5AA Minute N°

N° RG 25/00432 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYSF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [H]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 5])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [L] [U], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [R], [S] [G]

né le 28 Novembre 1974 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [R] [G] un logement situé à [Localité 9], logement n°[Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 224,38 € outre une provision mensuelle sur charges de 72,92 €.

Le 20 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [R] [G] pour un montant en principal de 4 801,03 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner en référé [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [R] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [R] [G] au paiement d’une provision d’un montant de 5 993,21 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [R] [G] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’audience du 10 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 6 890,93 €. Il précise que le dernier paiement est intervenu en octobre ; que le bénéfice des allocations logement, qui portent le loyer résiduel à 292 euros n’a pas été rétabli ; que le locataire indique avoir fait l’objet d’un vol de l’ensemble de ses documents bancaires et d’identité à trois reprises.

[R] [G] reconnaît le principe et le montant de la dette, qu’il explique par l’absence de moyens de paiement à sa disposition. Il explique percevoir les indemnités chômage à hauteur de 960 euros, et qu’un dossier a été déposé auprès de la Caisse d’allocations familiales aux fins d’obtenir le rétablissement de ses droits. Il précise ne pas avoir d’autres dettes ni de crédit en cours. Il propose d’apurer l’arriéré locatif à raison de mensualités de 200 euros, étant précisé qu’il n’a perçu aucun de ses droits sociaux depuis 18 mois, et que le bénéfice d’un accompagnement social devrait permettre de les rétablir. Il recherche un autre logement, malgré une nouvelle occurrence de vol de sa carte bancaire dans la semaine précédant l’audience. Il indique finalement devoir régler 2 250 euros d’amendes, 128 euros au FSL, outre 50 euros environ à EDF.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 20 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 21 mai 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6 890,93 € au 25 septembre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [R] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision de 6 890,93 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A l’audience, [R] [G] explique rencontrer des difficultés, reprises dans les motifs de cette décision, et qui ne sont pas réellement discutées par EKIDOM.

Le diagnostic social et financier de [R] [G] souligne la fragilité de la situation de l’intéressé, y compris au plan psychologique, en raison d’un glissement social et financier, particulièrement notable à compter de juillet 2024, date d’interruption de son contrat à durée déterminée. Les services sociaux relèvent l’adhésion d'[R] [G] à l’accompagnement social proposé ; la multiplicité des vols de ses documents bancaires et d’identité, qui aggravent la situation personnelle d'[R] [G], lequel peut être amené à avoir recours à l’aide alimentaire ; la précarisation de sa situation et son évolution au sein de groupes économiquement marginalisés. Les services sociaux soulignent l’importance prégnante de la conservation du logement d'[R] [G] pour poursuivre l’accompagnement mis en place, lequel est d’ores et déjà particulièrement compliqué par les éléments qui viennent d’être exposés.

Pour autant, l’absence d’acquittement des loyers et des charges depuis près d’un an interdisent l’octroi de délais de paiement, qu’ils soient suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur maintient ses demandes et que les circonstances humaines, exposées par [R] [G], ne peuvent justifier l’application des dispositions de l’article 24 de la loi précitée, s’agissant des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire ou de la paralysie de ses effets.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [R] [G] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable que le bailleur social conserve à sa charge les frais non compris dans les dépens. La demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 21 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé EKIDOM, d’une part, et [R] [G], d’autre part, portant sur le logement situé à [Localité 9], [Adresse 7];

CONSTATONS que depuis cette date, [R] [G] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [R] [G] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [R] [G], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer (247,77 euros), révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables (44,88 euros) ;

CONDAMNONS [R] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] EKIDOM une provision de 6 890,93 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 25 septembre 2025, incluant l’indemnité de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [R] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat du [Localité 4] [Localité 8], dénommé EKIDOM, s’agissant de l’octroi d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [R] [G] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE