5AA Minute N°

N° RG 24/00738 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQUQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [K]

DEMANDEUR

Monsieur [V] [R], [C], [X]

né le 11 Mai 1938 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [Z] [T]

née le 23 Août 1979 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 2022, [V] [X] a donné à bail à [Z] [T] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 570 € outre une provision mensuelle sur charges de 10 €.

Le 17 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant de 5 280,74 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Il lui était également demandé de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, [V] [X] a fait assigner [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, pour défaut d’assurance, et subsidiairement, pour défaut de paiement des loyers ;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement d’une provision d’un montant de 5 890,74 € au titre des loyers et charges dus au 15 octobre 2024 ;

— condamner la locataire au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 580 euros à compter du 18 juillet 2024 en cas de résiliatopn du bail pour défaut d’assurance locative, et subsidiairement, à compter du 28 août 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

— condamner la locataire à verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 10 janvier 2025, [V] [X], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6 530 € et à indiquer qu’il n’a toujours pas été justifié de l’assurance du bien.

[Z] [T], qui comparaît, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle explique que le dernier paiement du loyer est intervenu en octobre 2024, et qu’elle bénéficie désormais des services d’une assistante sociale pour l’accompagner dans ses démarches, notamment auprès de la Caisse d’allocations familiales. Elle explique solliciter un organisme social pour assurer son relogement d’ici deux mois, et envisage également le dépôt d’un dossier de surendettement. Elle vit seule avec son fils de 14 ans.

Les éléments du diagnostic social et financier ont été repris à l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 février 2025.

Au cours du délibéré, ainsi qu’elle y avait été autorisée, [Z] [T] a fourni un justificatif d’assurance en en assurant le caractère contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Or, le défendeur ne rapporte pas avoir justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 17 juin 2024. En outre, l’attestation d’assurance produite en cours de délibéré porte sur la période du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 18 juillet 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours (570 euros), révisable selon les mêmes conditions que celles prévues au contrat, augmenté des charges (10 euros) qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6 530 € au 10 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025, outre notamment un paiement de 500 euros acquitté par la locataire en octobre 2024, conformément à ses déclarations.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur une provision de 6 530 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, le locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit, expliquant qu’elle engageait des démarches aux fins de remédier à la situation.

Les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ne sont toutefois prévus que dans le cas d’une résiliation pour impayé, et non pour défaut d’assurance.

Il conviendra donc de rejeter la demande en ce sens.

En revanche, s’agissant de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire, il apparaît que le dernier paiement du loyer est intervenu partiellement au mois d’octobre 2024, ainsi que précédemment évoqué, de sorte qu’il convient également de rejeter cette demande.

L’expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [Z] [T], partie succombante, aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Elle sera en outre condamné à verser à [V] [X] la somme équitable de 600€ au titre de ses frais d’avocat..

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de [V] [X] ;

CONSTATONS à la date du 18 juillet 2024, la résiliation du bail conclu entre [V] [X], d’une part, bailleur, et [Z] [T], d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [Z] [T] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DEBOUTONS [Z] [T] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS [Z] [T] de sa demande de délais de paiement non suspensifs de cette clause sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

DISONS qu’à défaut pour [Z] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par [Z] [T] à [V] [X] à une somme égale au montant du loyer mensuel (570 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au contrat, outre la provision mensuelle sur charges (10€) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS [Z] [T] à payer à [V] [X] une provision de 6 530€ (six mille cinq cent trente euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 10 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS [Z] [T] à payer à [V] [X] une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à complète llibération des lieux par remise des clés, égale au loyer (570 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au contrat, outre la provision mensuelle sur charges (10€) qui sera à régulariser ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [Z] [T], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [Z] [T] à payer à [V] [X] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Z] [T] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS