TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Expropriations

N° RG 24/00041 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ6N

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 21]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [E] [T] demeurant [Adresse 17]

comparante, assistée de M^e Dominique BELLENGIER, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame [D] [U], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Bellengier

Mme [U]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mars 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

La Métropole européenne de Lille (MEL, l’Etablissement public foncier des Hauts de France (Etablissement public foncier des Hauts de France), la Société publique locale d’aménagement (SPLA) « La Fabrique des Quartiers » et l’ANRU mènent depuis plusieurs années un projet d’aménagement de requalification du [Adresse 28] à [Localité 30] dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPRU).

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire du projet s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024.

La parcelle cadastrée [Cadastre 22] d’une contenance de 52 m² correspondant au [Adresse 13] à [Localité 30] est concernée par le projet.

Le 30 mai 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 45 000 euros assorti d’une indemnité de remploi de 5 700 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre par acte d’huissier signifié le 28 août 2024 à Mme [T].

Faute d’accord, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 2 octobre 2024 et a maintenu son offre d’une indemnité totale de 50 700 euros conforme à l’évaluation des Domaines. Sur la base de quinze termes de comparaison, il retient un prix de 636,94€/m²P.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 21 novembre 2024, Mme le commissaire du gouvernement estime l’offre satisfactoire. Elle retient une surface pondérée de 70,65 m² d’après les plans de l’architecte et retient un prix de 640€/m²P.

Dans son mémoire en défense du 2 décembre 2024 enregistré au greffe le 13 décembre 2024, Mme [T] demande au juge de fixer son indemnisation de la manière suivante :

indemnisation de la valeur de l’immeuble exproprié : 65 000 eurosindemnisation de la valeur de remploi : 10 000 eurosindemnisation des frais et dépenses exposés inutilement : 7 359 euros ;indemnisation des frais divers d’avocat pour la présente procédure : 2 000 euros.

Elle expose qu’elle a supporté des frais de notaire de 7 000 euros environ. Elle explique que l’immeuble étant resté inoccupé pendant une vingtaine d’années, il nécessitait une reprise totale des aménagements intérieurs, outre les travaux de mise en conformité. Elle ajoute qu’elle a engagé divers frais pour débuter les travaux et a notamment engagé un architecte. Elle se prévaut d’une estimation notariale à hauteur de 65 000 euros. Elle estime qu’elle devra débourser 950€/m² pour acquérir un immeuble équivalent outre les frais de notaire et d’agence. Elle ajoute qu’une partie des travaux qu’elle devait réaliser allait être prise en charge par l’ANAH.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 décembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de Mme [E] [T] et de son conseil.

Dans ses conclusions complémentaires du 6 décembre 2024, enregistrées au greffe le 10 décembre 2024, Mme le commissaire du gouvernement maintient son évaluation. En réponse, elle indique que l’évaluation notariale et les offres de vente immobilières ne constituent pas des termes de comparaison. Elle ajoute que les frais d’assainissement sont pris en compte dans la valorisation du bien.

Dans son mémoire en réplique du 10 décembre 2024 reçu le 12 décembre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France maintient son offre. Il rappelle que les termes de comparaison produits concernent des immeubles habitables et habités, à l’inverse de celui de Mme [T]. Il estime qu’elle ne peut demander un prix équivalent à celui d’un immeuble aménagé. S’agissant de l’indemnisation des frais engagés, il soutient qu’il ne s’agit pas d’un préjudice découlant directement de l’expropriation. S’agissant de l’indemnité de remploi, il rappelle qu’elle est évaluée de manière forfaitaire par référence à l’indemnité principale.

Dans son mémoire en réplique reçu le 15 janvier 2025, Mme [E] [T] maintient ses demandes. Elle estime que la moins-value tenant au caractère inhabitable du bien doit être modérée dès lors que les travaux de démolition et de curage ont déjà été réalisés. Elle considère que la perte financière résultant des travaux engagés découle directement de l’expropriation. Elle calcule que les frais notariés outre les frais d’agence immobilière pour l’acquisition d’un nouveau bien excèderaient la somme de 10 000 euros réclamée à ce titre. Elle discute le caractère probant des factures transmises.

Dans ses conclusions complémentaires n°2 reçues au greffe le 17 janvier 2025, Mme le commissaire du gouvernement maintient son évaluation. Elle insiste sur le caractère inhabitable de l’immeuble. Elle souligne que l’indemnité de remploi est calculée selon le barème de la cour d’appel de Douai. Elle rappelle qu’un lien étroit avec la procédure d’expropriation doit exister et souligne que les factures produites sont antérieures à la procédure d’expropriation.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 17 janvier 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 30], dans le quartier [Localité 24] [Adresse 27], au sein d’une courée donnant sur la [Adresse 31]. Il s’agit d’une petite parcelle de 52 m² accueillant une maison mitoyenne des deux côtés, érigée en R+2 avec façade de briques et couverture en tuiles en 1890. Elle est classée en catégorie cadastrale 7.

La maison a été acquise par Mme [T] en 2013 auprès de France Domaines suite à une vacance de succession. La maison n’était alors déjà plus habitée depuis une vingtaine d’années suite au décès de sa précédente propriétaire en 1993.

La maison a été entièrement déshabillée en vue d’une rénovation totale, un permis de construire ayant été délivré à cette fin en 2021. Mme [T] a cessé les travaux lorsqu’elle a été avisée de la procédure d’expropriation.

Le transport sur les lieux a permis de constater que la maison a été mise à nu. Seul le raccordement au tout-à-l’égout a été réalisé. Le bâtiment ne comporte plus que des pièces dénuées de tout aménagement dont les murs ont été piqués en vue de l’installation des rails pour la pose du placo-plâtre. Il est dénué des raccordements en eau, gaz et électricité. Il n’y a plus ni système de chauffage, ni cuisine, salle d’eau, WC. L’isolation doit être réalisée et les ouvrants et toiture de l’extension (tôles en polycarbonate) doivent être remplacés. Il n’y a aucune isolation du toit ni sous-toiture. Il est dépourvu d’espace extérieur, si ce n’est une courette sous forme de couloir étroit à demi couvert.

L’immeuble est inhabitable et nécessite des travaux importants pour pouvoir accueillir des occupants.

Le bien et classé en zone UCA 7.1.4 par le PLUi de la MEL en vigueur, soit un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de renouvellement urbain du [Adresse 28] et [Adresse 29] à [Localité 30] »

2/ Sur la surface

En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface pondérée de 70,65 m² résultant du plan avant travaux établi par le maître d’œuvre architecte présentant :

une surface habitable de 35,06 m² pour le rez-de-chausséeune surface habitable de 22,80 m² pour le 1er étageune surface de 11,72 m² pour la cave qui sera pondérée à 0,3une surface de 30,91 m² pour les combles qui sera pondérée à 0,3.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 25] [Localité 26], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 juin 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sous réserve de l’article L.322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

Commune de [Localité 30]

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP

(m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

2021P05068

BZ [Cadastre 20]

[Adresse 4]

13/04/2021

49

68

70 000

1029,41

2

2021P06234

BZ 526

[Adresse 2]

29/04/2021

52

78,3

67 000

855,68

3

2021P08839

BZ 566

[Adresse 9]

17/06/2021

49

69

70 000

1014,49

4

2022P24261

BZ 554

[Adresse 1]

29/06/2022

49

94

103 000

1095,74

5

2022P32249

BZ 534

[Adresse 18]

23/08/2022

52

74

74 000

1000,00

6

2022P47468

BZ 518

[Adresse 7]

15/11/2022

52

82,95

100 000

1205,55

7

2023P05482

BZ 544

[Adresse 6]

26/01/2023

50

75,4

80 000

1061,01

8

2023P08823

BZ 514

[Adresse 10]

28/02/2023

52

104,5

105 000

1004,78

9

2023P08500

BZ 560

[Adresse 5]

14/03/2023

51

72,9

70 000

960,22

10

2023P12858

BZ 584

[Adresse 16]

27/03/2023

50

82

95 000

1158,54

11

2023P13618

BZ 524

[Adresse 3]

18/04/2023

53

74,6

90 000

1206,43

12

2023P26009

BZ 582

[Adresse 14]

25/07/2023

49

61

27 500

450,82

13

2024P06446

BZ 508

[Adresse 11]

29/02/2024

55

82,8

104 500

1262,08

14

2024P08970

[Adresse 23]

[Adresse 12]

18/03/2024

51

75,22

75 000

997,08

15

2024P08015

BZ 564

[Adresse 8]

19/03/2024

49

72,05

91 000

1263,01

Termes de comparaison cités par Mme [E] [T] :

5 annonces de vente : 3 annonces issues de Le Bon Coin, 1 annonce du site Seloger et 1 annonce sans précision de la source Internet.

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Adresse

Date mutation

Surface

terrain (m²)

SUP totale (m²)

Prix total

Prix/m²

(SUP)

16

2024P12060

BZ 498

[Adresse 15]

02/04/2024

52

76

76 000

1000,00

Les annonces produites par Mme [T] correspondent à de simples offres de vente et non à des cessions effectivement réalisées sur le marché. Elles ne sont donc pas significatives de la valeur libre de marché. Elles ne constituent pas des termes de comparaison.

Les termes 1 à 16 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles à usage d’habitation situés dans la même courée et présentant des surfaces similaires.

Il convient d’écarter les termes 11, 13 et 15 qui sont loués.

Les termes 1 à 6, 8, 10, 14 et 16 sont tous habitables, dans un état moyen à très correct. Ils sont trop éloignés du bien en cause, inhabitable en l’état, pour être retenus comme pertinents. Ils seront écartés.

Les termes 7, 9 et 12 correspondent à des maisons en mauvais état ou inhabitables. Ces trois termes sont les proches du bien à évaluer compte tenu de leur état. Seuls ces trois termes seront retenus comme pertinents. Il en ressort un prix moyen de 824,02 €/m²P et une fourchette entre 450,82€/m²P et 1061,01€/m²P.

Compte tenu de l’état du bien, qui a certes fait l’objet d’un projet de rénovation, mais qui n’en était qu’à ses débuts, il convient de retenir un prix de 700 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à Mme [E] [T] doit être fixée à 50 000 euros (700€ x 70,65 m² = 49455 arrondi à 50 000 euros).

II- Sur les indemnités accessoires

1/ Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  42 000 euros x 10 % = 4 200 euros

= 6 200 euros.

2/ Sur la demande d’indemnité au titre des frais et dépenses exposés inutilement

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Mme [E] [T] demande l’indemnisation d’une somme totale de 7 359 euros au titre de divers frais engagés dont 1 383 euros s’agissant des taxes foncières depuis 2021, des frais d’architecte pour la demande de permis de construire de 3 410 euros, des frais d’assainissement pour la somme de 1 678 euros, des dépenses de matériaux de 788 euros et des frais d’avocat de 100 euros.

Or, la compétence du juge de l’expropriation est strictement limitée à la réparation des préjudices directement causés par l’expropriation. Les taxes foncières acquittées par Mme [T] sont la contrepartie de la propriété du bien et sont sans lien direct avec la procédure d’expropriation.

Les dépenses correspondant aux travaux d’assainissement avec raccordement au tout-à-l’égout et aux matériaux nécessaires pour celui-ci ont valorisé l’immeuble et ont été prises en compte dans son estimation et dans la fixation de l’indemnité principale de dépossession.

S’agissant des frais d’architecte, il sera rappelé que le projet de rénovation totale de l’immeuble préexistait au projet de rénovation urbaine puisque Mme [T] avait ce projet dès l’acquisition de l’immeuble. La rénovation n’a été retardée que par le manque de moyens financiers de Mme [T] après l’achat. Les travaux de rénovation n’ont ainsi débuté que de nombreuses années après l’achat en 2013. En toute hypothèse, les frais d’architecte engagés en vue de la rénovation de l’immeuble sont sans lien direct avec la procédure d’expropriation.

Quant aux frais d’avocat, il convient de les intégrer dans les indemnités de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’indemnisation des frais et charges exposés.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Il sera également condamné à payer à Mme [E] [T] la somme de 2 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux deux demandes présentées au titre des frais d’avocat exposés dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 26 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [E] [T], pour La parcelle cadastrée BZ [Cadastre 19] d’une contenance de 52 m² correspondant au [Adresse 13] à [Localité 30] à 56 200 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 50 000 euros indemnité de remploi : 6 200 euros ;

DÉBOUTE Mme [E] [T] de sa demande au titre des frais et dépenses exposés;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à Mme [E] [T] la somme de 2 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation