5AA Minute N°

N° RG 24/00597 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GO3M

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [B] [X]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [G] [T], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [H] [V]

née le 25 Octobre 1993,

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 11 août 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [H] [V] un logement n°783, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 219,22 €, outre une provision mensuelle sur charges de 67,06 €.

Le 10 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 5 598,05 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement d’une provision d’un montant de 5 807,61 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la demande ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner la locataire à verser la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 2 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a déclaré recevable le dossier de surendettement de [H] [V]. Le 3 décembre 2024, elle en a informé la locataire, ainsi que d’une orientation vers un réaménagement des dettes.

Appelée à l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à une audience ultérieure.

Lors de l’audience du 14 février 2025, le représentant d’EKIDOM, comparant en personne, a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 6 707,97 euros. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la locataire respecte les modalités qui seront fixées dans le cadre de la procédure de surendettement des particuliers.

[H] [V] a comparu et a reconnu sa dette. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant et avoir versé 250 euros, puis 350 euros au mois de décembre, pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

Les parties ont été autorisées à transmettre le plan d’apurement fixé par la Commission de surendettement des particuliers en cours de délibéré. Aucune pièce n’a été reçu de l’une ou de l’autre des parties en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 3 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 11 août 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6 707,97 € au 28 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025, une fois déduits les frais de poursuite devant être pris en compte au titre des dépens.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur une provision de 6 707,97€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 24 VI 1°, 2° et 3° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et en présence de l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire du contrat de bail seront suspendus selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision. Des délais de paiement seront fixés jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, dont les modalités s’y substitueront.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 11 août 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, d’une part, bailleur, et [H] [V], d’autre part, portant sur le logement n°783, situé [Adresse 3] ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par [H] [V] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel (243,42 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (87,88 €) qui sera à régulariser ;

RAPPELONS que la Commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable la situation de [H] [V] le 2 décembre 2024, date à laquelle une orientation vers un réaménagement des dettes était envisagée ;

CONDAMNONS [H] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, une provision de 6 707,97 € (six mille sept cent sept euros et quatre vingt dix sept centimes) non réglés à la date du 28 janvier 2025, incluant l’indemnité de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS cependant à [H] [V] des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire pour apurer la dette jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, sur le fondement des dispositions de l’article 24 VI (1°, 2° et 3°) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [H] [V] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 200€ (deux cents euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et ce jusqu’à l’adoption du plan conventionnel, dont les effets se substitueront à cet échéancier provisoirement fixé ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [H] [V], et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

RAPPELONS qu’à compter de leur adoption par la Commission de surendettement ou par le juge du surendettement, les mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement des particuliers s’imposeront, dès l’acquisition de leur caractère exécutoire, sur le plan d’apurement provisionnel précité ;

DISONS que pendant les délais accordés, tant à raison du plan d’apurement provisionnel qu’à raison de l’exécution des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement des particuliers, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que, à l’issue, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet si la Commission de surendettement n’a pas été ressaisie ou que, ressaisie, la procédure de traitement du surendettement a été clôturée sans que de nouveaux délais de paiement aient été accordés ou qu’ait été prononcée une mesure de rétablissement personnel, sauf à ce que le montant de l’arriéré locatif ait été entièrement soldé ;

DISONS aussi que, durant la suspension :

— à défaut de paiement d’une seule mensualité du loyer courant ou des charges à leur terme exact,

— à défaut d’une seule mensualité du plan d’apurement ; qu’il résulte du plan d’apurement provisoire fixé par la présente ordonnance ; ou qu’il résulte ensuite du plan fixé dans le cadre de la procédure de surendettement des particuliers,

sans nouvelle formalité :

1.la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,

2.le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3.à défaut par [H] [V] d’avoir libéré les lieux et ce l’expiration d’un délai de deux mois compter du commandement d’avoir quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4. [H] [V] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [H] [V] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS