de 5 159,26 euros correspondant à :

3 122,04 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 10 avril 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code civil

832,42 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles par anticipation

1 204,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.

Il sollicite en outre la condamnation de Monsieur [I] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sollicite enfin la condamnation de Monsieur [I] [V] à lui payer la somme de 1 744 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au titre de la créance de charges échues, le [Adresse 7] fait valoir que Monsieur [I] [V] n’a pas réglé la provision due au titre des charges courantes dues pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 alors que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 a été voté en assemblée générale et qu’une mise en demeure lui a été adressée le 27 février 2025.

Au titre des provisions sur charges exigibles par anticipation, il fait valoir qu’au 10 avril 2025 les provisions non encore échues devenues exigibles sont les sommes de 416,21 euros au titre de l’appel du 3ème trimestre 2025 exigible au 1er juillet 2025, et de 416,21 euros au titre de l’appel du 4ème trimestre 2025 exigible au 1er octobre 2025.

S’agissant du paiement des frais exposés, le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE fait valoir que l’article 9 du décret du 26 mars 2015 est applicable aux copropriétaires défaillants dans le règlement de leurs charges, et que le syndic peut adresser à ces derniers des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Or, il fait valoir que les diligences accomplies sont bien de nature exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires lorsqu’il mandate un auxiliaire de justice.

S’agissant des intérêts au taux légal, le syndicat des copropriétaires soutient que les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2025.

Il fait valoir également que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat. Il ajoute que Monsieur [I] [V] expose et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [I] [V] n’a pas comparu à l’audience du 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [I] [V] n’a pas comparu à l’audience du 21 mai 2025 bien que régulièrement assigné à étude le 14 avril 2025. La décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile le juge, si le défendeur ne comparait pas, ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 du même texte prévoit,

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 du même texte prévoit,

« I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 du même texte prévoit,

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 21 juin 2022, 14 juin 2023 et 17 juin 2024 qui font état de la validation des budgets prévisionnels pour les charges courantes et les appels de fonds pour les années 2023, 2024 et 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE a mis en demeure Monsieur [I] [V] de payer les charges de copropriété le 27 juin 2024 (1245,16 euros) et le 3 mars 2025 (3616,63 euros) par lettre recommandée avec accusé de réception. Monsieur [I] [V] ne démontre pas avoir réglé cette somme dans les 30 jours de la dernière mise en demeure.

Le décompte fourni arrêté au 10 avril 2025 justifie des charges de copropriété impayées à hauteur de 3 122,04 euros. Les autres sommes mentionnées dans ce décompte correspondant à des frais ne sont pas des sommes prévues par l’article 19-2 précité.

Monsieur [I] [V] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE la somme de 3 122,04 euros au titre des charges arrêtées au 10 avril 2025 majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2025 sur la somme de 2750,83 euros et à compter du 1er avril 2025 pour le surplus.

Conformément aux dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Monsieur [I] [V] sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE la somme de 832,42 euros au titre des charges appelées sur l’exercice 2025 mais non encore échues.

Les intérêts seront capitalisés.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil,

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE ne démontre pas de préjudice distinct du retard de paiement, indemnisé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie»

Monsieur [I] [V] succombe à l’instance. Il sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50% ».

Monsieur [I] [V] est condamné aux dépens. Il n’est pas inéquitable de le condamner à payer la somme de 1000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties, réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Monsieur [I] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EOLE la somme de 3 122,04 euros au titre des charges impayées au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2025 sur la somme de 2750,83 euros et à compter du 1er avril 2025 pour le surplus.

Condamne Monsieur [I] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EOLE la somme de 832,42 euros au titre des charges appelées mais non encore échues.

Dit que les intérêts seront capitalisés.

Rejette la demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [I] [V] à payer la somme de 1000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Rappelle qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamne Monsieur [I] [V] aux dépens.

Le présent jugement a été mis à la disposition des parties le 18 juin 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Edith GABORIT, Greffière, et signé par eux.

La Greffière Le Président