5AA Minute N°

N° RG 25/00437 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYSQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [O]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [Z] [R], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEUR

Monsieur [V] [T]

né le 28 Mars 1972 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

Comparant

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [V] [T] un logement situé [Adresse 1], outre une place de parking souterrain, moyennant un loyer mensuel de 324,29 € outre une provision mensuelle sur charges de 113,56€.

Le 13 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [V] [T] pour un montant en principal de 10 611,94 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a fait assigner en référé [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de [V] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [V] [T] au paiement d’une provision d’un montant de 12 215,36€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [V] [T] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 10 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 14 181,93 €, incluant une régularisation de charges à hauteur de 3 008 euros, ce qui fixe l’arriéré locatif strict à 11 073,19 euros, montant de la dette arrêté par le bailleur à l’audience.

Il indique qu’une reprise partielle du paiement du loyer a été observé au mois de mai.

[V] [T] reconnait le principe et le montant de la dette arrêtée à 11.073,19 euros, déduction faite d’un récent versement de 100 euros. Il explique les difficultés de paiement par la perte de son emploi et des complications pour percevoir les allocations chômage. Il indique que sa situation a été durablement compliquée à partir de la survenance du COVID 19, évènement à partir duquel il n’a plus connu que des épisodes d’emploi irréguliers. Il précise percevoir finalement 821 euros mensuels à titre d’indemnisation pour son absence d’emploi, laquelle se double de problèmes de santé ayant considérablement accru sa fatigabilité. Il ajoute avoir entrepris des démarches aux fins de perception des allocations logement, et ne devoir apurer ni dette ni crédit. Il est en revanche redevable d’une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses enfants à hauteur de 120 euros, outre au paiement d’une amende de 500 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de la [Localité 7] le 25 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Il est justifié à l’audience de ce que la situation de [V] [T] a fait l’objet d’une décision de recevabilité par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7] en date du 11 septembre 2023. Il bénéfice de mesures imposées depuis le 10 janvier 2024, lesquelles accordent au débiteur un moratoire de 18 mois suspendant l’exigibilité de deux dettes, dont l’arriéré locatif arrêté à 7 445,61 euros, pour l’une d’entre elles.

Cette décision, qui est antérieure à la délivrance du commandement de payer, d’une part, et qui ne dispense pas le débiteur d’acquitter les loyers et charges courants, d’autre part, est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 14 mai 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 11.073,19 euros au 1er octobre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025, déduction faite de la régularisation de charges que les parties s’etendent à soustraire.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [V] [T] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, une provision de 11 073,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant de l’apurement de la somme, il résulte du diagostic social et financier que [V] [T], qui est âgé de 53 ans, a connu une première fin de contrat, pour un emploi exercé dans le domaine ferroviaire, en 2019. Après une courte période d’emploi, il a accédé au chômage avant de retrouver un emploi en 2022, dont il a été licencié en 2023.

L’incurie administrative de son ancien employeur a compliqué la perception de ses droits au chômage, à réception desquels [V] [T] a commencé à exercer des missions d’interim. Cette irrégularité de ressources a fragilisé sa situation au plan économique.

Par ailleurs, l’état de santé de [V] [T] amène à envisager la constitution d’un dossier MDPH, l’intéressé devant par ailleurs solliciter l’attribution d’allocations logement. Les services sociaux relèvent qu’une erreur de calcul des charges a, enfin, inutilement majoré la dette de logement.

Il résulte de ces éléments, que les ressources de [V] [T] sont insuffisantes pour acquitter le loyer et les charges, en sus des dépenses courantes de l’intéressé. En outre, le relevé de compte fait apparaître que l’ultime versement opéré au bénéfice d’EKIDOM est intervenu au mois de mai 2025, de sorte qu’il n’est pas observée de reprise du paiement du loyer et des charges courants.

En conséquence, aucun délai, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [V] [T] aux dépens, selon les modalités précisées au dispositif.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 14 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, et [V] [T] portant sur le logement situé [Adresse 1], outre une place de parking souterrain;

CONSTATONS que depuis cette date, [V] [T] est occupant sans droit ni titre du dit logement;

DISONS qu’à défaut pour [V] [T] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [V] [T], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables;

CONDAMNONS [V] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, une provision de 11 073,19 € (onze mille soixante treize euros, dix-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 1er octobre 2025, incluant l’indemnité de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [V] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (372,63 euros) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (176,91 euros) ;

CONDAMNONS [V] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation, et celui de sa notification à la Préfecture de la [Localité 7] ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS