5AA Minute N°

N° RG 24/00644 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPKY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [Z]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [I] [P], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [T] [F]

née le 21 Décembre 1967 à [Localité 5] (LIBAN) ,

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 17 JANVIER 2025, DATE PROROGEE AU 07 MARS 2025 PUIS 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2019, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7] a donné à bail à [T] [F] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 458,64 euros, et 163,33 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], a fait signifier à [T] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 547,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 juillet 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 6], a fait assigner en référé [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de [T] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner [T] [F] au paiement provisionnel des sommes suivantes :la somme de 9 149,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 8] le 24 septembre 2024.

À l’audience du 13 décembre 2024, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 133,04 euros arrêtée au 10 décembre 2024. Il précise que la locataire n’a pas quitté les lieux.

[T] [F], régulièrement assignée, à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est indiqué que la défenderesse réside à [Localité 4].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Ce délai a été prorogé au 07 mars 2025, puis 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [T] [F] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 août 2019, du commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2024 que EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner [T] [F] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], une provision de 10 133,04 euros, au titre des sommes dues au 10 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En présence de stipulations contractuelles fixant à deux mois le délai consenti à la locataire pour acquitter sa dette, délai qui est repris dans les termes du commandement de payer, ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 août 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 août 2019 à compter du 28 août 2024.

Aucun élément fourni aux débats ne permet de faire application des conditions textuelles relatives à l’octroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire. En outre, l’information, par ailleurs non étayée, que [T] [F] disposerait d’une autre adresse à [Localité 4] est sans effet sur le prononcé d’une expulsion, dès lors que ce nouveau domicile, à le supposer établi, ne dispense pas [T] [F] de restituer le logement pris à bail auprès de l’organisme social, et d’en restituer les clefs.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [T] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [T] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 août 2024, [T] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [T] [F] à son paiement provisionnel à compter du 28 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [T] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 août 2019 entre EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], d’une part, et [T] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 août 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [T] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [T] [F] à compter du 28 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer (499,23 euros) indexé et des charges (282,30 euros, incluant les acomptes d’eau froide, et d’eau chaude) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS [T] [F] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], une provision de 10 133,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS [T] [F] à payer à EKIDOM, office public de l’habitat de [Localité 7], une provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS [T] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES