TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/151

AFFAIRE : N° RG 24/02150 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3NFP

Jugement Rendu le 09 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA CAPLOC

Ayant son siège social

3 rue Labech

34300 CAP D’AGDE

Représentée par : M^e Jean luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Le SDC Thalacap

Immatriculée au RCS 446312672

représentée par le syndic en exercice SAS FONCIA TERRE OCCITANE à BEZIERS

Ayant son siège social

rue de la Falaise

34300 CAP D’AGDE

Représenté par : Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 9/03/26

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date 20 Novembre 2025 différée dans ses effets au 29 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (SCI) LA CAPLOC est copropriétaire dans l’immeuble dénommé THALACAP, soumis au statut de la copropriété, sis rue de la Falaise à AGDE.

La SCI LA CAPLOC conteste la régularité de de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 28 juin 2024.

***

Par acte du 23 août 2024, la SCI LA CAPLOC a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANIE, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de :

Prononcer l’annulation de toutes les résolutions de l’entière assemblée du 28 juin 2024,

Prononcer l’annulation des résolutions 1,2,3,4,5,6,7,9-1,9-2,9-3,9-4,9-5,9-6,9-7,11-2,11-4,11-5 ,11-6,11,7,12-4,12-5,12-6,12-7,12-8,12-9,13-3,13-4,13,6,13-7,13-8,13-9,14-3, 14-4 et 14-5 de l’assemblée du 28 juin 2024,

Ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP d’avoir à communiquer, au besoin sur incident de la mise en état, sous bordereau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard les pièces suivantes : la feuille de présence de l’assemblée du 28 juin 2024 et les formulaires de vote par correspondance, ainsi que les pouvoirs des copropriétaires représentés,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance, le tout au profit de son avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, outre sa dispense de supporter la charge d’une quelconque somme par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 10 juillet 1965. Par conclusions notifiées par RPVA le 29 décembre 2025, la SCI LA CAPLOC demande au tribunal de :

Ordonner si besoin le rabat de l’ordonnance de clôture qui sera fixée au jour de l’audience des plaidoiries,Rejeter toutes demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP,Prononcer l’annulation de toutes les résolutions de l’entière assemblée du 28 juin 2024,Prononcer l’annulation des résolutions 1,2,3,4,5,6,7,9-1,9-2,9-3,9-4,9-5,9-6,9-7,11-2,11-4,11-5 ,11-6,11,7,12-4,12-5,12-6,12-7,12-8,12-9,13-3,13-4,13,6,13-7,13-8,13-9,14-3, 14-4 et 14-5 de l’assemblée du 28 juin 2024,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance, le tout au profit de son avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile, outre sa dispense de supporter la charge d’une quelconque somme par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par RPVA le 02 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, demande au tribunal, sur le fondement des articles 22, 24, 25-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 7, 14 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 de :

22, 24, 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 7, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967,

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et accueillir les présentes conclusions en réponse,Déclarer la demande de la SCI LA CAPLOC irrecevable,Débouter la SCI LA CAPLOC de l’intégralité de ses demandes,Condamner la SCI LA CAPLOC à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner la SCI LA CAPLOC à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 novembre 2025, la clôture a été fixée au 29 décembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 09 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le rabat de la clôture

Aux termes de l’article 802 alinéa 1er du code de procédure civile, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ».

L’article 803 alinéa 1er du même code précise que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ».

En l’espèce, les parties s’accordent pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture eu égard à la nécessité d’accueillir les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, à la suite de la notification de conclusions par la SCI LA CAPLOC le jour de la clôture.

En conséquence et eu égard à la nécessité de respecter le principe du contradictoire, il conviendra d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 20 novembre 2025 et de fixer à la date de l’audience, soit le 12 janvier 2026, la date de la nouvelle clôture de la procédure.

Sur la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024

Sur le défaut de qualité de l’auteur de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024

Aux termes de l’article 7 alinéas 1 et 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

En l’espèce, la SCI LA CAPLOC se prévaut d’un défaut de qualité de l’auteur de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024 sans expliciter en quoi consiste la nullité alléguée.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, justifie d’une convocation par la société FONCIA, qui était le syndic en exercice au jour de la convocation en application de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 lui ayant donné mandat selon contrat du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute nullité de ce chef.

Sur la comptabilisation des voix

En application des articles 8 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété revêt une valeur contractuelle et s’impose à tous les copropriétaires et au syndic.

L’article 22 de cette même loi ajoute que le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblée générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que celles des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Chaque mandataire ne peut, en principe, recevoir plus de 3 délégations de vote. Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

L’article 43 alinéa 1er de cette même loi « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ». Ainsi, les dispositions relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales sont d’ordre public.

L’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l’absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale ».

Aux termes de l’article 17 du décret de 1967 « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil ».

Enfin, l’article 17-1 de ce même décret précise que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2024 fait état de 26 copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance, totalisant 5271 voix sur 10529, les copropriétaires absents et non représentés totalisant pour leur part 4992 voix.

Or, selon ces éléments, le nombre de copropriétaires présents ou représentés ou votant par formulaire de correspondance (5271), ajouté au nombre de copropriétaires absents et non représentés (4992), totalisent 10263 millièmes, et non 10529 millièmes. A cet égard, le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, se prévaut d’une erreur en ce qu’en réalité, 27 copropriétaires étaient présents en début de séance, et non 26, représentant 5375 millièmes. Cette argumentation ne permet pas de déterminer la différence de millième restante en ce que l’ajout des copropriétaires présents (5375 millièmes) au nombre de copropriétaires absents et non représentés (4992 millièmes) totalisent 10367 et non 10529 millièmes.

Pourtant, l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est d’ordre public, sa violation étant suffisante à faire encourir la nullité à l’assemblée générale, sans qu’il ne soit besoin de justifier d’un grief.

Dès lors, le procès-verbal ne peut revêtir une valeur probante compte tenu de l’erreur relative à la comptabilisation des millièmes et la nullité de l’assemblée générale afférente est encourue.

En conséquence, il conviendra de prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence THALACP du 28 juin 2024.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens au profit du conseil de la SCI LA CAPLOC en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.500 euros à la SCI LA CAPLOC au titre des frais irrépétibles.

Sur la dispense de participation aux frais

En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 10 juillet 1965, la SCI LA CAPLOC sera dispensée de toute charge et participation aux frais de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 20 novembre 2025,

Et en conséquence,

FIXE à la date de l’audience, soit le 12 janvier 2026, la date de la nouvelle clôture de la procédure,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de la résidence THALACAP du 28 juin 2024,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, à supporter la charge des entiers dépens au profit du conseil de la SCI LA CAPLOC en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence THALACAP, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA SOLAGI PELLETIER, à verser 1.500 euros à la SA LA CAPLOC au titre des frais irrépétibles,

DISPENSE la SCI LA CAPLOC de toute charge et participation aux frais afférents à la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 09 Mars 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,